无锡土拍,探索中前进
2016年11月14日,无锡首次实行限价新政的地块开拍,至今约5年时间,这期间拿地制度的方式不断调整,既有对原有规则的强化,又有不少"创新"之举,一切皆为土地市场能够持续理性、健康发展。
Part 1
5年,无锡土拍政策的进阶史。
2016年10月:地块设最高限价触顶摇号
2016年10月13日,为了遏制高地价,无锡实行了史无前例的土拍措施,10月2日《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》中提及"当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为重新挂牌或者摇号产生竞得者"。
同月13日,这一土拍规则被进行了细化,即:当地块网上竞价达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,将停止网上限时竞价,改为现场摇号确定竞得人,所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号。
2017年4月:达规定金额,须现房销售
2017年8月:摇号改为竞争公益配套面积
2017年9月:挂牌期每个竞买人必须有一次有效报价
2017年4月,土拍政策升级,限上加限,在地块楼面价达到规定金额时,竞得方须现房销售,5月锡城首宗现房销售地块随即诞生。
8月,土拍规则再变,即地块竞价达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,将继续竞公益配套面积,报建面积最多者为竞得人。
时隔一月,9月土拍规划再度细化,除延续竞公益配套面积外,还进一步要求,在挂牌期间,竞买人必须进行一次有效报价。
土拍政策不断升级,进一步规范土地市场,确保土地出让有序进行。
2020年8月:首提“触顶转竞人才房“机制
2020年12月:提出“限房价、竞地价”,并要求触顶最高限价后竞“人才房”
2020年8月无锡重启限价机制,将所有地块的最高楼面价限制在18000元/㎡,此外,竞拍规则首提“触顶转竞人才房“机制。
而在同年12月17日土拍中出让的3幅地块则按照“限房价、竞地价”方式挂牌出让,并要求触顶最高限价后竞“人才房”。所谓“限房价、竞地价”是指地块公告时已限定了房屋销售价格,竞买者在土地出让起始价基础上进行竞价,价高者得。
2021年3月,锡城正式公布双集中供地政策,土拍首提竞租赁住房面积,每一宗地块单独设置起始金额及限价金额。
Part 2
对地块设置最高限价,一方面,能够防止部分开发商因"头脑过热"拿地,导致后续开发无力,造成市场后劲不足;另一方面,也能够将土地价格、房价控制在合理化的范围内,使市场更为健康、稳健的发展。
而现房销售、竞公益配套面积、竞人才房面积、竞租赁面积等加码的土拍规则无疑对开发商的财务现金流提出更高的要求,对现有土地开发模式提出了新的挑战。
目前来看,有部分含限制条件的成交地块已经入市。
锡城首个也是目前唯一一个须现房销售的项目太湖如院目前二期毛坯洋房已全部入市。
含自持面积的项目——蓝城南门·小团月庐自持1#楼精装下叠3套,建面250㎡;宸风云庐自持一期精装A7#楼(18F),建面80㎡、128㎡,共计68套房源。
含人才房面积的项目——景瑞·湖滨天誉目前已入市,人才房位于3#楼,共计7套,建面102㎡;融创·CHINA山水江南虽还未入市,但售楼处已公开,8#楼规划为人才房。人才房将于建成后移交政府。
万科运河传奇、绿地西水晶舍、太极二分厂、中交惠东里、中铁振达西均含定销商品房,这5个项目占地面积共计约40.7万平米,建筑面积共计约90.5万平米,定销商品房总户数6334套。目前均已开发建设。
Part 3
2021,土地市场迎来了全新供地政策。全国多地自然资源和规划部门相继宣布,开始实施住宅用地“双集中”同步公开出让,“集中发布公告、集中组织出让”。
锡城也在3月公布了第一批“双集中”地块。
2021年4月末,锡城首批双集中地块成交,14宗设置触顶竞租赁住房面积地块中13宗地块最终触顶成交,含租赁住房面积。
目前地块规划均已公示,其中5宗地块规划公示中明确了租赁面积规划及分布位置。
今年7月1日,锡城第二批次集中供地地块正式亮相,虽说土拍条件没有加码,但依旧延续了对每一宗地块单独设置起始金额及限价金额,另外,还对部分地块制定不同的土地竞买条件,有的是含自持比例,有的须限房价竞地价,有的有引进酒店的要求,有的有配建人才房或租赁房的要求,有的有外资要求等等。
据业内相关人士表示,未来将推广“房地联动、一地一策”,结合区域位置、周边市场、土地成本等因素,从前期储备的政策“工具箱”中,给每一块入市的地块“量身定制”不同的土地竞买或房屋销售条件。限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制等。
土地出让市场相关约束与限制条件越来越多,也是为了将市场引导至合理化的发展方向。坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,“维稳”仍旧是促进整个楼市市场平稳发展的主基调。