五大楼市专家：12月房价上涨10% 2019三线城市或承压
2019-01-18 10:09:20 投资者报
虽然统计局公布的大中城市12月份房价还在上涨，但反过来也意味着调控放松的力度或将低于市场预期。与此同时，2019年房地产成交面积和城市间分化亦将有所下滑。
“统计局的数据确实令我们大吃一惊，没想到12月份大中城市房价还上涨了近10%，这也意味着大规模房地产调控放松的可能性不大。”联昌国际证券香港及大陆地产研究主管郑怀武这样告诉投资者网研究员。
国家统计局1月16日公布的12月份70个大中城市房价数据，让国内外不少分析师产生不同看法，这一方面源于很大程度上市场当下还处于过冬状态，同时不少地方也相继开始了放松调控措施，另一方面加上岁末年初各大机构对2019年中国房地产市场的预测应接不暇。通过数据看本质，投资者网研究员就12月份房价数据及未来走势采访了多位分析师。
国家统计局发布的2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示：4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅销售价格下降0.3%。其中：北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。
12月份新房价格上涨9.7% 大规模放松调控可能性锐减
整体上，中国12月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升9.7% （上月上升9.3%），环比上升0.8% （上月上升0.9%）。
12月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个，与上月相同，最大降幅为0.4%（厦门）；上涨的有12个，增加1个，最高涨幅为3.0%。同比下降的城市有1个，比上月减少1个，最大降幅为0.4%；上涨的有14个，增加1个，最高涨幅为15.9%。
12月，全国70个大中城市中，59个城市环比上涨，8个城市环比下跌，3个城市持平。从同比看，仅有一个城市同比下跌，余下69个城市同比上涨。
简单盘点重要的数据有两个：12月份70个城市新房价格上涨9.7%，一线城市广州上涨幅度最大，为3.0%。
郑怀武告诉投资者网研究员，第一、12月份数据比预期的要强，该数据表明不要指望国家对房地产调控大放松了；第二、即便银根上有松动，但房价涨幅还是很强的话，即便融资环境会对房地产板块有一定利好，但也不会带来太大改变；第三、虽然经济环境处于下行压力，但房价依然还上涨了近10%，那没有任何理由再去说支持房地产行业发展。
不过，郑怀武也强调，中国有很多城市，不排除个别城市因城施策去放松调控力度，但大规模的可能性不大。“地方政府对限购、限价存在放松空间，但他们不敢太高调，尽量低调，过去半年可能太紧了，因此地方政府也支持中大型开发商正常发展。但中央肯定是不希望看到地方太松，比如买第二、第三、第四套房，肯定不行。”
郑怀武整体预计，2019年中国房地产成交量将下降10%左右，上市房企价格也有可能下降5%-10%。
网签滞后效应 房价下跌空间有限
招银国际房地产行业分析师黄程宇则认为，12月份数据向好，跟市场感觉差距颇大，可能是因为网签因素延后所导致的。“即便涨幅，也都不算大，整体应该在政府控制范围内，2019年中国房地产市场走势应该跟此类似，略涨或略跌。”
黄程宇向投资者网研究员表示，中央与地方都不希望房地产大涨或大跌，因此大规模放松调控力度不大。“如果市场造成强烈下跌预期的话，会对交易量、土地出让以及政府各方面都造成很大冲击，所以，2019年关键是稳定为主。”
实际上，统计局在发布数据中也指出网签因素滞后的现象。中原地产首席分析师张大伟也告诉投资者网研究员，12月份新建住宅价格数据因为统计办法原因失真，二手房22热点城市下调接近市场拐点。
张大伟指出，2018年4季度各地限制签约政策逐渐放松，特别是一线城市，过去多年积压的高端项目逐渐进入网签，这使得房价依然明显上涨，但这明显的误导了市场真实情况。从二手房市场看，22个热点城市全面进入调整行列。热点房价的拐点已经出现。除非最近信贷政策明显调整，否则2019年房价预期将持续下调。
贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在发给投资者网研究员的数据点评认为：
1．一线城市市场处于探底回升阶段。统计局数据显示，一线城市新房价格环比涨幅扩大，二手房价格下跌，涨跌幅都在1个百分点左右。贝壳研究院重点监测的一线城市中北京、上海成交二手房均价环比小幅下跌，表明当前市场处于价格平稳的探底阶段。
从成交量看，12月重点城市的交易量出现小幅回温，贝壳研究院重点监测的13城二手房成交量环比增长16.5%，13城中有11城成交环比回升。市场回温与年末部分城市政策边际放松、房贷利率下调有一定的关系。一些刚需客群在价格调整到低位后进入市场。
2．重点二城市市场保持韧性。统计局数据显示12月新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅回落。贝壳研究院统计，2018年重点二线城市中，天津同比下跌，南京、武汉基本持平，大连、济南、杭州等城市上涨。去年下半年来重点城市二手房均价从上半年快速上涨转为涨幅收窄或下跌，从“虚假繁荣”回归理性。重点二线城市是房地产运行承上启下的压舱石，二线稳，全国稳。
3.2019年市场保持弱势回温。根据贝壳研究院监测，13个重点城市中11城带看量和新增客源量环比回升，其中深圳、济南及成都等城回升明显。均价的下跌降低入市门槛，对价格更敏感的刚需群体成为带动这些城市市场回温的重要力量。随着需求回温，业主预期也出现转变，业主挂牌价跌幅收窄，业主调价中涨价次数占比有小幅提升，这些先行指标意味着价格继续下跌的空间有限。
2019年：三线城市房地产成交将承压
杨现领强调，政策的中温放松不意味着转向刺激，并且2019年新房供应的库存相对较高，购房者选择空间大，市场将保持平稳运行的态势，不会出现明显上行的动力。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，单看12月份的房价走势，环比更加接近现实，新房跟二手房之间，可能还有差别，相对而言，二手房对市场的反应更加直接，因为二手房价格跟成交活跃度是息息相关，大面积来看，二三线成交是全线降低，跟楼市过冬的感觉更为贴近。新房的环比情况来看，二线、三线还是收紧的。
夏丹整体认为，今年二三线城市分化会更加剧烈。“以前讲二三线城市会有共同特征，但今年还要再细分到各个城市。我们感觉2019年房地产会小幅增长，但也存在不确定性，如果房价能保持小幅增长，基本上从国外国家城市化发展进程来看，只要处于城镇化还在增长阶段，房价没有下跌的。”
但夏丹向投资者网研究员表示，预计房地产成交面积会下降，房价跟面积虽然趋势走势一致，但成交面积和成交金额之间还存在缺口，所以，总体预计房价会稳中略升，但成交面积至少会下降5%。“主要原因是三线城市如果大的方向上撤掉了棚改等政策性措施，购房者又吸引会一二线城市之后，那三线城市实际上是缺乏政策和需求双托底，三线城市成交会有明显回落，而三线城市占总体房地产成交中的比例超过60%。所以，一二线不会影响整体局面。”