楼市变局的大信号：上海突然“抢人”、河南房企抱团“不降价”
2020-09-28 10:44:30 楼市黄大大
这段时间的劲爆新闻不少：
9月23日，上海这座高冷的城市终于放下架子，开始“抢人”：全国的博士都要，硕士只要985应届生，本科拉进了北清交复和同济、华东师大。
9月17日，河南几十家房企掌门人在郑州开了个稳房价闭门会，讨论的结果是打折弊大于利，不带头降价——讽刺的是，他们的开会地郑州，房价都跌得不成样了。
再之前，网上盛传天津房子1㎡降5000元的消息，急得当地政府赶紧发话：天津楼市量价齐升——好像房价上涨有多光荣……
种种变化，令人目不暇接。
这些消息看似八竿子打不着，在我看来却藏着条暗线，甚至传递出未来十年中国楼市变局的大信号。
新的一轮楼市大洗牌，已经展开
郑州楼市，确实跌到了冰点。
前几年疯狂造新区、卖地，盖房速度远远超过韭菜的成长速度。加上4年前的调控，郑州的房子严重供大于求，房价也一路下跌，今年疫情叠加影响，楼市难上加难。
根据国家统计局数据，郑州房价已经出现四连跌：5到8月新房、二手房销售价格分别同比下跌0.2、0.4%、0.7%、0.4%；4.7%、4.5%、4.6%、4.4%。
市场实际情况，可能远远比统计局数据严重。
更加令人担忧的是，房价下跌的趋势，已经从新区蔓延到以往抗跌的主城区。无论是郊区还是主城区，每平米降四五千元已不稀奇。
把时间拉长到5 年，郑州房价同比涨幅为24.9%，在70城里排在第43名，属于中下水平。
再来看另一个城市——天津。虽然降价不至于似网友说得那么吓人，但也远远够不上“价升量稳”。
按照国家统计局数据，今年8月，天津二手房价格同比下跌4.5%，在70城里排倒数第三，表明这一两年，天津楼市的确不乐观。
反而是五年、十年数据，为天津挽回一些颜面。毕竟，滨海新区风风火火，加上一波又一波投资拉动，天津基本面非常好看。在5年、10年70城二手房房价涨幅排行里，天津分别排在第31位和23位，算是中等水平。
除了郑州和天津，济南、石家庄的楼市也很难。
济南，二手房市场挂牌价、成交量都在下降，房价下跌已经持续了一年左右；
石家庄，房价更是跌回3年前水平……
北方，似乎“跌跌不休”
前段时间，我制作了一份全国70城近5年二手房涨跌幅情况排行榜。结果很明显：
前四档13座城市，10座在南方，只有3座在北方。
而北方的大部分城市都在第四档——涨幅20%到30%。
假设涨幅25%，单价1.5万/㎡，100平房子，5年后187.5万卖出，差价37.5万，算上通胀和房贷利息，其实没赚头。
全国70城二手房5年涨幅排行榜/数据来源：国家统计局
所以，趋势已经很明显了：
中国楼市，正在经历前所未有的大分化：南方楼市全面领涨，北方楼市发展乏力。
我还综合对比一年、五年和十年数据，发现：
一线城市北上广深，牢牢占据房价涨幅顶端。十年前如此，现在亦如此。
像武汉、合肥、无锡、南京、厦门、宁波、杭州等，都是经济较为发达，或者是区域中心城市，也排在房价涨幅前列。
并且，这一分化，还随着一项政策进一步加剧。全国楼市的马太效应，将越来越明显。
“抢人”政策
或许是压倒部分城市房价的最后一根稻草。
前几年西安、深圳等地纷纷出台“抢人”政策。效果很明显，全国每年都有几十上百万人涌向这些城市，并形成当地楼市强大的购买力，助推房价上涨。
而这些人的老家，则流失了大量购买力，楼市后劲不足，越来越疲软。
现在，抢人已经进入白热化阶段。之前傲娇的上海，因为强行控制人口，与热闹檫肩而过，但前几天的抢人政策可谓绝杀，其他城市完全被KO。
全国博士、985硕士、北清交复等少数几所顶尖大学的本科毕业生可以直接落户，这不就是把每年全国最优秀的知识分子纳入其中吗？
而且，上海抢人，直接抢到北京头上去了；
不仅抢，还截胡。
全国落户最难的地方，非北京和上海莫属。因为无法落户，不少人才退而求其次，选择去其他城市发展。
微信公众号“大七环”的数据：
2013年，北大毕业生在京就业比例为62%，2019年已经降到44%；清华大学也从2013年的54%下降到2019年的44%。
现在，上海开了道口子，发展平台、生活质量等各方面也和北京不相上下。那些无法在北京落户的人，势必会把上海作为下一站。
截胡的意思是，上海通过落户政策，截留了部分本要去北广深杭的本地大学生。
此前，落户上海也很难，就连复旦交大的毕业生也一样。于是，孔雀南飞、北飞的都有。
数据显示，上海高校毕业生的外地去向，最多的是北京、深圳、杭州、苏州等地。
也就是说，除了京津冀和大湾区，上海还可能在长三角内部截胡。
现在，上海松口，去外地的毕业生也会少很多。
再加上本就有70%以上的上海高校毕业生选择留在本地，抢人政策出台后，这一比例还要扩大。
四个一线城市里，北上是一派（现在不是了），主张控制人口；广深是一派，开放包容。
因此前几年，广深吸引了大量人口。深圳，还是多年来净增人口数最多的城市。
更特殊的是广州。不仅落户友好，还是一线城市里最好买房的城市。此前是南沙、花都等郊区放开限购，后来又放开主城区黄埔，还有最近的番禺。
目前，广州11区只有天河、越秀、海珠3区没有放开限购，其他8区都有不同程度的松口。
因此，很大一部分人跳一跳即可买房。可以说，广州的限购名存实亡了。
广州各区人才购房政策/图源：房天下广州
一线城市的发展平台，还有强大的医疗教育资源、友好的落户和买房政策，以及相对较低的房价，广州不虹吸全国人口都难。
加上我之前分析的，随着50万人口以上城市通高铁，不少三四线城市的人非但不会回去，反而更加用脚投票，涌向一线城市和部分热点城市。
讲真，这些城市的现状是，只要稍微努力，全世界都会为它让路。
人口涌入是房价最有力的支撑。因此，未来中国房价的分化也会因抢人政策而加剧。
一个地方的房价，基本由城市基本面和人口因素决定
像上文提过的70城5年房价涨幅，排在前面的都是经济实力强的城市，几乎没有例外。
城市基本面又决定了人口流入，两者是正比例关系。
还是那句话，流入人口是房地产市场最大的购买力。人口流入越多，当地楼市越兴旺。
从近20年全国33个都市圈人口净流入情况图中可以看出：
近5年，人口流入最多的是广佛肇、杭州、上海、深莞惠、长株潭、宁波、重庆、西安、成都、南京、合肥、武汉等地。这些地方近5年的房价涨幅，也多排在前列。
另外，像郑州，近来楼市萎靡，但得益于人口大省优势，人口净流入情况还不错，房价有兜底。只怪郑州商品房库存太大，一时半会儿还消化不了。
天津，2011年到2015年人口流入量特别大，是33个城市圈里最多的，一时风光无限。
因此，天津在2016年左右房价暴涨，跑出一个陡峭的“山峰”。但由于涨势不久，其5年房价涨幅并不明显。
房价指数同比增速/来源：杨红旭地产研究
所以，前几年低位买进天津房产，随后高价卖出的那波人，还真能赚不少。但后来的接盘侠，就被套住了。
我们把房价涨幅最大和人口净流入最多的地区进行归纳，会发现：
四个一线城市、长三角、大湾区，以及武汉、合肥等部分区域中心城市，是楼市最具活力的地区。
买房分析基本面，这些地方的房子不能选
买房，相当于买城市的股票。因此，要进行基本面分析，选这些城市大概率不会错。
需要注意的是，那些5年房价涨幅排在后面的城市，尽量避开，特别是上图第七、八档城市。
此外，资源枯竭型城市、人口净流出城市也尽量不要选。
全国房价排在最后的城市，更加不能选。中国房价行情网的数据，今年8月，鹤岗住房均价2355元/㎡，在315个城市中排倒数第一。
此外，像阜新、铁岭、嘉峪关等地的房价也只需要三四千元，很多地方几万元就能买下一套房。
我们很早就有过结论：
鹤岗化正在全国蔓延，之前是东北、西北，现在已经蔓延到西南。前几个月，一名江西外卖小哥花7万在云南个旧买了套房。
这些地方，基本面大多不佳，人口流失严重，楼市很少有接盘侠。因此，买了房找不到工作，以后还不好出手。
所以我劝你：即使资金再紧张，也不要去这些地方买房，买了就要被套住。
我反而推荐你买买不到的资产。限购区的房产，加把劲才能买上的那种就算，比如广州部分区域，本科学历+社保就可以搞定。
这些地方才有发展，楼市才有未来。
在楼市大洗牌的节骨眼上，千万不要抓错了牌。