房企三季报：过半企业净利润下滑 四季度成为关键

　　目前，A股上市公司三季度财报已经全部披露完毕。

　　据wind数据显示，截至10月31日，A股中的房地产管理和开发板块共有105家房企发布今年的三季度财务数据，整体营收达1.51万亿元，同比下降0.5%。其中，万科、绿地控股、保利发展分别以2903.08亿元、2536.21亿元、1925.06亿元的营收位列前三。

　　此外，1-9月，105家房企的合计净利润为383.17亿元，同比降14.07%，净利润下滑的房企占比超过一半，不难看出，今年前三季度企业压力仍在。

　　过半房企净利润下滑

　　据wind数据显示，在营收方面，105家上市房企中有3家企业超过千亿元，分别为万科、绿地控股、保利发展。其中，万科以2903.08亿元的营收位列第一，绿地控股以2536.21亿元居于第二，保利发展以1925.06亿元位居第三。

　　在盈利能力上，105家上市房企中有69家盈利，36家亏损。

　　其中，12家公司净利润超10亿元，万科、保利发展、招商蛇口排名居前，前三季度净利润分别为136.21亿元、132.93亿元、37.69亿元。

　　不过，万科虽然仍保持“领头羊”的地位，但是净利润相比去年同期下滑超20%，而保利发展仅微增1.33%。

　　值得注意的是，有10家公司净亏损超10亿元，在wind统计的净亏损榜单中，央企华侨城以-33.47亿元成为亏损最多的企业，净利润降幅达2728.12%。

　　对于净利润的大额亏损，华侨城在三季报给出解释为：一是为加快销售去化，公司对部分项目采取灵活的销售策略带来部分价值折损；二是因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等等因素导致公司业绩下滑。

　　不仅是华侨城，国企首开股份净亏损也超过了30亿元，央企一直都是稳健的代表，但是也有部分企业未能逃脱亏损的“泥潭”。

　　目前来看，净利润亏损或下滑依然是房企面临的主要压力。对此，克而瑞地产研究分析称，规模房企历史高地价、低利润项目的影响仍在持续传导，结转出清拉低了利润率水平。其次，近年来企业销售去化压力放大，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，加剧了企业增收不增利的表现。此外，行业下行背景下，存货及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的负面影响。

　　不过，也有企业实现营收与净利润双增长，如滨江集团前三季度实现营收463.93亿元，同比增长133.5%；归母净利润为24.73亿元，同比增长20.23%。

　　四季度开局受挫

　　三季度报告一段落，而在楼市依旧承压的局面下，房企在四季度的业绩关键期，压力犹在。

　　众所周知，销售是能直接影响房企业绩变化的主因。不过，各大房企在四季度开局首月并不顺利。

　　据克而瑞发布的《2023年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，2023年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4066.9亿元，环比增长0.6%，同比降低27.5%，同比降幅仍保持在较高位。

　　累计来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，降幅继续扩大。

　　而规模房企整体仍陷负增长困局，今年10月，近半数百强房企同环比双降，10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。

　　不仅如此，1-10月，各阵营房企销售额均有所下降。中指院数据显示，TOP10房企销售额均值为2309.9亿元，同比下降8.7%；TOP11-30房企销售额均值为718.3亿元，同比下降12.3%；TOP31-50房企销售均值为351.7亿元，同比下降17.1%；TOP51-100房企销售额均值为169.6亿元，同比下降21.4%。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，10月，在居民的就业状况及预期尚未完全恢复、购房者观望情绪较重、“认房不认贷”换房需求缓慢等因素影响下，目前核心城市市场保持一定活跃度，但政策效果持续性显不足。

　　“四季度预计华润、中海、越秀等优质企业表现会比较好，但是大部分企业还会面临继续下行的压力，四季度行业销售规模预计比去年同期相比会有10%左右的降幅，但是布局集中在三四线城市的企业，销售规模降幅会更为明显，可能降幅会超过30%。”同策研究院研究总监宋红卫预测称。

　　政策持续发力中

　　尽管市场仍在底部徘徊，但政策面也在持续发力，为行业持续注入信心。

　　在需求端，近期，北京、上海等城市在公积金贷款方面，加大惠民力度，执行“认房不认商贷”，一定程度上降低了购房成本，有利于市场活跃度的提升。“若一线城市政策进一步优化，市场有望逐渐企稳恢复。”陈文静分析认为。

　　在供给端，关于房地产融资政策，有关部门也有了最新的发声。

　　近日，中央金融工作会议提出，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

　　对此，易居研究院研究总监严跃进认为，在接下来在融资工作中，有关部门会严管“挑三拣四”“挑肥拣瘦”等操作，确保各金融机构积极有序、一碗水端平地提供各类融资，进而支持各类房企的健康发展。