绿城中国失落的一年：业绩不达标 大本营接连失守

　　“今年销售额预计超过1600亿，后年达到2600亿。”四个多月前，绿城中国行政总裁张亚东首次面对媒体时喊出的规模目标在2018年全年销售数据公布的那一刻落空了。

 

　　过去一年，绿城累计取得总合同销售金额约1564亿，只完成了全年目标的97.75%，同比2017年的1463亿，也仅仅录得约6.9%的增长。

 

　　在同行上足发条冲刺规模的背景下，6.9%的增长显然有些不尽人意。反映到销售榜单上，步伐缓慢的绿城正在被越来越多的后来者迎头赶上，克而瑞地产研究院公布的榜单数据显示，绿城的流量金额排名已由2017年的第11名下滑至17名。

 

　　面对这份不太完美的成绩单，绿城中国首席财务官冯征向时代财经坦言，距离1600亿的目标，绿城确实还差一点点。但他同时指出，销售情况和排名下滑均在预料之中，“调控政策的限制之下，绿城的产品销售的确面临很多困难。所以，在保持现金流稳定的前提下，我们主动推迟了部分项目的入市时间。”

 

　　大本营杭州接连“失守”

 

　　2016年跨过千亿之后，绿城似乎就开始走起了下坡路，销售额的增速逐年下滑。2016年，绿城如愿跨过千亿门槛，完成了1139亿的销售额，同比增长58.4%；2017年，绿城增速放缓，实现合约销售总额1463亿，同比增长28.4%；而2018年的销售增速进一步降到了6.9%的水平。

 

　　冯征表示，规模的增长并不是绿城最主要的追求目标，财务稳健才是主要的考虑。因此，当销售遇到限价政策的时候，绿城放弃了对销售数字的追逐，选择暂时停下来“等一等”。

 

　　杭州市场成为了左右绿城销售的很大一个因素。2018年，杭州市场由热转冷，严厉的限价政策面前，想要业绩就要在售价上做出让步，但绿城似乎并不愿意做出这样的牺牲。

 

　　“杭州楼市的限价政策对企业的推货节奏造成打击，绿城不愿意低价销售产品，低价销售对于股东和全体员工都不公平。因为这个原因，去年有将近四五个杭州的楼盘没有如期推出。”

 

　　杭州一直是绿城的重仓之地，2016年绿城1139亿的销售额之中，杭州地区贡献了约313亿。而且在2014-2016年期间，绿城连续三年蝉联杭州楼市销冠。

 

　　可以说，绿城在杭州市场中有着极高的地位。但2017年年初，杭州楼市密集出台多项调控政策，形成以“限购”、“限贷”、“限价”为主的调控局面，这给以打造高端项目扬名的绿城泼了一盆冷水。

 

　　或许是因为对价格的坚持，绿城放慢了杭州项目的推货节奏，杭州地区的销售成绩也逐步下滑，去年还被滨江集团、万科、融创赶超。透明房产网统计数据显示，2017年，绿城让出了杭州楼市销冠的位置，以261亿的销售成绩屈居第二；2018年，绿城的排名落到了第四名，销售额为197.59亿。

 

　　从业绩贡献大户到如今销售遇阻，杭州市场的变化让绿城深受影响。在接受时代财经采访时，冯征毫不讳言地表示，杭州几个项目的推迟入市大大影响到绿城2018年的销售金额。

 

　　他还透露，2018年绿城内部的销售指标是1700亿，若按照原计划推盘，完成这一目标基本没有问题。去年8月的绿城中期业绩会上，绿城执行董事、执行总裁李青岸也曾向媒体披露，2018年下半年，绿城有1689亿元的可售货值，若按照60%的去化率计算，到年底将产生900亿元的销售，“全年实现1600亿，甚至1700亿都是可能的”。

 

　　不过，冯征认为，现在回头来看，绿城对杭州项目推盘时间的调整是正确的。“我们感觉到政府可能会对调控政策进行微调，这种放松还是有预期的。”

 

　　绿城中交化

 

　　销售数字之外，过去一年对于绿城来说，也是发生“巨变”的一年。2018年，绿城的“老舵手”曹舟南离开了，中交系的张亚东成了新的“掌门人”。

 

　　去年8月初，绿城宣布曹舟南请辞执行董事、行政总裁等职务，来自中交系统的张亚东接替。这则简单的人事变动公告，迅速在行业中发酵，尤其是张亚东的出现一度被视为中交“加强控制”的迹象。

 

　　近年来，中交与绿城的交集愈来愈多。2018年以来，绿城多次与中交共同成立合营公司，还在福州、天津、广州等地合作开发地产项目。不仅如此，在张亚东上任之后，中交还为绿城送来一份“大礼包”，一口气与绿城签署了近30个项目的合作协议，投资额达2500亿。

 

　　但张亚东极力否认“中交化”的观点，后来曹舟南在面对媒体时，亦用“转岗”来替换“辞职”的说法，以强调“绿城不会变”。按照彼时的安排，未来绿城的增量业务将由曹舟南负责，存量业务则由张亚东负责。

 

　　所谓的增量业务，实际就是小镇业务。“小镇，是飘落在人间的天堂。”从绿城创始人宋卫平唯美的句子中可以读出，小镇业务一直是绿城的“心之所向”。经过几年的发展，绿城也已经在全国布局24座小镇。

 

　　然而，数量上的增长并不能说明绿城的小镇之路走得顺风顺水，在宋卫平口中，曹舟南的离任也与此有关，“绿城小镇这两年的发展不够理想，这不怪他，我自己在任的时候，对小镇的思考也有，但腾不出时间和精力，所以现在换一个身份去做。”

 

　　去年11月，一家名为浙江蓝绿双城的公司进入大众视野，曹舟南是这家新公司的法人，董事以及监事分别是“老绿城”的旧人蒋玉奇、冯鑫强和张玲波。不论从公司名称还是人员架构来看，这家公司都与绿城有着密切的联系。

 

　　千丝万缕的关联让外界认为，浙江蓝绿双城极有可能就是曹舟南所说的“新的使命”。不过，尽管曹舟南笃定地说着“不会离开绿城”，但时代财经从冯征口中了解到，曹舟南实际已经脱离绿城，双方已经没有合作关系。也就是说，浙江蓝绿双城是曹舟南的个人“创业项目”。

 

　　“刚开始是有计划要让曹舟南去负责小镇项目，但这里面也需要有很多具体的商务条件需要双方去商讨，经过五个多月的讨论，最终双方未能就一些条件达成一致。曹舟南辞职时对外公布的计划目前都没有新的进展，他可能会自己做房地产，与绿城或蓝城暂不存在合作关系。”