【探地】6宗地竞拍在即 惠山区的价值洼地将迎来房价新格局
2021-04-17 00:17:18 无锡房地产市场网
还有不到半个月，全城关注的2021年无锡第一次集中土拍就将开始。
16宗地块里惠山区占据6宗，涉及惠山城铁站区、洛社板块、阳山板块、天一新城。除了天一新城之外，惠山区此次挂地的另外三个板块都是无锡楼市中的价值洼地。
三个板块共有5宗地块参拍，5宗地起始楼面价均在9000元/㎡以下，而此次竞拍的16宗地块里仅6宗地起始楼面价低于9000元/㎡。
4月28日惠山区竞拍地块一览表
板块价值轮动的节奏之下，价值洼地意味着价值红利。低估值的惠山区在今年也将进行新包装。
根据新发布的《2021年惠山区区域价值解读》，惠山区的城市规划将呈现双核引领、三片共耀、四轴联动的新动态。
新规划将突出惠山城际站枢纽服务核的引领作用；优化以包含洛社、西漳等在内的惠中城镇功能，将其融入主城发展；而阳山板块在内的惠西区域将融入环湖旅游圈发展。
与此同时，惠山区也将教育新思路全面铺开，未来5年规划中：
惠山城铁站区涵盖的玉祁-前洲板块将新增4所幼儿园、新建4所义务教育学校（省锡中双语学校、玉祁平湖城小学、前洲万里小学、前洲蒋巷小学）。
洛社板块同样将新建4所幼儿园，新建2所义务教育学校（分别涵盖小学、初中各一所）。
阳山板块则新建幼儿园2所，新建义务教育学校1所（阳山中心小学分校）。
在新规划中，惠山区相对短板的医疗配套也将大大升级：惠山区人民医院、惠山区妇幼保健院、惠山区精神康复中心等都已展开蓝图……
“种下梧桐树，凤凰自然来”。如今无锡土地市场中万元以下的地块少之又少，对于惠山区的低价地，房企们且出手且珍惜。
惠山城铁站区21号地块、23号地块
开发价值
惠山城铁站区21号地块、23号地块位于无锡西北门户的惠山城铁国际商务区，沪宁城际高铁、沿江城际铁路、盐泰锡常宜高铁、无锡地铁3号线“ 四铁”汇集，无疑是长三角区域枢纽的重要组成部分。
惠山城铁商务区周边有总规划面积约50平方公里的苏南工业转型集聚区、惠山经济开发区、无锡经济开发区以及数十个乡镇工业园区。其中恒生科技园已成功引进诸多重点项目；首都高校科技信息联盟也将落户科技园；配合已建成运营的淘宝大学电商基地、阿里云孵化基地、恒客空间、加速器等载体，中小型科技企业和高端人才集聚的效应正在形成。
惠山城铁商务区目前仍处于价值洼地状态，但是板块内的购房需求充足，实地玫瑰庄园、弘阳昕悦棠等盘都在无锡楼市中留有热销史。当前商务区内可售商品住宅项目并不多，仅时光玖境一盘在售，均价约16000元/㎡，片区亟需宅地补仓。
地块航拍图（来源于土拍网）
周边配套
交通配套：整个商务区以沪宁城际铁路惠山站为核心，苏锡常城市快轨、盐泰锡常宜城际铁路惠山站、无锡地铁3号线北延线惠山站为辅，形成一个“四站合一”可无缝换乘的交通枢纽圈。地块被中惠大道、惠洲大道、洛州路、沪宁高速、沿江高速、泰锡常宜高速等纵横环绕，自驾出行十分便利；此外紧邻地铁3号线二期惠山站，建成后可直达苏南硕放国际机场，途经无锡火车站，对内可以方便抵达无锡市区和各个区域，无锡新区城铁站，对外快速到达上海、南京、苏州等周边城市。
生活配套：除了榭丽花园睦邻中心、各大医院满足居民的基本生活需求外，还有距城铁惠山站仅200米的奥凯城市广场， 已成功签约携12万平爱情海购物公园入驻的红星美凯龙，二期作为金陵大饭店配套项目，为未来高端人才、高端消费者提供高质量、高品质的服务。
教育资源：双语教学的尚书堂（惠山）幼儿园与地块仅一路之隔，此外惠山城铁省锡中双语学校建设完成，将于2021年9月份启动招生，目标打造西北片区最高端的配套学校。
休闲配套：广惠禅寺、西塘广惠公园。
洛社米兰3号、4号地块
开发价值
在江海快速路通车后，到洛社原本30分钟的车程缩短到了10分钟，无锡主城对于洛社不再抗拒。而无锡地铁三号线二期工程拟在洛社设置洛社站、红明村站、洛竹路站三个站点的规划，更是将洛社拉近主城怀抱。
近几年洛社新城发展势头迅猛，吸引了不少知名房企进驻，从早期的本土开发商华广到后来相继进驻的国瑞、碧桂园、红星、融创、世茂、建发等百强房企，洛社的人居环境在不断升级，其地产开发价值也不断被重塑。从建发金玥湾8350元/平米的楼面价到3月17日成交的新开河1号地块8669元/平米的楼面价，再到此次挂牌的米兰3号、4号地块，起始楼面价已达8613元/平米，洛社新城已经成为惠山区另一块广受认可的“宝地”。
地块航拍图（来源于土拍网）
周边配套
交通配套：地块距离城铁惠山站约3.8公里，周边有地铁3号线二期（规划），惠洲大道、G312、锡宜高速、沪宁高速等多条交通要道。
教育配套：洛社高中、洛社初中、洛社中心小学、雅西小学、洛社中心幼儿园、洛社实验幼儿园等。
商业配套：哥伦布广场、洛城商业广场、亿丰时代广场等。
医疗配套：惠山区人民医院、洛社镇社区卫生服务中心。
休闲配套：洛城湿地公园、洛社镇中公园等。
阳山陆区1号地块
开发价值
凭借优质的生态资源及强劲的发展势头，阳山在无锡房地产市场中的关注度也在慢慢升高。2020年10月28日，华晟以楼面价底价7127元/㎡摘得惠山区阳山北中街地块，刷新板块地价新高。此次挂牌的陆区1号地块起始楼面价则达到6703元/平米。
在惠山区的最新城市发展规划中，阳山板块以“美”定性，并将融入环湖旅游圈发展，建设发展大景区。根据土拍网信息显示，阳山正申报国家级生态旅游休闲度假区。旅居定位不仅为阳山的经济发展带来契机，大大小小的景区、网红打卡地、亲子乐园等相继落地，其地产开发也迎来新的风口。
据悉，近3年阳山镇仅成交了2宗涉宅用地。除华晟北中街地块外，2018年7月，惠都置业以楼面价6255元/㎡竞得安阳路南侧低密宅地（XDG-2017-26号），目前两宗地块均尚未转化为项目销售。陆区1号地块的挂牌将为阳山地产开发添砖加瓦，与前两幅地块共同引领阳山的人居新风尚。
地块航拍图（来源于土拍网）
周边配套
交通配套：沪宜高速、S342、安阳山路、人民东路、陆中路等，对外交通便捷。
教育资源：陆区中心幼儿园、陆区中心小学、阳山中心小学、阳山中学等。
商业配套：阳山商贸城、阳山嘉阳生活购物广场等。
医疗配套：阳山医院。
休闲配套：人民公园、向日葵观赏园、阳山桃花岛景观公园、阳山桃花源景区等。
西漳站区8号地块
开发价值
天一新城是惠山区地产开发价值仅次于惠山新城的第二大热门板块。板块内云集万科、美的、正荣等品牌房企，在新旧地块的更替中，板块价值不断重塑，天一新城逐渐进入无锡楼市的“黄金版图”。
由于天一新城不限购，板块内不仅仅地缘性需求充足，其他板块内被限的需求也大量外溢到板块内，板块内的新房从满足刚需到兼容改善再到注重品质，人居环境在新旧楼盘的更新中不断提升。目前板块内主力在售项目有万科臻境、正荣美的云樾等，销售均价约22000-24000元/㎡。随着新地块的入市，2.5W+的房价格局将在天一新城开启。
地块航拍图（来源于土拍网）
周边配套
交通配套：地块周边有沪蓉高速、惠山大道、沪宜高速、快速内环、惠山大道、凤翔路等主干道。毗邻地铁1号线西漳站，未来4号线（在建）与1号线交汇于刘潭站，运营后将串联起惠山新城、西漳站区、城北商务区、河埒板块、蠡湖新城和经开区等重要板块。
教育配套：天一实验小学、南京师范大学惠山实验中学，未来还将规划建设省锡中西漳实验学校以及引进高端民办国际学校等。
休闲配套：西漳公园、雨人岛公园、无锡欢乐水世界等。
商业配套：惠山万达广场、太平洋商业以及待开业的悦尚奥特莱斯。
医疗配套：惠山妇幼保健医院的设计方案已通过专家评审，总建筑面积约7万㎡，参照国家二级医院建设标准建设。建成后，将完善西漳站区医疗设施整体布局。