待拍！锡山区地产开发回归东亭
2024-08-15 18:17:29 无锡房地产市场网
年内锡城第二批供地挂牌，4幅地块将于8月30日开拍。
锡山区东亭街道再挂一幅新地--皇宴华夏路西地块（XDG-2024-2号地块），这是2022年以来东亭街道供应的第6幅地块。
与2022年之前集中供应在锡东新城不同，锡山区的房地产开发短期内回归东亭商圈。
XDG-2024-2号地块航拍图
地块基本信息
皇宴华夏路西地块（XDG-2024-2号地块）位于春联路与规划道路交叉口西北侧，建筑面积约为94808㎡，容积率＞1.0，且≤1.8，土地起始出让金总价为218433万元，折合起始楼面价为12800元/㎡。
地块规划建设指标
皇宴华夏路西地块（XDG-2024--2号地块）
1、住宅建筑高度为≥18M且≤60M，其他建筑≤12M
2、新建住宅中成品住房比例不得低于50%
XDG-2024-2号地块现状
周边配套
皇宴华夏路西地块处于锡山区东亭板块，位于锡山区和梁溪区交界处，距市中心约15分钟车程、距京沪高速无锡东出口约5分钟车程，且312国道、锡虞西路等道路环伺。
皇宴华夏路西地块在XDG-2022-96号地块（尚未开发）北侧，临近美的·云开东方，属于东亭核心圈的边缘，但是共享东亭板块的核心资源：
教育方面，天一中学、二泉中学、东亭中学等近距离可达；
二泉中学
天一中学
商业方面，东亭商圈本身的生活配套就很丰富，春江花园、柏庄社区、金锡苑等社区外围商业发达，新明东路上的星悦坊街区开业不久，而综合性商场八佰伴中心距离地块仅约三公里。同时，地块临近梁溪区广益街道，广益哥伦布广场、梁溪万达等可辐射地块。但是目前地块家门口5分钟生活圈尚欠缺。
星悦坊街区（来源于网络，侵权删）
新明路商业街
医疗方面，地块周边就医以东亭医院为主，跨区约三公里距离可达无锡市第五人民医院。
无锡市第五人民医院（来源于网络，侵权删）
景观方面，地块南侧隔着XDG-2022-96号地块为自然河道及规划公园，同时 临近兴塘河和乡镇企业博物馆。更远距离以锡东新城的景观资源为主要消遣。
乡镇企业博物馆（来源于网络，侵权删）
开发价值
东亭属于无锡的传统住区，底蕴深厚，配套醇熟。
以东亭路为中轴，从锡山区政府向外扩散，沿着东亭路、华夏路两边呈一字排开的是锡山区人民法院、锡山区人民检察院、锡山区生态环境局等一系列行政机关。
几乎锡山区所有的区级行政机构都在东亭，这种集聚式行政组合方式将东亭的核心价值展现得淋漓尽致。
所以，东亭之于锡山区的中心地位无可替代。
来源于网络，侵权删
也正因此，成熟的东亭板块在房地产开发过程中面临着人多地稀的局面，在2016年开启的楼市周期中，东亭的地块供应节奏始终跟不上迅速发展中的新城。
2016年-2021年，东亭基本维持着年均一幅地的供应节奏：
2016年，红豆以10547元/㎡的楼面价拿下锡沪路与柏庄路交叉口锡北侧地块打造高品质楼盘红豆·天一华府（锡山区楼面价首次破万）；
2017年，恒大地产拿下金光纸业东地块，楼面价11686元/㎡;
2018年，光明地产以11267元/㎡的楼面价拿下XDG-2016-26号地块打造低密住居玺悦珑庭；
2019年，绿城以13082元/㎡的楼面价拿下XDG-2019-10号地块开发绿城诚园；
2020年，新城以13460元/㎡的楼面价拿下金捷北地块打造新城天一府；
2021年，美的以15000元/㎡的楼面价竞得皇宴一期地块，开发美的·云开东方
而从2022年开始，随着楼市的调整，土地转化速度放缓。2022年至今，东亭已经成交5幅地块，且均未转化为楼盘。
加上正在挂牌的皇宴华夏路西地块，东亭板块有6幅地块待入市。
从上表不难看出，这些待开发地块的建设指标已经预期了未来的产品规划，同时上述地块的楼面价相近，未来如何把握地块开发节奏并且形成产品差异化是非常考验房企的操盘能力的。
好在东亭板块目前也进入改善需求为主的时代。截止8月13日，东亭的品质楼盘标杆--云开东方年内备案成交188套，位于商品住宅成交排行榜第5名。
虽然云开东方在位置上相较于东亭核心区欠缺了些，但是其凭借品质出道。可见，地块周边的改善性需求对项目的认可。
而皇宴华夏路西地块容积率＞1.0，且≤1.8，日后也是打造低密产品，或将与云开东方撑起东亭改善人居的新片区。