数据都说楼市在跌，为什么购房者感受不到？

　　据上海链家研究院发布《新房三季报》中相关监控数据显示，9月份上海共成交新建商品房5680套，环比8月份下降25%。成交金额350亿，环比下降31%，同比下降41%。

 

　　与【前9个月上海新房成交量升价跌，均价5.5万同比下跌2%】相对应的的是【前9月上海二手房成交套数同比增长19%】，假设两个数据来源都是真实的，两个数据得出的结论（标题）也都是符合逻辑的，那么为什么市场感受和数据有天壤之别呢？

 

　　一方面，【前9个月上海新房成交量升价跌，均价5.5万同比下跌2%】受到供应结构的影响，“今天上市的是海鲜，明天卖的是豆制品”，海鲜自然比豆制品贵，但不能就此推断“（该菜市场）在降价”，所以新房市场因为调控、因为“控制上市节奏”等人为因素，价格变动只代表上市挂牌价和成交价格，简而言之，“在不许调价的新房市场”价格只反映成交的品种。

　　另一方面，【前9月上海二手房成交套数同比增长19%】同样可以解释，虽然从今年二季度开始关于二手房持续重拳，包括二手房价格核验包括三价就低等等，但上半年二手房持续火热给今年上海二手房的总成交量已经打下“总量不差”的数据基础。

 

　　何况，就全年来同比：今年的前两个季度上海二手房都是放量成交，只是三季度开始冷却；但去年一季度因为受到疫情影响等于“市场关闭”，之后是二季度“逐步开张”，去年只是三四季度市场开始成交“回追”，所以【前9月上海二手房成交套数同比增长19%】完全可以解释。

 

　　今天，购房者可以持续关注宏观市场的成交数据，但不可沉迷其中，毕竟——

 

　　1、市场数据有自己的统计口径；

 

　　2、市场数据的产生背后有调控的痕迹，不完全代表市场意愿；

 

　　3、市场数据的宏观性，掩盖了局部高低互现的落差矛盾；

 

　　4、市场数据是庞大数据样本的总结和统计，其观点不能深入到微观某个区域的异动。

　　所以，对微观具象的购房者而言，“九月上海新房成交均价下跌”在内心是什么反射弧？

 

　　1、因为大多数人内心的买涨不买跌情绪，所以决策为不买房；

 

　　2、因为周边都在传说房价要跌，所以决策为不买房；

 

　　3、因为“统计数据说新房均价在下跌”，但新房因为各种原因要么没资格，要么摇不到；

 

　　4、因为“虽然传说市场清淡”，但眼睛能看到的二手房“卖完了”，而听说房东“躲”起来了。

 

　　所以，购房者对于数据要保持良好心态，“仅供参考仅供参考仅供参考”，毕竟和购房者一一对应的那套房子那个家，在城市的千万套分之一，需要自己和真实的房东某某某、真实的某某中介店的某某某、真实的新房售楼处销售某某某来比选、洽谈、签合同，真实的交房也不在统计局和相关研究机构的数据上，回到现实楼市并参与进去。