我国住房空置率较高 空置税或比房产税更精准有效
2019-01-04 10:31:05 中国经济导报
2017年，我国城镇地区住房空置率为21.4%，二三线城市空置率高于一线城市。日前，由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，自2011年以来，我国城镇住房空置率呈上升趋势，由2011年的18.4%上升为2017年的21.4%，城镇空置住房数量增加到6500万套。与国际相比，我国住房空置率仍处较高水平。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，适量的空置住房有助于住房市场，但应警惕城镇住房高空置率带来的风险，如由住房贷款引发的金融风险等。他建议，应研究制定空置税和房产税，从而盘活空置住房。不过，就目前我国现状而言，实施房产税的条件尚未成熟。
空置住房与城镇化率呈正相关
近年来，我国家庭住房拥有率呈稳步上升趋势。同时，我国家庭住房自有率（居住在自有住房的家庭占全体家庭的比例）也在逐渐上升，2017年为85.0%，位于全球前列。其中，城镇家庭住房自有率为80.8%，农村家庭住房自有率为93.6%，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，相较于2013年和2015年均有所上升。
伴随着家庭住房自有率的上升，住房空置率备受市场关注，并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房（包括正在装修的房屋或期房）。报告显示，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。空置房数量也从2011年的4200万套上升到2017年的6500万套。
甘犁向中国经济导报记者介绍，从调查情况来看，一线城市房屋空置率呈下降趋势，这主要是因为新增住房与人口增长相当。而二三线城市空置率则较高。报告数据显示，2017年，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。甘犁分析，二三线城市商品住宅销售均大幅上涨，三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，因此二线城市空置率增长速度超过三线城市。
通过调查发现，家庭投资风险偏好、收入水平、有无家族企业、是否参加住房公积金、成员是否受雇于公共部门、家庭成员有无成年未婚男性等特征，都是影响家庭是否持有空置住房的可能因素。甘犁认为，从宏观影响因素方面看，空置住房与城镇化率呈正相关，城镇化率每提高10个百分点，持有空置房家庭的比例就会增加0.69个百分点。另外，在土地出让收入依存度高的地区，居民更有可能持有空置房。土地出让收入依存度提高10个百分点，空置住房家庭比例将增加0.38个百分点。
根据报告数据，2017年全国家庭住房拥有率为92.8%，首都经贸大学金融学院院长尹志超由此推算，占比近10%的没有房子的家庭数量约为2700万，相比6500万套空置住房，从房屋总量上看供过于求。
国家发展改革委房地产研究中心主任刘琳表示，一直以来，房地产市场始终存在两大分歧：住房不足和住房过剩。对此，刘琳认为，对于房屋空置问题，首先应分清“空置”、“空置率”和“自然空置率”的概念。“空置”通常被看作是在某一时点可以住人的房屋没有使用情况，而空置率则能反应市场供求关系。刘琳认为当空置率高于自然空置率时表示供过于求，反之，则表示供不应求。
我国住房空置率处于“高位”
那么，究竟什么是自然空置率？住房空置率维持在多少才算安全呢？由于工作地点变化、子女教育等原因，城市间以及城市内部的人口流动长期存在，必然导致人口流出区域住房被空置，流入地区出现新增的住房需求，需要由该地区空置的住房满足。甘犁认为，适量的空置住房有助于平稳租房市场，促进人口流动。因此，在他看来，参照劳动力市场自然失业率的概念，可以稳定租金收入比的空置率为自然空置率，由此估算，我国城镇自然空置率应为9.8%，一线城市的自然空置率为11.3%，二线城市为9.1%，三线城市为8.8%。而从目前我国处于高位的住房空置率来看，应警惕由此引发的风险。
首先，与国际相比，中国住房空置率仍处于较高水平，仅低于西班牙、意大利等少数国家，高于大多数国家。目前，我国住房实际空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。
其次，从住房贷款余额来看，2017年空置住房占用的贷款余额显著上升，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为10.3万亿元。“空置住房占用了大量的住房贷款，不仅是对贷款资源的一种浪费，还蕴含金融风险。”甘犁强调，近几年，尤其是在低收入家庭，负债约是收入的10倍，其中，除了银行贷款，还有部分来源于民间。“因此，应严格监管购房资金来源，因为在一些低收入家庭存在次贷风险。”
此外，与非空置住房相比，由于不受搬迁及出租合约限制，家庭空置住房更便于交易。当市场出现波动时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。报告比较不同家庭2013~2015年与2015~2017年间出售住房情况发现，拥有的住房越多，家庭出售住房的比例越高，而拥有城镇空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的有空置房的家庭，其售房的比例明显高于其他家庭。数据显示，2013~2015年住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭，其出售住房的比例是无空置住房家庭的近乎两倍，其对市场造成的下行压力更大。
对条件成熟城市制定空置税和房产税，盘活空置住房
甘犁表示，从国际经验来看，房产税被看作是减少住房空置率的一个有效手段。通过分析美国房地产市场2010~2017年的城市数据发现，房产税负担越重的地区空置率越低。报告指出，有效房产税率上升1%，空置率显著下降2.46%。按空置类型分，有效房产税率上升1%，待租空置住房占比下降0.42%，待售空置住房占比下降0.16%，不投放至市场中的空置住房显著下降1.67%。
不过，他同时也强调，“相较于其他国家，我国家庭拥有多套房的成本很低，这可能是我国自有住房空置率较高的一个重要原因。目前在我国大范围实施房产税的条件仍不成熟。”
由于房产税是对持有的住房存量征税，对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。“实施空置税的目的并不在于收税，而是提高房屋使用率。”甘犁强调，对基础条件好且住房资源紧张的城市应收空置税，这就对信息互联互通等基础设施条件提出了更高要求。
报告建议，应规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统均有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。
据了解，2018年6月，为打击开发商捂盘惜售、推高房价的行为，香港推出一手房空置税，征收对象是空置一年及以上的一手房。