防风险、止跌回稳仍是房地产主基调，明年楼市调控会有新工具吗？｜聚焦中央经济工作会议
2024-12-12 11:08:25 中华时报
本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
2024年，房地产市场政策端迎来了重大变化。
距离2021年下半年房地产开始出现下行趋势，已经过去了三年。在2023年下半年的政治局会议明确房地产供求关系发生了重大变化后，2024年，几次政治局会议都对房地产做了重要表述：4月底的会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；9月底的会议则明确要求促进房地产市场止跌回稳。每次政策发布后，利率、信贷等工具轮番发力，一线城市也逐步采取放宽限购范围、减免交易税费、取消普宅和非普宅标准，以期提振楼市。
2025年楼市将会如何定调？调控会有新工具的出现吗？12月9日，作为中央经济工作会议“风向标”的四季度政治局会议上，楼市并未被重点提及，仅出现了“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力”一句。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，本次政治局会议对楼市表述不多，是由于往年三季度末的政治局会议一般不涉及经济，而今年三季度会议已经作了部署，而且随后国家及各部委对房地产出台了高频率的政策推进，10月至11月止跌回稳取得了一定绩效。他预计，中央经济工作会议仍然会就明年房地产止跌回稳进行一揽子部署。
“稳”字仍然当头
从目前公布的数据来看，四季度以来全国楼市确实呈现了回暖的趋势。
国家统计局11月数据显示，2024年10月份，70个大中城市中，一二三四线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。一线城市价格稳定更加明显，10月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。
根据中指研究院发布的11月十大城市二手房地图，十大城市二手住宅11月均价环比下跌0.17%，跌幅较上月收窄0.16个百分点；同比下跌7.16%，跌幅较上月收窄0.36个百分点。各城市中间，环比方面，深圳和成都二手住宅价格环比分别上涨0.21%、0.12%，其余城市均有不同程度下跌；同比方面，深圳同比下跌4.42%，是十大城市中跌幅最少的，其余城市同比降幅均超过5%。
中指研究院认为，短期来看，目前核心城市二手房市场热度尚在，在“购房降税”政策加持下，预计核心城市二手房成交延续高位，二手房价格跌幅有望继续收窄。同时，12月9日，政治局会议从宏观政策、楼市定调上都释放了更加积极的信号。
“坦率地讲，我认为‘稳’不在于政策要不要放松，而是在于楼市的定位是非常清晰的，市场必须得稳，不稳的话对于经济、社会、民生都有冲击。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示。他指出，“稳住楼市” 的表述具有非常重要的时代背景，在“十四五”向“十五五”转化的关键时期，既是希望高质量完成十四五阶段房地产工作的目标任务，也是希望为“十五五”阶段房地产工作打牢基础，尤其是要在库存出清、风险有效防范化解和助力行业走上新发展模式之路等方面打好基础。
还有哪些工具？
从数据来看，目前房价跌幅虽然出现收窄，但房企仍有一定的偿债压力。对于企业端来说，结转面积大幅下滑导致沪深两市房企的营业收入仍然在持续调整，2024年1—9月，全国房屋竣工面积36816万平方米，下降24.4%，其中住宅竣工面积26871万平方米，下降23.9%。10月份以来虽然销售有所好转，或将对未来价格预期平稳及结转营收回升构成利好，但短期内效果或许仍不明显。
据中指统计，房企2024年四季度到期需偿还的债券余额为1304.6亿元，一年内到期余额为7272.7亿元，二年内到期余额13892亿元。综合来看，沪深上市房企短期内改善现金流仍有一定阻碍，仍需以流动性为核心，加强现金流管控。
对于2025年会有何种增量政策推出，中指研究院预计，接下来中央经济工作会议有望给予更多具体的政策方向，更多增量政策也存在跟进预期，如北上深继续优化限制性政策、“补人头”加大购房补贴等，促进房地产市场实现止跌回稳。
严跃进表示，政策后续的变动要基于对“楼市是不是稳”的判断，指标有很多：首先是市场交易数据必须稳，如果数据一波上去了，一波又下行了，还要继续跟进出政策；其次，如果有些城市数据上升，有些城市下降，也要从均衡性的角度落实政策；另外存量土地的收储政策也要用好。他认为，财政政策包括房屋交易减税政策、发行专项债等，货币政策则包括降低首付比例、降低房贷利率、增强房贷投放等，在2025年都会持续发力。
李宇嘉认为，除了继续通过市场交易量的稳定在扭转对于房地产量价下行的预期外，当前的纾困市场的政策需要创新思路，转向需求的潜力：比如提出的统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡融合发展，要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。当前每年有1000万新就业大学生，有2亿新市民、打工人要对接保障房需求，夯实中长期住房需求潜力，这可能是激发活力的一个渠道。