机会！无锡万亿GDP之后我们除了自豪还要明白什么？
2019-04-15 16:15:07 无锡房地产市场网
【本新闻由华侨城供稿】
历史总让我们相信，大道轮回，周而复始。
无锡这座有着千年文脉积淀的城市，在经历了“鱼米之乡“、”中国民族工商业的摇篮“等高速发展后，前几年，诸多经济指标增速却在江苏“垫底”，曾一度被指“失去了苏B该有的地位”。
2017年，无锡经济总量突破万亿，成为中国第14个“万亿俱乐部”成员。2018年持续稳步增长，规模以上工业增速20年首次跃居全省第一，久违的“太湖明珠”再次站上历史舞台。市长黄钦说：“无锡经济形成了多年未有的、可持续发展的良好态势”。
▲太湖明珠-无锡
这种良好态势的重新形成，能够给我们什么样的启示？作为一个地产媒体人，我想从经济、文化、居住三个维度来看，无锡价值回归后的机会有哪些。
启示1：经济增速会带来房地产的持续繁荣
经济增速与房地产的关系一直是经济学家关注的重点。一种声音认为，经济下行，房价就会上涨。在我看来，这是一种短期视角，即经济下行，国家为了稳经济保增长，会把增加房地产投资和消费作为推动经济增长的重要抓手。背后意味着调控政策会有所松动，房价自然就会反弹和上涨。
但这并不是经济与房价的关系，是调控与房价的关系。从历史经验看，经济增速放缓是近些年才出现的，而房价的涨跌是周期性的。但我们也应该看到，剔除政策这个因素，经济与房价应该是正向关系的。只有经济出现稳定、长期的增长，企业利润有所改善，人们购买力提高，才能对房地产形成有力支撑。
▲无锡2018-2019房价走势 （数据来源网络）
同时，经济增速与房地产的关系还需要看地方经济对房地产的依赖程度。依赖程度越高，房价的影响越大。从一份全国重点城市对房地产依赖程度的榜单看，一线城市对房地产的依赖程度开始减弱，二线城市依然保持着较高的依赖度。这也充分说明了GDP的水平越低，受政策波动越大。除了三亚、海口以房地产投资为主要拉动的城市以外，昆明、郑州、西安超过30%，近两年，房价上涨幅度也是多年未遇。
▲全国大中城市地产投资依赖度排行榜
从无锡的依赖度来看，低于南京和苏州，仅比深圳高一点。一些专业人士认为，正因为无锡的GDP增长并不主要依赖房地产投资开发，无锡才能更加从容地做好房地产调控，楼市才避免暴涨暴跌的出现。
再看无锡的经济数据：2018年无锡经济继续保持着7.4%的增速，高于全国6.6%的增速水平，且连续三年保持在7.5%的中高速增长区间。可以看出，在全球经济下行的大背景下，无锡的经济增速不仅稳定，而且增速不低。
过去几年，无锡外迁2000多家企业，在痛下狠心治理环境的同时，大力发展新兴产业，引进如华虹、海力士等重大产业项目，连续举办物联网大会，打响了物联网技术的城市名片，传统的工商业更是砥砺奋斗，在中国企业五百强、中国民营企业五百强、中国制造业企业五百强等榜单中，收获骄人成绩。
▲世界物联网无锡峰会
这场持续的经济复兴运动，给地产带来了巨大的信心。去年，无锡新进开发企业达到11家，这其中手笔最大当属华侨城，300亿签约梁溪区古运河度假区的整体规划和打造。2019年4月3日，被称之为“历史性土拍“上演了抢地大战。4块土地，150分钟，近60家房企参与竞拍，最高溢价79.39%。土地市场的高涨热情，折射了房企对无锡未来发展的信心。
▲无锡4月3日土拍触发摇号机制
经济增速和地产发展应该是互为因果的关系。经济发展既不能过快，也不能太慢，这和房地产市场的健康稳定是相辅相成的，但可以预见的是，无锡这一轮的经济增速的向好面正在影响着地产市场，随着大项目的开发和城市功能的不断完善，老百姓从“生活”到“品质生活”甚至到“优质生活”的居住时代已经到来。
启示2：文化自信会提升无锡对品质的追求
“无锡人有钱！“，这是提问 “你觉得无锡人最自豪的是什么“得到最简单粗暴的答案。事实上，从人均GDP和地均GDP的排名来看，无锡人确实有钱。
▲数据来源：江苏省统计局
从统计数据看，无锡人均GDP已达17万，在全省排名第一，在全国，超过北上广，仅次于深圳。这就是无锡人“底气“的来源，能够短短三年就从”看衰“中，回到历史舞台，成为不可小觑的”江南盛地“，背后除了经济发达外，文化底蕴也是原因之一。
▲无锡统计局数据
经济的发展是文化积淀的成果，无锡自古就是历史文化名城，历史名人更是数不胜数。顾恺之、徐悲鸿、徐霞客、顾宪成、钱钟书……，无锡人骨子里是有“文化自信“的。这种文化的积淀影响着一代又一代的工商企业家，造就了无锡工商文化发祥地的美名。
▲无锡阿炳故居
▲无锡钱钟书故居
2018年12月3日，江南文脉论坛在无锡拉开大幕，这次文脉论坛文化大咖云集，300多位来自国内外文化研究领域的专家汇聚一堂，省委书记娄勤俭专门就研究传承发展江南文化作出批示，中国文联名誉主席、全国政协原副主席孙家正到会祝贺。这次文脉论坛是江苏文化的一次盛会，首届选址无锡，并把永久会址放在了无锡，充分反映无锡文脉在江苏的地位。
文化的兴盛发展，充分反映了经济基础决定上层建筑的理论。无锡的人文积淀决定了无锡人对“品质“的追求正在日益增强，而地产是其中最好的一个缩影。
▲首届江南文脉论坛
过去十年，无锡的房地产发展经历了从”单纯的造楼“到”注重外立面、注重户型、注重景观、注重配套，地产开发越来越精细化。这虽然跟品牌房企进驻带来新的理念有关，但绝大数房企还是以迎合无锡人的需求变化为首要任务，好产品加上好配套一度成为无锡热销楼盘的标配。
如果说造楼是1.0时代，社区配套和景观营造是2.0时代，那无锡又将迎来以华侨城为代表的3.0时代：构建城市文化旅游配套的品质居住时代。
启示3：十年焕新，居住价值回归“中心城”
过去十年，是无锡经济转型升级经历的阵痛和自我修复的过程，也是无锡城市格局拉开的十年。摊开如今的城市界面，与十年前对比，已经发生了翻天覆地的变化。随着“南拓北展、东联西优”发展战略的加快实施，无锡的版图和城市框架逐渐被拉大，原本荒凉的“郊区“已经入住了大批新居民。
在城市版图拉大的过程中，置业分化愈发明显。太湖新城、惠山新城、锡东新城的分别对应着不同的置业人群，太湖新城由于自然条件优越，又是无锡城市新中心，集聚了众多品牌房企的争夺，也是无锡“地王“最多的区域，不少无锡人把改善居住首选放在了滨湖区，所以”置业向南“是这些年无锡有钱人的主流方向。
▲无锡太湖新城新貌
但伴随着城市格局的拉大，主城区已今非昔比。2015年，无锡撤销崇安区、北塘区、南长区，将三区合并设立梁溪区。这一举措在当时不少人极为不理解，但经历3年发展，梁溪区的综合竞争力日渐加强，梁溪区正以无锡城市核心的全新面貌散发着魅力。
▲市区空间结构规划图
过去由于区域面积的限制，中心老城无法大力发展。如今在无锡市新一轮城市总体规划中，新的机会跃然纸上。根据规划要求，进一步做强中心老城“核心位置”，积极开展“历史城区双修”，全力打造运河文化魅力之城。
▲梁溪区建设如火如荼
这一规划即将带来的影响，可能是爆发性的，一方面，渴望回归主城的置业人群需求积压已久，另一方面中心城得天独厚的条件是居住回归的有力支持。首先，中心城的版图不断扩大，成为无锡最具想象力的发展城区。这里拥有恒隆、百盛、大东方等高端购物中心，也有崇安寺、南禅寺最符合大众口味的消费目的地。
▲无锡旅游打卡地-南长街
其次，无锡的城市文化底蕴积淀于此，深藏在高楼林立的古街旧宅，是老无锡的“情怀”所在。这里有王兴记、拱北楼、三凤桥等一批老字号难以割舍的无锡味道，另外，中心城聚集了无锡最好的教育资源，有连元街、锡师附小等一批百年名校，半数无锡高端家庭把希望寄托在这里。
最为重要的是，三区合并对于“运河文化魅力之城”的打造有着非凡的意义。在此规划下，一个新的居住模式正在被酿造。
2018年7月10日，深圳华侨城与无锡市梁溪区政府签署“古运河风情小镇”合作协议，规划12.8平方公里打造国家级运河旅游度假区，计划投资300亿，10年时间打造一个世界级文旅休闲示范区，形成“一线贯穿运河、二园玩活运河、三群落提升城市品牌、四片区全域开发”的大文化旅游格局。不同于普通的配套建设，华侨城通过34年成熟的文旅项目打造经验，立志将古运河度假区建成集生态度假、休闲观光、城市庆典、艺术集群、品质居住多重功能的世界级运河文化旅游休闲示范区。
▲无锡古运河项目签约
这一大手笔投入和规划，标志着无锡居住进入文旅大时代。以12.8平方公里古运河度假区的整体打造为契机点，以全新的城市规划格局为依托，“回归中心城”已成共识，无锡高端居住人群过去十年“置业向南”的格局也会由此改变。
这种“回归”呼应着无锡城市地位的回归，呼应着无锡人对品质的追求。可以预见的是，12.8平方公里对于650万人口的无锡而言，“抢占运河湾”无疑将成为地产界炙手可热的话题。