一线城市11月二手房成交亮眼 上海成交2.7万套创近44个月新高

　　房地产量在价先，二手房的交易状况更是反映整体市场趋势的重要指标。11月，一线城市楼市成交量继续回升，其中，上海二手房成交总套数达到2.705万套，为今年二手房成交量最高的月份，创下近44个月的新高;深圳二手房成交8199套，环比增长14%，创下2020年10月以来的新高;北京二手房网签量达1.876万套，创下近20个月的新高;广州二手住宅网签量突破1.1万套。

　　证券时报记者近日走访上海、深圳两地二手房市场发现，尽管成交量明显回升，但房价依旧保持相对稳定，市场基调仍然是“以价走量”。近期出台的税费减免、普宅和非普宅标准取消等政策，降低了交易成本，将加快二手房流转。预计12月一线城市楼市将延续复苏的节奏，年末翘尾行情或出现。

　　12月3日午后，记者来到上海市浦东新区房地产交易中心(张杨路)受理大厅，只见厅内人气旺盛，座无虚席，所有的服务窗口都在运作，许多购房者、房东和中介人员正络绎不绝前来。而在交易中心外，新房销售、银行贷款推销人员也占据了主干道，不断向路人推介。

　　此前，上海发文取消普通住房和非普通住房标准，并扩大住房交易优惠税收政策覆盖面，该项政策自12月1日起施行，为楼市注入了新活力。受理大厅里的一位中介经理对记者表示，他所代理的一位客户以500万元的价格购入了第二套房产，受益于新政策，原本需支付的15万元税费现在仅5万元。对客户来说，新政让他节省了10万元，优惠力度相当可观。

　　“量增价稳是目前二手房市场的写照。”这是多位深圳房产中介经理对记者的回复。“刚刚生效的交易税负新政对二手房市场带来明显的提振作用，购房者的税费负担减轻，特别是对改善型需求群体带来利好。”福田区八卦岭资深房产中介黄经理表示，“购房者已经理性很多，不会再盲目追高，目前整体市场价格回升并不明显，大部分房源价格还在探底过程中。”

　　11月中旬，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布房地产减税公告，包括优化住房交易契税政策，明确取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。随后，一线城市相继落地上述政策。记者在深圳市福田区不动产登记中心看到，现场有工作人员提示购房者契税和增值税等相关新政的生效时间。有工作人员表示，自12月1日开始递件量明显增加，12月二手房的交易热度有望延续。

　　深圳贝壳研究院认为，11月上半月的成交热度得益于10月势能的延续，下半月的成交动力则主要来自降低税费的预期与落地。记者在走访时，不少房产中介都反映最近开始将工作重心放回二手房市场。“9月底楼市新政推出引爆了新房市场，我们整个店全员出动推销新房。不过，最近新房推盘速度开始放缓，我们也想抓住交易税负新政的热度，把工作重点重新挪回二手房市场，现在还很难预测政策给市场带来的热度能维持多久。”多位房产中介经理对记者表示。

　　对于目前的二手房价格，深圳市房地产中介协会认为，本轮新政是近两年以来所有救市举措中持续时间最长、效果最为显著的一次，仅从当前二手房的录得量就能看到此轮新政的成效仍然在持续发酵，但“止跌回稳”基础仍不牢固。二手房因业主群体分散，客户议价空间虽有所收窄，但随着限售政策的放开，挂盘出售量的持续累加，在某种程度上限制了业主调价的空间，因此，可以看出当前市场的所谓“放量”，依然是靠“以价走量”，市场回暖后的普调价格仍为时尚早。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房价能否止跌企稳，一方面要看交易量能否保持住。另一方面，要看热点城市二手房挂牌量能否不再大规模攀升，业主降价挂牌比例能否降低。此外，还要看收储存量土地能否有积极进展，从而在源头上把地价稳定住。同时，城中村改造货币化安置能否有效落地等。总之，增量政策和存量政策要持续叠加和循环，让市场提振信心的同时，还能形成政策和改革共振，凝聚房价止跌企稳的共识。

　　上海中原地产资深分析师卢文曦认为，此前出台的交易税费减免、普宅和非普宅标准的取消等政策，降低了交易成本，为存量交易提供了方便。改善型买家尤其是置换型买家对此反馈积极，预计将加快二手房的流转。