谁的光环更强！宛山湖新城、锡东新城优质地块同期PK
2021-10-14 16:39:13 无锡房地产市场网
2021年第三批次集中供地将于11月1日开拍，本次土拍成为2021年楼市收官的风向标。从挂牌信息来看，热门区域的优质地块起始楼面价依然坚挺。
例如位于宛山湖新城的开发区9号地块、位于锡东新城的无锡学院北地块起始楼面价分别为11571元/㎡、15800元/㎡，最高限价楼面价分别为13307元/㎡、18000元/㎡。
但是市场处于调整期的当下，房企对于未来走势的判断都偏理性。优质地块能追多高？是这场土拍的看点。宛山湖新城和锡东新城这两座都有“价值光环”加持的热门板块的地块在当下的PK也是重要看点。
开发区9号地块
开发区9号地块位于当下的新兴的板块宛山湖新城，前有万科四季都会的营销，宛山湖新城的概念在市场中的认知度明显提升。
该地块位于锡沪路南、联福路西，与万科四季都会相邻。地块的体量较大，为商住用途，超过14万方，考验开发商的操盘能力和资金实力。
地块现状
该地块的容积率同样不高，＞1.0，且≤1.8。根据规划指标要求，住宅高度≥5层，且≤26层（80M）；其中建筑高度控制Ⅰ区（24-26层）；建筑高度控制Ⅱ区（16-20层）；建筑高度控制Ⅲ区（9-11层）；建筑高度控制Ⅳ区（5-6层），其他建筑≤24M。
另外该地块要求成品住房比例不低于40%。
作为宛山湖概念出炉后的第二幅地块，开发区9号地块的起始楼面价已经比万科四季都会所属的开发区11号地块高出3K+，可见宛山湖新城的成长性。
目前新城内的万科四季都会在售信息为：精装洋房均价约21199元/㎡；精装高层均价约18960元/㎡；毛坯叠墅均价约23889元/㎡。
宛山湖新城开发价值
交通配套：规划地铁2号线延伸段将经过地块附近
医疗配套：锡山人民医院
商业配套：大润发购物中心、吾悦广场（规划建设）、映月天地商业广场
教育配套：无锡市协和双语国际学校、厚桥中学、厚桥实验小学、厚桥中心幼儿园
休闲配套：宛山湖湿地公园
地块周边路网
宛山湖湿地公园
宛山湖新城
根据规划，宛山湖地区地处无锡市东部，东、南分别与常熟、新吴区接壤，是锡东新城的东部板块，也是锡山区的重要功能承载区域。
项目规划范围东至锡张高速、北至锡虞路、西至走马塘河、南至锡太路，总面积约45平方公里。
万科四季都会
在范围内，创新产业承载区、风景地区、枢纽地区有条件在区域网络中承担特定的功能角色，参与区域分工，在依托产业、创新、生态、枢纽等资源的战略节点地区价值逐渐显现的当下，宛山湖地区需要在区域网络中寻求特定功能分工，成为区域高质量发展的战略节点地区。
同时，宛山湖新城距离锡山区处于高速发展状态的锡东新城并不远，距离锡东新城核心居住区车程在15分钟以内。所以该地块共享锡东新城的发展红利。区域内的待开发土地资源丰富，日后升值空间极大。
无锡学院北地块
锡东新城在无锡楼市中的热度已经无需赘述，无锡学院北地块位于当前锡东新城大热的九里河南居住片区。
该片区的住宅密度相对低一些，例如金辉天奕铭著、华润置地悦景湾、山河九里等。无锡学院北地块的容积率为＞1.0，且≤1.7。
地块现状
根据地块规划指标，该地块规划总户数≤1238套，住宅建筑高度≥15层，且≤24层。其中建筑高度控制Ⅰ区（22-24层）；建筑高度控制Ⅱ区（15-18层），其他建筑高度小于等于24M。
该地块的起始楼面价为15800元/㎡，比今年成交的华润置地悦景湾（起始楼面价17000元/㎡）山河九里（起始楼面价16500元/㎡）都要低。而悦景湾和山河九里的楼面价分别达到18000元/㎡、17637元/㎡。
地块与山河九里一路之隔
按照约半年的周转期，无锡学院北地块预计2022年年中左右入市，届时正是悦景湾、山河九里的强销期。当前，悦景湾的销售均价约为：小高层均价27500元/㎡，洋房均价28500元/㎡，山河九里尚未入市。
市场调整的情况下，预计房企在无锡学院北地块的竞拍上会保持理性，而这也将是其后续应对市场调整的积极布局。
锡东新城开发价值
交通配套：根据百度地图规划路线，骑行约10分钟可达2号线迎宾广场站。
教育配套：作为锡东新城核心区地块，地块能够享受到锡东新城最全面的教育资源，如锡山实验小学、天一实验学校、锡东高级中学、协和双语国际学校、无锡学院等。
医疗配套：地块距离锡山人民医院的车程约10分钟。此外，区域内还有泰和诚肿瘤医院、安镇街道社区卫生服务中心等医疗设施。
商业配套：目前锡东新城的综合性商业需求主要依赖宜家荟聚购物中心。近距离范围内，红豆万花城也是集休闲娱乐购物餐饮于一体的综合体，此外还有映月天地商业街、规划建设中的吾悦广场等。无锡学院的沿街商业也十分丰富，对于地块的商业配套是一个补充。
休闲配套：映月湖中央公园、莱茵体育中心、无锡翠屏山省级旅游度假区等。
映月湖中央公园
无锡学院
无锡学院
协和双语国际学校
锡山人民医院
地块周边居住氛围浓厚
近年来，锡东新城的交通、教育、商业、医疗等配套不断完善升级，锡东新城成为继经开区之后的另一一线资源集聚地。
片区各项功能日趋醇熟，宜居性日益显着，全方位的规划让锡东新城承接起了无锡东北片区大量改善型人群的购房需求。不仅是无锡东北片区的人群，更多其他区域的购房者也将目光投向锡东。
目前，锡东新城内的主力在售楼盘有金辉天奕铭著、彰泰•春岸雅筑、百郦华庭、华润置地悦景湾。后续还有山河九里将入市，目前锡东新城的房价水平在28000-32000元/㎡。基本上同类业态的产品之间价差不明显，也导致短期内片区的竞争压力比较大。