商业综合体、外资项目公司、定销商品房......土拍完这个区又要进阶？
2021-10-22 17:39:59 无锡房地产市场网
无锡第三批次集中供地中，新吴区又有4幅新地块在列，其中公园九里西地块为定销商品房，其余三幅则都分布在泰伯大道附近：路劲南地块——XDG-2021-37号地块位于鸿山新市镇、鸿泰苑七区南侧地块——XDG-2021-69号地块则在鸿山老镇上、江溪青年公寓地块——XDG-2021-70号地块则紧邻新吴区这两年发展较为突出的商贸区板块。
路劲南地块——XDG-2021-37号地块
地块位于新吴区锡东大道与至宾路交叉口东南侧，占地面积66518.9㎡，规划为商业、居住用地，起拍总价53620万元，折合楼面单价4243元/㎡，最高限价61663万元，最高限价楼面价4879元/㎡。
地块实景图
竞买资格
1、竞买人须具备房地产开发二级及以上资质要求(不含暂定)；
2、建设单位应无偿配建完善地块沿锡东大道不少于20米的绿化带，彭祖路不少于5米绿化带，鸿庆路、至宾路5米绿化带；
3、竞得方需集中设置自持不少于8万方（不含地下空间）的大型集中商业（不含酒店、办公、专业市场、批发市场等）；
4、商业可售部分实行现房销售；
5、竞得方承诺引进一家专业商业运营管理公司负责管理集中商业，该商业运营管理公司（含其控股股东或其控股股东的控股子公司及关联公司）在中国境内须自行开发建设并持有不少于5个单体商业建筑面积8万平方米及以上的大型集中式购物中心（不含酒店、办公、专业市场、批发市场）每个持有车限不少子5年（持有年限以竣工备案证或产权登记时间为准）。
规划要求
1、住宅建筑≥11层，≤15层，其他建筑≤30M；
2、新建住宅中达到六层以上的住宅成品住房比例100%；
3、设置物业管理用房、居家养老服务用房、文化活动用房等；
4、商业核定建筑面积占总核定建筑面积的比例不小于70%，且上浮不超过1000平方米。
交通配套：附近有金城快速路、锡东大道、鸿庆路等，周边道路状况良好。公共交通方面，据小编实地查看，公共交通欠缺，目前较为依赖自驾等方式；
商业配套：主力商业配套支撑要靠15分钟车程的鸿山镇中心及梅村五洲国际广场综合体、锡义路商业街等，短期内地块周边的商业欠缺。不过地块本身就是鸿山新市镇商业综合体项目，地块建成后将为区域带来新一轮的消费体验；
教育配套：周边以新建商品楼盘为主，生活氛围欠缺，与教育配套集中的镇中心有一定的距离；
医疗配套：新吴区新瑞医院（瑞金医院）五分钟车程；
景观资源：泰伯景区、农业博览园、中国吴文化博览园等。
周边路牌
新吴区新瑞医院（瑞金医院）实景图
鸿泰苑七区南侧地块——XDG-2021-69号地块
地块位于新吴区泰伯大道与飞凤路交叉口西北侧，占地面积74100.5㎡，规划居住用地，起拍总价127570万元，折合楼面单价10760元/㎡，最高限价142270万元，最高限价楼面价12000元/㎡。
地块实景图
竞买资格
1、竞买人须具备房地产开发一级及以上资质要求(不含暂定)；
2、建设单位应无偿配建完善地块沿飞凤路、泰伯大道、鸿声东路不少于10米、19米、5米的绿化带 ；
3、竞拍成功后，竞买人需在无锡市新吴区新注册外资项目公司，该项目公司注册地、税务登记地必须在鸿山街道，注册资本不低于1亿美元的等额外币（包括美元、港币、境外人民币等），上述注册资本确保于2021年12月20 日前全部到位；
规划要求
1、住宅建筑高度控制区住宅建筑9—11层，建筑高度控制区外住宅建筑15—18层，其他建筑≤12M；
2、新建住宅中达到十层以上的住宅成品住房比例100%；
3、设置物业管理用房、居家养老服务用房、文化活动用房等。
交通配套：附近有泰伯大道、鸿泰路、飞凤路等，周边道路状况良好。公共交通方面，根据目前规划来看，未来会有地铁5号线鸿山站，该信息地块出让文件中也有提及；
商业配套：属于鸿山老镇板块，镇上商铺等较为成熟。15分钟车程可到梅村五洲国际广场综合体，现阶段家门口大型高端商业空白，后期待路劲南地块补足；
教育配套：泰伯实验学校、泰伯实验中学均离地块不远，地块在鸿山成熟地段，基础配套基本都有；
医疗配套：步行可达镇上卫生所，开车5-10分钟可达新吴区新瑞医院（瑞金医院）；
景观资源：开车15分钟可达泰伯景区、农业博览园、中国吴文化博览园、荡口古镇等，20分钟左右可达梅里古镇。
泰伯实验中学实景图
镇上卫生所步行可达
区域价值
本次路劲南地块和鸿泰苑七区南侧地块均属于鸿山板块。在政府的规划和主导下，鸿山环境、产业升级，基础设施日趋完善，成为了不少房企眼里的潜力股。
2018年10月，鸿山获批省级旅游度假区。已建成鸿山遗址博物馆、中国吴文化博物馆、泰伯景区、中华赏石园、梁鸿国家湿地公园、鸿山都市农业生态园、怀海义庄（钱穆、钱伟长故居）、无锡梁鸿湿地丽笙度假酒店、上海瑞金医院无锡分院等文化旅游及配套项目。
此外，鸿山还有物联网小镇在2019年荣获“最具成长力特色小镇十强”称号，随着物联网小镇成长，区域内产业发展活力十足，这一点也是吸引不少房企落子的重要原因。
未来无锡地铁5号线延伸段将通达鸿山新市镇腹地，规划与苏州地铁7号线、12号线联通，形成城际换乘中心。目前飞凤路新建工程已全线通车，连接上金城快速路，使得该片区进入到无锡城区或热门板块的半小时生活圈内。除了沟通了无锡市区，也拉近了无锡与苏州的距离，该板块去苏州最快仅需5分钟左右。
目前鸿山在售新盘有康桥·悦蓉园、金融街·金悦府、奥体紫兰园项目，绿地·映山风华入市在即。区域内以小高层、洋房产品为主，价格基本在2万以内，性价比较高。两地块入市，将给鸿山板块带来更多产品，不过从地块信息来看，两地块产品与区域内目前在售产品较为类似，后期如何突围，就看竞得房企如何打造了。
江溪青年公寓地块——XDG-2021-70号地块
地块位于新吴区纺城大道与锡义路交叉口东南侧，占地面积65167.8㎡，规划居住用地，起拍总价174260万元，折合楼面单价13370元/㎡，最高限价200399万元，最高限价楼面价15376元/㎡。
地块实景图
竞买资格
1、竞买人须具备房地产开发一级及以上资质要求(不含暂定)；
2、建设单位应无偿配建完善地块沿纺城大道、东侧规划道路不少于15米、5米的绿化带，锡义路、团结南路均不少于5米的绿化带。
规划要求
1、住宅建筑高度控制区住宅建筑16—18层，建筑高度控制区外住宅建筑24—26层且≤80M，其他建筑≤12M；
2、新建住宅中达到十层以上的住宅成品住房比例100%；
3、设置物业管理用房、居家养老服务用房、文化活动用房等。
交通配套：附近有泰伯大道、锡梅路等，京沪高速也在附近，小编实地查看，地块周边道路，大车非常多；
商业配套：周边以坊前“小镇型”商业为主，不过地块离新吴区这两年热度较高的商贸区板块非常近，后期万达、泰伯商业水街都能满足消费需求；
教育配套：地块处于商贸区、坊前板块交界处，商贸区板块有多个私立学校，如金桥外国语学校、无锡韩国人学校、伊顿国际学校、无锡高新区华锐海归人才子女学校等，公立方面泰山路小学（连元街合办）离地块不远；
景观资源：可步行到达伯渎河滨水景观，驾车也可快速到达梅里古镇。
周边商业配套
新吴区坊前实验学校实景图
区域价值
地块更多价值还是依赖商贸区板块。目前商贸区板块已有中奥滨河境、建发泊月湾、雅居乐远洋公园等项目，板块内人居氛围革新进行时，后期该地块可享受到商贸区的生活配套。
商业方面，“梦回伯渎，七里画廊”项目，除了是无锡新吴区热门的景点，后期加入商业水街，还将为该片区带来一个集吃喝玩乐、健康休闲于一体的、近17.5万方的人文项目。此外还有新吴区第二座万达，建成后将为片区带来吃喝玩乐一站式配套。
近几年新吴区商贸区板块发展迅速，尤其2020年之后。2020年3月中旬，中奥通过产权转让拿下泰山实验小学西侧地块，楼面价约9545元/㎡，目前已转化为中奥·滨河境项目；同月，建发拍下紧邻中奥东面地块，楼面价约12053元/㎡，目前已转化为建发·泊月湾项目；随后7月，融创以楼面价10074元/㎡接手IC公寓B地块成功入驻泰山路板块，且携手银城打造了融创|银城·玫瑰公馆；再接着，同年9月，雅居乐也来了，以楼面价13243元/㎡进入泰山路板块，目前也已转化成雅居乐远洋·公园里。这一轮，将板块内的新房价格直接上到了2字头。
此外，无锡第二批次挂地，该板块也拿出了3幅地块，新发、大华、龙湖各入一块，地价均过万。其中离地块最近的一幅为新发锦湖锡义路项目，楼面价11591元/㎡。本次地块起拍价13370元/㎡，不但超出新发近2000元/㎡，还超出目前雅居乐远洋公园里项目楼面价，地块价值是否被认可，就看这一轮房企们的反应如何了。
公园九里西地块——XDG-2021-61号地块（定销）
地块位于新吴区太湖大道与塘南路交叉口西北侧，占地面积7781.5㎡，规划居住用地，起拍总价22650万元，折合楼面单价8820元/㎡，最高限价26047万元，最高限价楼面价10143元/㎡。
竞买资格
1、竞买人须具备房地产开发二级及以上资质要求(不含暂定)；
价格约定
规划要求
1、住宅建筑≥18层，且≤80M，其他建筑≤24M；
2、设置物业管理用房、文化活动用房等。
该地块规划为定销商品房建设用地，一路之隔即是华润公元九里项目。地块位于老南长区与新吴区的交界处，毗邻古运河，1公里左右即可到达无锡热门商业街南长街，生活配套十分醇熟。地块紧邻太湖大道、永乐路，这两条路属于无锡主干道，四通八达。打开地图可以发现，地块在无锡中心区域，去无锡各个板块，都较为便利。