北京2宗宅地收金16.63亿元，电建地产拿下房山良乡大学城地块

　　8月11日，北京底价成交2宗涉宅用地，总土地出让面积74740.60平方米，总规划建筑面积103186.23平方米。其中，电建地产9.56亿元拿下房山区良乡大学城地块，北京银盛泛美7.07亿元拿下顺义区马头庄村地块，总成交金额16.63亿元。

　　其中，房山区良乡大学城主园区FS00-0120-0029、0028地块，土地出让面积48335.56平方米，规划建筑面积71500.19平方米，地块位于房山区拱辰街道，五环至六环之间，紧邻地铁房山线良乡大学城站。周边有北京房山熙悦天街、良乡大学城公园、房山新城滨水森林公园等生活配套设施。

　　根据出让文件，商业地块落实轨道微中心一体化要求，预留与地铁良乡大学城站空中连廊衔接条件、地下停车须预留北侧绿带复合地下停车空间衔接条件;住宅地块新建分布式能源站1处、中低压调压箱1处、开闭站1座。

　　市场方面，地块西侧即中建房山国贤府项目，2023年2月由中建智地以总价17.2亿元竞得，成交楼面价22029元/平方米;东南侧有璟贤瑞庭项目，2024年8月由北京建工以总价16.44亿元竞得，成交楼面价18151元/平方米。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该宗地块是今年以来，房山区首次推出并成交的涉宅用地。住宅绑定商业业态，剔除商业部分后，楼面价约1.7万元/平方米(低于房山国贤府楼面价约5000元/平方米)，结合限高和容积率，可做小高层改善产品。

　　从板块竞争格局来看，同区域内的房山国贤府已清盘，纯改善产品出现阶段性断档，本地块入市正好承接这部分需求。据中指研究院数据，板块新房均价多在3.2万—3.6万元/平方米区间，4.5万元/平方米以上的改善客群容量有限，加上本地块附带约1.5万平方米商业配套，需同步落实轨道微中心一体化建设，开发复杂度不低。此外，房山区整体库存偏高，出清周期约28个月，去化压力不可忽视。

　　与上述地块同日出让的顺义区马头庄村SY00-1801-0503地块，在地段属性与产品定位上形成差异。资料显示，顺义区马头庄村剩余地块综合改造土地一级开发项目二期SY00-1801-0503地块，土地出让面积26405.04平方米，规划建筑面积31686.04平方米，容积率1.2.该地块位于顺义区后沙峪镇，五环至六环之间，邻近机场北线高速，周边有中粮·祥云小镇、北京温榆河公园·故城记忆、罗马湖公园等生活配套设施。

　　市场方面，地块西北侧即为懋源云纪项目。该项目于2024年9月由懋源以总价43.2亿元竞得，成交楼面价为23241元/平方米。东南侧约1.8公里处为建发观云项目，2023年6月由福建雄旺以总价16.56亿元竞得，成交楼面价为29149元/平方米。

　　据张凯介绍，该地块体量较小，形状规整，结合1.2的容积率及30米限高条件，适宜规划洋房或叠拼类产品，定位中高端改善客群。地块北侧仅一路之隔的懋源云纪，其楼面价高出本地块约4400元/平方米，在相同板块、同类产品形态下，本地块成本端具备一定优势。同时，中粮祥云国际生活区二手房当前售价约为3.90万元/平方米，均高于本地块的保本售价，价格底部支撑较为明确。因此，本地块可将主力面积段收敛至市场主流改善区间，合理控制总价门槛，以更好匹配区域客群的实际购买力。

　　值得关注的是，按照土地出让计划，8月12日北京还将有3宗涉宅用地出让，分别位于海淀四季青西冉、石景山刘娘府、石景山苹果园，总起始价122.73亿元。其中，西冉地块备受市场关注，有望再次上演百轮竞拍局面。