利用集体土地探索建设租赁房试点 未来市场影响几何？

　　近期，国土资源部网站发布重磅消息：国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(简称《方案》)，确定第一批在北京、上海、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。有分析认为，这是楼市调控以来真正意义上的大招，若租赁市场发展起来，会对于抑制高房价、高租金或产生重要影响。而另一个备受关注的话题是，若日后小产权房都可用作租赁住房，这是否等于给小产权房开绿灯?对此，国土资源部表示，集体租赁住房与“小产权房”不能混为一谈，二者有本质的区别。

　　国家放大招13城入试点

　　《方案》透露，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。13个试点城市为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都，预计在2020年底试点结束前，探索出一批可复制可推广的集体建设用地建租赁住房改革成果。

　　《方案》将完善集体租赁住房建设和运营机制,村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

　　引起外界关注的是，与此前从城市土地供应端角度出发增加住房租赁供应不同，本次提出的利用集体用地建设租赁住房，则是从农村集体用地供应端出发。

　　“小产权房”入场没戏

　　众所周知，目前我国的土地制度是城市用地归国家所有，集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权。在农村集体建设用地上建的房子，是不允许进入商品房市场流通和使用的，小产权房就是其中的典型。而农村集体用地要变为城镇用地，则需要通过地方政府征地，改变土地性质。根据本次的试点方案，农村土地不用经过国家征地环节，即可直接进入(租赁)市场，由此引发的对房价和小产权房的影响，成为社会关注焦点。在广州知名房地产专家、方圆资产管理首席分析师邓浩志看来，宅基地项目开发、出租或因此更活跃。

　　对于外界关于此举是否为“小产权房”开绿灯的疑问，国土资源部给出正解，强调集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈。国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆就表示：“这次试点的租赁住房建设，符合规划、依法审批，有不动产登记作保护，同时只租不售。而过去所说的小产权房，无论在用地上、规划上、还是建设销售上，都不受法律保护。”

　　有评论就指出，农村集体建设用地入市不是一时救急之举，而是为了建立长效机制。因此必须立足长远，争取放大红利的同时，还要着力避免出现歪嘴和尚念经的情况，尤其是耕地红线不可逾越，环境底线不容突破，不可借机开发小产权房。

　　平抑房价降低租金

　　此举会对房价有何影响? “这13个城市，将出现2到3折的房子。”新方案甫出，网上立即有评论称，这个举措最令人震撼的看点是：农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场。土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。据易居智库研究总监严跃进测算，国有土地购置成本占房价的三分之一至三分之二，加上如由村镇集体经济组织参与开发的话，部分建安成本也可省略，综合算下来，此类租赁房源与现有同类房源相比，租金水平或将降40%至70%。

　　业内很多观点认为，如果今后租购同权能进一步完善，租赁市场又大扩容，对于居民来说，长期租房若能得到全面的利益保障，那么，买房的人也会相应减少，这必然会促使房价回归理性。