央行年内二度降息 房贷利率有望进入“2字头”时代
央行今年第二次下调了贷款基准利率LPR。
7月22日,央行将一年期和五年期贷款市场报价利率(LPR)分别下调10个基点,其中五年期LPR下调至3.85%,此前为3.95%;一年期LPR下调为3.35%,此前为3.45%。
据悉,此次降息之前LPR已是历史最低水平,本次5年期LPR再次下调,全国首套房贷利率也将降至历史最低点。
分析人士认为,央行出台“517”新政后,一线、强二线城市房贷利率显著下行,此次“降息”是继5年期以上公积金贷款利率降至“2字头”后,短期商贷利率同样有望突破至3%以下,居民购房成本也将持续下行。
如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,此次LPR下降10个基点,月供减少57.3元,累积30年月供减少2.1万元。
中原地产张大伟:LPR再降10个基点,房贷利率将迎来“2字头”时期
中原地产首席分析师张大伟表示,央行时隔4个月再度降息,对存量房贷影响比较大。
本次降息之前,存量房贷利率一直处于高位,新增房贷利率的降低没有影响到存量房贷,而此次LPR下调可以降低存量房贷利率。而降低存量房贷利率可以减少借款人提前还款的动机,从而减轻银行因提前还款而损失的利息收入。其次,五年期LPR下调10个基点,代表着全国新增房贷利率将进一步降低。
整体看,517政策后,全国房贷利率出现了大幅度的调整。中原地产研究院统计数据显示,2024年6月份全国房贷平均利率已经调整到了3.5%左右,首套房利率已经降到了3.3%,相比5月份的3.55%出现明显下调。
公开资料显示,广州首套房贷利率最低已经降至3.1%左右,部分银行首套房贷利率甚至降至3%。
因此,在本次降息后,预计更多城市首套房贷利率将调整到“2”字头。
此外,本次降息代表政策持续宽松,更多的利好政策在路上。日前在三中全会新闻发布会上,关于房地产方面提到,加快构建房地产发展新模式,消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端,建设适应人民群众新期待的“好房子”,更好满足刚性和改善性住房需求,并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。需要指出,我国新型城镇化仍在持续推进,房地产高质量发展还有相当大的空间。
最近一揽子房地产政策落地显示出监管层稳地产的决心,随着核心一二线城市逐步落实各项举措,接下来市场有望进入政策效果兑现期,但2024年楼市需求、购房者收入和信心的恢复还需要一定时间。
易居研究院严跃进:降息将有助于进一步降低房贷成本
易居研究院研究总监严跃进分析称,此次降息属于“双降”,即对于1年期和5年期的LPR都进行了下降,充分说明降息是全面的,这对于短期和中长期资金的使用都具有积极作用。
此次5年期LPR降息,将有助于进一步降低房贷成本。从LPR走势来看,今年一季度呈现“破4”的态势,即从4.2%下降至3.95%。而当前出现了今年第二次降息,进一步引导房贷等成本的下降。
房贷利率政策进入到历史超级宽松的周期阶段,即已经开始进入到“跌破3”的阶段,也是历史非常罕见的低利率周期。实际上,部分城市已经打出了2.95%的利率报价。
以目前各地主流的房贷利率进行计算,即“LPR-75BP”的定价公式,那么过去的首套房主流利率为3.2%,而现在将下降至3.1%。若是叠加持续性的降息效应,那么月供减负效应非常明显,有助于和其他政策结合,持续降低房贷成本。
存量房贷方面,此次LPR调整后,今年LPR已经累计下调了35BP,那么明年预计100万存量房贷的月供压力将减少175元。
中指院陈文静:LPR再下调,房贷利率已达历史最低水平
中指研究院市场研究总监陈文静分析称,5年期以上LPR下调,有望进一步引导各地房贷利率下降。
2024年5月17日,房地产“一揽子”政策落地,取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限,将房贷利率下限调控权给予地方,随后多数城市取消首套、二套房贷利率下限。当前各地房贷利率均处在较低水平,部分城市部分银行首套房贷利率已降至3.0%以下,此次5年期以上LPR下调有助于引导首套房贷利率进一步下行,继续降低购房者购房成本。
当前尚未取消首套、二套房贷利率下限的城市,仅有北京、上海、深圳等个别城市。以北京为例,此前执行首套、二套房贷利率分别为3.5%(LPR-45BP)、3.7%(五环外,LPR-25BP)/3.9%(五环内,LPR-5BP),此次调降后,北京首套、二套房贷利率分别调整为3.4%(LPR-45BP)、3.6%(五环外,LPR-25BP)/3.8%(五环内,LPR-5BP),其中,首套房贷利率已低于此前历史最低水平(3.43%)。
整体来看,此次5年期以上LPR的调降,有利于释放购房需求,与前期“稳市场”、“去库存”配套政策叠加形成合力,有望助推核心城市市场情绪进一步修复。
近日,高层提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策”,预计未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期,降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。
广东省城规院李宇嘉:降息利好刚需购房者
央行7月22日表示,为进一步加强逆周期调节,加大金融支持实体经济力度,即日起,公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.8%调整为1.7%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,目前,市场7天期逆回购操作利率已经成为新的政策利率,承担着市场化利率调控机制的功效。当政策利率下调,给市场传达了明确的信号,即降息,这是本期LPR下调的原因。
5月份,信贷需求比较疲弱,企业部门贷款同比少增6503亿元,其中中长期贷款新增9700亿元,同比少增6233亿元。居民部门融资需求延续弱势。居民部门新增5709亿元,其中,短期贷款新增2471亿元,同比少增2443亿元,反映出内需偏弱的特征。
可以看出,5.17楼市“一揽子”政策落地后,购房市场情绪有所改善,但回升幅度还不够大。
进入7月份,楼市转入传统淡季,7月第一周(7.01-7.08),各能级成交环比大幅回落。克而瑞统计,一线城市新房成交指数环比下降90.11点至82.66.二线成交指数环比下降54.74点至43.19.重点监测城市环比全面回落;第二周(7.09-7.15),整体仍呈现下行态势,一线指数环比下增长12.21点至94.92.二线成交指数环比增长4.25点至47.46.三四线成交指数环比下降19.36至62.26.
此前,银行出于竞争房贷份额的考虑,已经开始降息。比如,广州首套房贷利率最低已经降至3.1%左右。可以讲,银行降息先于LPR,这导致政策效应会减弱。
同时,市场对于继续和持续降息的预期是存在的,因此居民部门购置商品房,除刚需以外,其他购房需求可能选择等待,特别是房价有回调预期的情况下。因此,预计降息更多利好刚需购房者。