四大手段都不管用了？降息、首付、利率、货币化，楼市依然冷清清
2022-03-15 09:26:06 蓝白观楼市
2022年的楼市，已经祭出了四大手段，分别是：
降息、降首付、降利率、棚改货币化。
先说货币层面，也就是降准和降息。
去年两次降准，1次降息，1月份又来一次降息。
前几天，央行又宣布，自掏腰包超过1万亿，把外汇占款的收益拿了出来，上缴给财政。
这其实也是变相的降准，因为1万亿的外汇占款，肯定要对应1万亿的基础货币投放。
现在基础货币投放的锚换成了MLF，在2014年以前，都是以外汇占款，锚定印钞的多寡。
如果再考虑到：2月份社会融资规模下降，居民中长贷首次出现了负增长。
接下来，MLF的利率，还有1年期LPR会不会继续引导下降，值得关注。
再说首付和利率。
先看20%首付的城市已经有多少了。
中原地产研究院统计数据显示，截至3月1日，全国在2022年已经累计有16个城市发布了不同内容的降低首付政策。
其中有菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、温州提及或者部分提及商业贷款调整首付。
另外还有北海、自贡、晋中、南宁、福州等城市提及了公积金首付成数的变化。
这还都是明面上的。
其实央行和银保监会早有规定，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
所以，20%首付，并没有突破调控底线。
再看利率降得多猛。
今年1月20日至2022年2月18日，有25个城市下调房贷利率，且利率降幅超过对应期限的5年期LPR降幅。其中，6个城市房贷利率环比降幅超20个基点（BP），13个城市的房贷利率降幅在10-20BP之间，14个城市降幅在5-10BP之间。
这还是2月份的数据，到3月份，长三角不少城市首套房利率已经到了5%左右，重庆主流利率5.2%。
广州在2月份四大行降利率之后，3月又降了一波，苏州甚至降到了4.6%，郑州还推出了大学生毕业5年内首套房4.7%的利率。
再聊货币化。
3月1号的时候，郑州提出放松限贷限购，其中就提到了要实施三年的棚改货币化，但没提细则。
到3月8号的时候，直接发了棚改货币化的意见。
作为一座千万级人口大城、万亿GDP大城、国中城市、米字型高铁城市，这一番举动，有极强的信号意义。
在2015-2018年，正是因为大量的拆迁户拿着巨额现金去“扫楼”，才造成了短期库存紧缺，由此引发房价上涨。
这一番重走“去库存”老路，看来地方上确实有点坐不住了。
以上，梳理完毕。
接下来，是蓝白今天想聊的主要部分：
这么多大招都用上了，现在还是3月中旬，也就两个半月的功夫，层出不穷的利好发出来，说实话，我都觉得有点懵。
按理来说，按咱们的记忆来说，按我们已经被房价“教训”了多次的经验来说，楼市早就该“支棱”起来了。
可实际上呢？
我们满目所见，楼市依然冷清清。
我看到民生宏观周君芝3月14日发的报告，她列出房地产过去一年的数据，涵盖销售、拿地、投资、和融资。
销售端，同比增速滑落出历史正常区间，几乎与金融危机时期相当。
2021年下半年地产销售急剧下滑，2021年10月销售面积同比增速将至-21.7%，截至去年12月当月同比仍在-15%左右。
拿地方面，流拍率与金融危机时期相当。
根据100个大中城市土地成交测算，去年12月土地流拍率超过35%，历史上仅在金融危机和2020年经济停摆时期触及这一区间。
土地溢价率仅为2.4%，与2009年和2012年地产下行周期中的低点相当。
房地产投资当月同比增速创历史低点，2021年12月房地产投资完成额同比-13.9%，跌幅仅次于2020年2月经济停摆时期。
把眼光再拉近，不提1月份之前，就说最近这两个月，哪怕四大手段都已经使出来了，可实际效果呢？
还看销售。
克而瑞研究中心数据显示，2022年2月份，百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。
再看融资。
同策研究院数据显示，2月份其监测的40家房企共完成融资288.27亿元，环比下滑49.84%。这意味着2月份融资金额创近2年新低。
融不到钱，房子又卖不出去。
这就是房地产的现实。
好，不说2月份，再找最新3月份的数据。
我找到申港证券的一份研报，是3月14日的房地产行业周报。
截止3月6日， 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-43P%、-28%。
13城二手房成交面积单周同比-24P%，累计同比-29%。
新房和二手房，成交还在下滑！
上面说了，销售不行，没钱融资，开发商还会拍地么？
看最新的周度数据。
100城土地供应建筑面积累计同比增加10%，成交建筑面积下降了30%，成交金额累计同比甚至下降了61%！
100个城市，卖地的成交溢价率，仅仅只有1%。
这一通数据捋下来，你会发现，四大手段出来之后，房地产还是不为所动。
原因出在哪？
绝大多数人，都陷入到“历史重演”的逻辑怪圈中，很少有人能想到：这次，跟以前不一样了。
2008年和2015年，居民负债远远没有到今天这个水平，城镇化非常强劲，大城市之间还没有爆发抢人大战。
当时的居民杠杆、城镇化率、房企的体量、土地出让金、银行涉房贷款、棚改货币化率，与2022年有本质区别。
更重要的，是“买房观念”的变化。
经历了2017-2021年的连续“教育”，几乎所有人都认为房价不可能再重演2015-2017年那样，全面普涨的行情。
一旦群体性预期形成，整个房地产市场的逻辑，都要为之改变。
需求端的刺激，边际效用就会越来越低。
事实上，这才是“房住不炒”理念深入人心的真切佐证。
2022年，让购房者理性审视自己的负债和杠杆，其实是一件好事，不是吗？