这两块地最高限价都是17000元/㎡，惠山经开区内部价值轮动
2021-10-19 23:56:26 无锡房地产市场网
第三批次集中供地中，惠山区又有两幅新地块在列，分别是惠山新城内的惠山中医院西侧地块和堰桥街道CBD核心区的复地北B地块，两幅地分别代表着惠山经开区的两个地产开发集中区。
惠山中医院西侧地块的起始楼面价略低于复地北B地块，分别为15000元/平米、15491元/平米，两幅地块的最高限价都达到17000元/平米。
从惠山新城领先发展到如今与政和大道CBD区平分秋色，惠山经开区内部也在竞争。
惠山中医院西侧地块
惠山中医院西侧地块位于华惠路与惠景路交叉口西北侧，紧邻惠山中医院，与理想城市小区隔着一条白屈港，地段上基本还算占据惠山新城的核心资源。
现场来看，地块体量较小，面积仅为33632.7平米，可开发操作的空间有限，这降低了地块的可塑性。
根据地块规划指标，该地块打造的住宅建筑高度20-26层，其他建筑≤10M，成品住房比例需达到40%。
基本上该地块的产品规划已经限制死，且该产品与已经在售万科青藤公园形成竞品。与在售的建发·静学和鸣、已经出规划的华发张村5号地块相比，缺乏居住密度上的竞争力。
惠山中医院西侧地块的起始楼面价定为15000元/㎡，比8月4号成交的张村5号地块低1000元/㎡，但是比张村4号地块高2000元/平米，可见地块所在区域的开发价值备受认可，起始楼面价的调整只是受限于地块自身条件。
地块开发价值
交通配套：地块周边交通道路条件良好。惠景路、融泽路、利市路均为近年来新落成且具备通车条件的道路。主要的公共出行为地铁1号线，步行至地铁1号线锡北运河站耗时约需要15分钟。
地铁一号线锡北运河站
商业配套：近距离的商业需求以理想城市、亚美利加、绿地世纪城、华府庄园等盘的沿街商业及社区商场为主要支撑。上述楼盘所附带的商业街区如绿地正大乐城、华府庄园天润发玛特超市等能满足日常生活购物所需。稍远距离、车程约10分钟可到达惠山区的商业综合体惠山万达广场。
绿地世纪城沿街商业
教育资源：教育资源方面， 省锡中第一实验小学距离地块步行约10分钟。此外，省锡中高级实验学校（初中部）与地块之间隔着理想城市和白屈港。
医疗资源：惠山中医院与地块之间仅隔着惠景路。
惠山中医院
目前距离地块较近的在售项目以美的爱情云筑为主和建发·静学和鸣为主，云筑主力在售精装洋房，均价约25000-27000元/㎡；静学和鸣主力在售精装小高层和毛坯洋房，其中精装小高层均价约25500元/平米，毛坯洋房均价约27000元/平米。
后续，华发张村5号地块也将入市，所以地块的同期竞品不少。但是惠山新城内的储备地块有限，后续供应的地块与住区内的核心资源的距离相对较远，所以当下核心资源区的开发价值依旧受到房企亲睐。
复地北B地块
复地北B地块位于堰桥街道锡澄路西侧、复地北侧，紧邻8月2日成交的大华北A地块。
地块规划为居住用地，占地面积不到6万方，容积率≤2。住宅建筑限高区域为11-15层，其他住宅高度≥11层且≤80M；其他建筑≤24M；成品住房比例必须达到40%。
与复地北A地块相比，该地块密度稍微低一些，地块体量略大。其起始楼面价高于复地北A地块超过千元，复地北A地块的成交楼面价为16022元/㎡，这可给意向参与复地北B地块竞拍的房企作为参考。
由于复地北A地块尚未入市，两个地块日后是妥妥的竞争关系，与其竞争不如共赢或许是市场下行期最好思路。
地块开发价值
交通配套：地块位于锡澄路与堰新路交叉口西南侧，紧邻城市快速内环“大动脉”凤翔路快速路。地块距离地铁一号线堰桥站骑行约15分钟，算不上地铁盘，但是也能享受到地铁出行利好。
凤翔快速路
商业配套：地块与惠山经开区核心商圈万达广场商圈基本上隔着复地公园城邦项目，车程约5分钟可达，商业氛围成熟。
惠山万达广场夜景
教育配套：项目距离省锡中第二小学驾车约5分钟车程，与省锡中高中部相邻程，教育资源丰富。
省锡中高中部
休闲配套：主要医疗支撑为惠山中医院，距离地块车程约15分钟。
休闲配套：地块距离惠山湿地公园5分钟可达，算是区域内的大型休闲娱乐场地，但是也面临单一、区域内部人口外溢到景观资源更优越的滨湖、锡东的问题。
地块处于惠山经开区的CBD，惠山区政府坐落在距离地块不远的政和大道上。
目前，惠山经开区内分布惠山万达广场、正大乐城、梦享城、长安哥伦布广场、迪卡侬等一批服务片区的项目，重点打造新城中央商务区、政和大道金融区、惠山大道休闲商务区、欣惠路商业街区，新城综合体集群效应初步凸显。
在区域内的地产开发高频密集的状态下，常住人口不断递增，惠山经开区也在不断优化区域功能，社会保障、民生福祉显著改善。
区域内拥有江苏首批、无锡首所国家级示范高中省锡中，惠山区中医院、全民健身中心、深蓝国际人才社区、新城微公园、惠山湿地公园、白屈港湿地公园等。
而随着锡澄一体化进程加快，惠山经开区在地铁一号线和凤翔快速路的基础上，交通格局继续扩大，S1线将虹吸澄南人流。
这也是复地北B地块价值比肩惠山新城中医院西侧地块的原因所在。