怎么回事？同是“高定盘”，却是几家欢喜几家忧......
2019-05-22 17:44:04 无锡房地产市场网
WXHOUSE记者报道：
近期接连不断的土拍，让一大波人又开始睁大眼睛盯着楼市。
虽说无锡楼市一直被绑，但随着市场行情的变化，“束缚”下的地价也今非昔比了，因此近两年大家貌似对房价的“意见”没那么大了。不过这种的“没意见”并不代表完全买单！
小编近期发现无锡目前在售的几个高价楼盘，其命运不尽相同。虽说同样做区域内高端产品，有的楼盘置业者较为认可，而有的楼盘去化是真的缓慢。
欢喜梯队：中锐·星公元、绿城·凤起和鸣、龙湖·蠡湖天著
中锐·星公元效果图
中锐·星公元，本身就是滨湖区楼盘，在去年经开区成立后，其潜力又提升了一档。作为无锡首个土地楼面价突破18000元/㎡的项目（楼面价约18050.3元/㎡），中锐·星公元是经开区内妥妥的高定住宅。项目于2018年2月4日首开后，目前一期房源基本售罄。二期产品现已入市，高层有134㎡和136㎡户型，小高层有140㎡户型，高层均价29000-30000元/㎡，小高层均价33000元/㎡。
该价格在区域内算是中高档，但其品质以及高标准的精装与价格相匹配，且其产品面积段也算得上区域内比较受欢迎的，约140㎡符合当下置业经开区主流客群需求，因此畅销不足为奇。此外，小编正好有一个朋友近期买了中锐·星公元，据了解他们选择中锐·星公元的原因，除了其产品地段和本身比较优质外，附近有锡师附小的教育资源也是他们所看中的，虽然说期房并不会被划分学区，但是由于其项目与学校位置的关系，业主对锡师附小有一定的预期。
在中锐·星公元南面的绿城·凤起和鸣，也是高端路线的一员。2017年4月金融街地块在限价摇号的情况下，绿城以封顶价18000元/㎡拿下，本就在无锡打造有绿城玉兰花园、蠡湖香樟园（后被融创置地接手）的绿城享有一定的粉丝基础，所以绿城回归，一出手就是意料之中的高奢产品。绿城凤起和鸣被小区内部道路自然分隔为两期开发，其中一期规划有6栋叠加别墅、3栋高层及3栋小高层。二期规划有6栋高层、17栋叠加别墅及一所幼儿园。目前在售的为二期精装高层，面积112~153㎡，均价约28000-32000元/㎡。此外还有叠墅产品，面积220㎡、350㎡，价格在600-1400万/套。
绿城在刚入市时，其价格并没有一下子被无锡接受。但随着时间的推移，目前大家对高奢产品所造成的高价，明显适应很多，去化速度也跟着上来了。且项目不但面积段丰富，而且高层、小高层、叠墅均有之，满足市场的多种需求。
龙湖·蠡湖天著效果图
同样以品质来抗销量的还有一个龙湖·蠡湖天著。2018年7月龙湖以14404.18万/㎡的价格拿下蠡湖边上地块打造了龙湖·蠡湖天著，项目占地4.8万方，总建面9.8万方，容积率1.35，整体分为东、西两个地块开发，规划有联排、叠墅、洋房产品，总计397套。目前三种产品均已亮相，前期开盘的叠墅和洋房均已售罄，本月即将加推3栋精装洋房和联排别墅，洋房面积为127㎡、141㎡，预计均价30000~35000元/㎡，联排别墅仅8套，面积为298㎡，约1000万/套。此外，剩余一栋叠墅产品也有望近期入市，上叠面积160㎡、下叠224-257㎡，共计12套，上叠报价500万/套，下叠报价600万/套。
据了解，由于项目紧邻蠡湖边，环境相当优美。且龙湖·蠡湖天著所在区域不属于偏远位置，生活方面不用过多担心其不便，所以很多有改善需求的客户将置业目光投掷于此。小编从置业顾问那了解到，龙湖·蠡湖天著舒适型的产品与价格匹配，所以项目完全不愁卖，目前无房可售，很多客户等着开盘。
忧愁梯队：康桥府、藏珑府、万科·翡翠东方、玺悦珑庭
市场总是会出现几家欢喜几家忧的情况。同样做舒适型产品的康桥府、藏珑府、万科·翡翠东方以及玺悦珑庭就相对比较“郁闷”了。
康桥府、藏珑府、玺悦珑庭属于所在区域内的高端产品。小编去踩盘实地看过这几家的产品，开发商在打造时也是相当有诚意的。2018年4月26日，康桥以15729.34元/㎡的价格拿下现在康桥府的地块，雅居乐和旭辉合作以14590.22元/㎡的价格拿下如今藏珑府的地块，光明和合景合作以11267.06元/㎡的价格拿下现今玺悦珑庭地块。
康桥府和藏珑府都在滨湖区河埒口万达附近，地铁、商业、教育等配套非常成熟。目前，康桥府在售产品为叠墅，上叠、中叠156㎡，下叠245㎡，上叠530万/套、中叠490万/套、下叠750万/套。藏珑府在售的则为洋房，面积128㎡、140㎡，均价30000~33000元/㎡。玺悦珑庭则是在锡山区东亭路与春新路交叉口西北侧，处于锡山区核心位置，周边有绿地·乐和城和锡山八佰伴（在建）等商业，生活氛围浓厚。目前在售的为精装高层，面积95㎡、116㎡、130㎡，均价19000~21000元/㎡；毛坯别墅，141㎡、143㎡，均价26000~30000元/㎡。
这三个项目周边都有诸多老小区，生活氛围更加亲民，而这三个楼盘走高端路线，稍稍有点水土不服的意思，毕竟如今新城市中心为经开区，有高端需求的客户会更愿意置业在经开区，因此目前这三个楼盘去化情况不是很好。
另一去化缓慢的为万科·翡翠东方，该项目倒不是说定位出问题，毕竟也是经开区楼盘。2017年10月万科以16543.78元/㎡的楼面价拿下雅居乐南地块，在豪宅林立的经开区内争一席地。项目共分为2期开发，其中一期规划2栋15层产品、2栋17层产品以及8栋32-33层高层，二期则全部为高层产品，共16栋。可以看出，与以低密度叠加别墅为主的绿城凤起和鸣相比，翡翠东方走大平层差异化产品供应路线，并且其产品并非全部采取精装交付，这也是与中锐星公元、绿城凤起和鸣差异化的圈客的谋略之一。目前项目在售高层，124㎡（精装）、147㎡（精装）、170㎡（毛坯），精装高层均价30000~32000元/㎡，毛坯高层均价28000~30000元/㎡。不过万科·翡翠东方虽然在产品上与周边产品差异化打造，但项目170㎡产品面积总体偏大，相比于大平层产品，貌似土豪们更爱叠墅、洋房，毕竟产品和社区舒适度都不一样。且万科近期因物业问题，在无锡多盘引起纠纷，正遭遇口碑危机。