尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：　　1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；　　2、商住房最低首付比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；　　3、商住房不能落户；　　4、商住房不能享受学校、商业、居委会等配套服务；　　5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；　　6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；　　7、商住房居住密度相对较大，宜居性较差；　　8、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。　　商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因，就目前来说，总库存还是不少的，这也导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌。且商住房不能落户上学，这是需要购房者审慎考虑的。

尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：　　1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；　　2、商住房最低首付比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；　　3、商住房不能落户；　　4、商住房不能享受学校、商业、居委会等配套服务；　　5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；　　6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；　　7、商住房居住密度相对较大，宜居性较差；　　8、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。　　商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因，就目前来说，总库存还是不少的，这也导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌。且商住房不能落户上学，这是需要购房者审慎考虑的。

尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：　　1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；　　2、商住房最低首付比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；　　3、商住房不能落户；　　4、商住房不能享受学校、商业、居委会等配套服务；　　5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；　　6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；　　7、商住房居住密度相对较大，宜居性较差；　　8、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。　　商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因，就目前来说，总库存还是不少的，这也导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌。且商住房不能落户上学，这是需要购房者审慎考虑的。

尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：　　1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；　　2、商住房最低首付比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；　　3、商住房不能落户；　　4、商住房不能享受学校、商业、居委会等配套服务；　　5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；　　6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；　　7、商住房居住密度相对较大，宜居性较差；　　8、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。　　商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因，就目前来说，总库存还是不少的，这也导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌。且商住房不能落户上学，这是需要购房者审慎考虑的。

尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：　　1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；　　2、商住房最低首付比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；　　3、商住房不能落户；　　4、商住房不能享受学校、商业、居委会等配套服务；　　5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；　　6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；　　7、商住房居住密度相对较大，宜居性较差；　　8、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。　　商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因，就目前来说，总库存还是不少的，这也导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌。且商住房不能落户上学，这是需要购房者审慎考虑的。

53户6部电梯，930户使用6部电梯，155人均一部电梯，很难想象上下班时的挤电梯，挤地铁，再挤自动扶梯的感受，地铁进站时和出站时发出的刺耳的噪音不知道开发商能不能防护好，感觉朝东的户型地铁噪音小一点。

“40年50年产权的用地和70年住宅用地是明显不一样的，70年产权用地按照物权法的规定，期满自动续期。而非住宅用地，在土地使用期限届满之后，产权人要主动申请去续期，而且申请续期的话，也有可能续不成。如果一旦你没有申请或者你申请续期被驳回的话，不但要收回土地，而且在没有特别约定的情况下，连房屋都有可能被国家无偿收回。”从专家的话里我们可以看出，40年50年产权公寓产权到期后即便申请，也不是100%成功，如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家无偿收回！注意：是无偿！无偿！无偿！

买?0?年产权的商住两用型房子有什么隐藏的风险？有一个最大的问题，商住两用房在出售时，如果买入和卖出之间有差价的话，则需就增值部分缴纳30%以上的土地增值税，除非做成原价出售。如果买入和卖出间隔时间较长，则房屋所在区域的地区指导价（税务部门认可的最低过户价）肯定会调高，也就无法做成原价出售，那么必然要缴纳土地增值税。2.?土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30％－60％（按差额比率不同累进计算）?（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；?（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；?（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；?（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。?

40年产权的商住楼存在的“缺点”1、首先40年产权不能落户，未来刚需接盘的少，增值幅度比住宅低。2、40年产权属于商业地产，政策上是要征收房产税的，每年征收购房价格的0.84%，但是现在实际上没有执行这一条，以至于绝大多数人都不知道，未来政策走向就不好说了，住宅要开始收增量的话商住楼的房产税估计也是要收的了。3、卖出时交易税费高。商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费，个人所得税是必征的（不像住宅可以满五唯一的情况下免除），契税按3%征收，土地增值税20%。这也是为什么商住楼的价格跟住宅比总是炒不上去的原因之一。4、物业费一般比较高。5、大部分商住楼都是商水商电，生活费用贵。6、商住楼的公摊面积一般都比较大，得房率略低。如星光天地2019年交房时，产权只剩34年了，你住个10年，估计就剩24年了，你觉得当你需要转手时，会有人接盘一个只剩24年产权的公寓吗？这种房子可以注册公司，楼道里有开英语培训班的，甚至舞蹈班的，完全不适合居住，我建议你买之前，先租上一年。这种房子，公摊很大，得房率很低。这是商业地产，你是没有土地权限的，不像70年的到期能自动续期，说三遍，这个很重要，跟住宅完全就是两回事，商业住宅根本就不是住宅，可以参考：商业住宅不是住宅。出售时，大概要交差价的35%-50%为各种税，所以一般中介会跟你签2个合同，一份对内，一份对外，就是所谓的阴阳合同，说白了就是帮你逃税，你如果把房子200万卖了（而且真的很难卖），大概就是逃了50万的税，如果被查了，可以判你10年，最轻也是一笔100万左右的追罚款，卖房后担惊受怕的日子你现在应该还感受不到。

40年产权的商住楼存在的“缺点”1、首先40年产权不能落户，未来刚需接盘的少，增值幅度比住宅低。2、40年产权属于商业地产，政策上是要征收房产税的，每年征收购房价格的0.84%，但是现在实际上没有执行这一条，以至于绝大多数人都不知道，未来政策走向就不好说了，住宅要开始收增量的话商住楼的房产税估计也是要收的了。3、卖出时交易税费高。商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费，个人所得税是必征的（不像住宅可以满五唯一的情况下免除），契税按3%征收，土地增值税20%。这也是为什么商住楼的价格跟住宅比总是炒不上去的原因之一。4、物业费一般比较高。5、大部分商住楼都是商水商电，生活费用贵。6、商住楼的公摊面积一般都比较大，得房率略低。如星光天地2019年交房时，产权只剩34年了，你住个10年，估计就剩24年了，你觉得当你需要转手时，会有人接盘一个只剩24年产权的公寓吗？这种房子可以注册公司，楼道里有开英语培训班的，甚至舞蹈班的，完全不适合居住，我建议你买之前，先租上一年。这种房子，公摊很大，得房率很低。这是商业地产，你是没有土地权限的，不像70年的到期能自动续期，说三遍，这个很重要，跟住宅完全就是两回事，商业住宅根本就不是住宅，可以参考：商业住宅不是住宅。出售时，大概要交差价的35%-50%为各种税，所以一般中介会跟你签2个合同，一份对内，一份对外，就是所谓的阴阳合同，说白了就是帮你逃税，你如果把房子200万卖了（而且真的很难卖），大概就是逃了50万的税，如果被查了，可以判你10年，最轻也是一笔100万左右的追罚款，卖房后担惊受怕的日子你现在应该还感受不到。