惠山区又要拍地 这一次房企还加预期吗？
2019-05-10 15:28:10 无锡房地产市场网
WXHOUSE记者报道：
土地楼面价突破万元的惠山区在5月30日将迎来两幅新地块的竞拍，两幅地块分别为紧邻地铁一号线刘潭站的西漳站区2号地块（XDG-2019-12号地块）及天一科技园8号地块（XDG-2018-42号地块）。作为近年来惠山区土地供应主力片区之一，西漳、天一片区的房地产开发氛围堪称成熟，品牌房企与片区整体规划愿景的双重加持下，购房需求逐渐认可并涌入片区。此次西漳站区2号地块及天一科技园8号地块尚未开拍已经激起波澜。
西漳站区2号地块(XDG-2019-12号地块)
地块规划图
地块航拍图（来源于土拍网）
划重点：
起始楼面价为7665元/㎡。
A1、A2地块必须同步开发建设，其中A2地块内商业、办公建筑面积在出让年限内自持比例不低于50%，自持部分在出让年限内不得分割抵押、销售与转让。
建筑限高高层，住宅层数不低于18层。新建住宅中成品住房比例必须达到30%。
配建养老服务站，面积不小于350㎡，文体用房600㎡。
西漳站区2号地块(XDG-2019-12号地块)位于惠山区凤宾路与林新路交叉口，总占地面积为85998.2㎡，地块现状为净地，现场可以看到分为A1、A2两幅小地块， 1<容积率≤2.5-2.75，建筑密度A1≤22%，A2≤50%，绿地率A1≥35%，A2≥25%。出让起始金为164800万元，起始楼面价为7665元/㎡。
土地用途方面，A1地块为居住、商业用地，其中商业配套设施的比例不超过总建设规模的5%；A2地块为商业、办公、居住用地（其中商业、办公建筑面积占总核定建筑面积比例不低于51%，并且商业建筑面积占总核定建筑面积比例不低于20%，办公建筑面积占总核定建筑面积比例不低于31%）。
A1地块现状
A2地块现状
交通配套
西漳站区2号地块(XDG-2019-12号地块)紧邻地铁1号线刘潭站，其中A2地块就在刘潭站下方。同时刘潭站是无锡地铁4号线一期的起点站，也是与地铁1号线的换乘站。该地块的交通配套利好除了地铁1号线、4号线支撑外，还有主要停靠点在刘潭大街的各个公交路线，如71路、602路、601、12路、25路等，公共交通配套方面堪称完善。
地铁一号线
地铁4号线一期走向示意图
商业配套
距离地块较近的已经投入运营的商业综合体为盛唐乐享城、金桥商贸城、赛格电子市场、朝阳水果市场及菜场，大型商超有凤翔家乐福及大润发。待落成的商业配套则有太平洋城中城的配套综合体及圆融广场综合体。同时有消息透露，烂尾多年的明发商业广场将打造成奥特莱斯。加之2018年4月17日，梁溪区人政府与中铁置业集团有限公司、中铁十局集团有限公司签署战略合作框架协议，共同开发刘潭片区棚户区综合改造项目。地块所在区域未来在文化、经济、交通方面都将迎来爆发。
刘潭片区棚户区未来将分片打造成时尚文化运营中心、区域性总部经济街区、梁溪北部商业服务中心、江南水乡文化街区（图片来源于梁溪发布）
教育配套
周边以公立配套教育资源为主，如天一实验幼儿园(西漳分园)、无锡天一实验小学、南师大惠山实验中学(西漳中学)。
景观配套
距离地块最近的一个公共休闲公园为西漳公园。景观资源配套相对匮乏一些。
西漳公园
周边社区
地块周边以老小区为主，如刘潭新村、庄前新村、前村等老旧小区林立，所以周边环境的改造空间较大。
星富商业广场
缤悦湾电商公寓
房地产开发方面，地块周边有星富广场、万荟城、缤悦湾电商公寓等商办项目，这与地块所在片区的商务中心定位不无关联。西漳站区2号地块中A2地块商办比例不低于51%也是基于此。值得一提的是，随着刘潭片区棚户区改造预期，天一片区-商娱体验区以及西漳片区-人文居住区规划的逐步落地，地块的未来发展潜力可期。同时所面临的现实问题是，长远规划改造期伊始，片区的客群接受度有一定抗性，尤其是非住宅产品。这从片区内已有的几个项目的销售现状即可看出。
天一科技园8号地块（XDG-2018-42号地块）
地块规划图
地块航拍图（来源于土拍网）
划重点：
起始楼面价为7870.32元/㎡；
商业建筑面积占总核定建筑面积比例不低于10%不大于20%；
建筑限高高层，住宅建筑高度≥15层；
新建住宅中成品住房比例必须达到30%。
天一科技园8号地块（XDG-2018-42号地块）位于惠山区天丰路与西元路交叉口西北侧，总占地面积28063.6㎡，土地用途为商住混合用地，1<容积率≤2.3-2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，出让起始金为50800万元，起始楼面价为7870元/㎡。地块现状已为净地。
地块现状
广汇金色华府东面即为地块
交通配套
天一科技园8号地块（XDG-2018-42号地块）周边公共交通配套相对匮乏，公交线路主要有607路、601路、602路，距离地块最近的地铁站点为地铁一号线西漳站，不过步行距离超过20分钟。
607路公交站台
商业配套
地块临近明发商业广场及待落成的太平洋城中城商业综合体，明发商业广场有望打造成奥特莱斯，对于片区来说是一大利好。
明都大厦
行政配套
惠山区服务中心就在地块附近，对于提高项目认知度来说算是一个利好。
惠山电子商务大厦
教育配套
周边以公立配套教育资源为主，如天一实验幼儿园(西漳分园)、无锡天一实验小学、南师大惠山实验中学(西漳中学)。
景观配套
距离地块最近的一个公共休闲公园为西漳公园。景观资源配套相对匮乏一些。
西漳与地块之间仅隔着寺头家园
周边社区
地块周边的房地产开发氛围日渐浓厚，市场接受度不断提高。安置房小区有寺头家园，商品房小区有万科·天一新着、万科·天一玖着及美的·国宾府。而与地块相邻的高层项目广汇·金色华府将于今年年底迎来全面交付。对于地块来说，算是一个利好。
寺头家园
太平洋城中城
广汇金色华府
天一科技园8号地块（XDG-2018-42号地块）主力开发住宅项目，契合西漳片区人文居住区的规划。片区内在2017年至今共成交三幅地块，并已经全部转化为在售楼盘，分别是万科·天一新着、万科·天一玖着及美的·国宾府。其中，万科·天一新着楼面价为5500元/㎡、万科·天一玖着楼面价为7252.79元/㎡、美的国宾府楼面价为8247.45元/㎡，三个项目的产品定位及售价相当，精装高层均价均约为16500元/㎡，精装洋房均价约为20000元/㎡。天一科技园8号地块（XDG-2018-42号地块）起始楼面价约为7870.32元/㎡，不管是否以底价成交，地价都不算低。地块体量较小，不足3万平米，根据出让文件的规划指标要求，日后大概率开发纯高层社区。