2024年商业地产展望：商办市场温和回暖 仓储物流供需平衡

　　3月5日，十四届全国人大二次会议开幕。新鲜出炉的《政府工作报告》在房地产行业发展方面，提及要优化房地产政策，表明政策继续宽松的主基调不会改变。

　　有机构指出，展望2024年，财政政策适度加力，配合货币政策继续宽松，发力推动产业升级转型和促进内需的国内经济趋势渐趋明朗。

　　对于国内投资者而言，2024年的经济大环境或许要在分化与结构性转变中逐渐变得友善。

　　世邦魏理仕近日发布的《2024年中国房地产市场展望》报告指出，居民消费的持续复苏将成为2024年经济增长的核心驱动力，预计中国全年有望实现4.6%的GDP增长。具体到房地产市场，表现为一线城市商办进入新增供应高峰，租赁需求也将呈现不同程度的回升;高标仓储和优质零售物业的需求也将稳步上扬。同时，投资者情绪的改善和租赁市场的复苏将共同推动大宗物业交易活跃度的提升。

　　世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，尽管国际政治和经济环境的不利因素、国内有效需求不足及房地产债务出清等挑战仍将在2024年持续存在，但国家持续采取积极财政政策和稳健的货币政策将共同推动全年经济实现稳健增长。

　　温和复苏与分化

　　因经济增速换挡、疫情影响等因素，过去两年，商办类房地产市场表现低迷。2024年，各方期待这一市场能有所复苏。

　　谢晨认为，商办市场的回暖与复苏有四大前提。首先，经济稳步复苏，企业经营预期更为明朗。其次，高能级政策提振民营和外资企业信心;主力行业需求稳中有升。第三，金融和科技稳步改善，高端制造和消费服务增量可期。最后，租户扩张意愿略强于疫情三年。

　　2024年开年，5年期LPR迎来最大降幅，延续了去年四季度以来的中央财政政策的发力，“市场期待有更多的积极财政政策的发布，尤其是在教育、医疗等民生、消费相关领域有更多的倾斜，只有这样才能充分释放居民消费潜力。”谢晨说，目前国内经济仍然会面临外部需求的减弱等不确定因素，内部的消费需求的复苏，过剩产能的去化，在今年上半年仍然是重中之重。其认为，未来五年中国经济的高质量增长中枢在4%~5%之间。

　　该份研报显示，商业地产租赁市场的复苏早在2023年就已出现，但不同市场、不同物业类型的复苏进度是不一样的。市场分化带来的不仅是此消彼长，还有不同经济周期的投资结构变化。

　　谢晨举例称，作为商业地产发展长周期的物业类型，写字楼的需求与整个经济运行的波动关联度是比较高的。2022年和2023年是写字楼的需求表现较为疲弱的两年。展望2024年，中国写字楼租赁需求预计触底回升，全国写字楼市场净吸纳量有望达到400万平方米，与2019年相当，成为复苏的过渡年。

　　世邦魏理仕的研究认为，写字楼需求往往是经济链条传导的最后环节，复苏比其他物业类型需要更长周期，也深受相关政策影响。

　　2023年7月19日，《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》发布，从民营经济的发展环境、政策支持、法治保障以及促进民营经济人士健康成长等方面，提出31条具体举措。

　　谢晨指出，上述政策对写字楼市场需求有积极作用，但市场消化政策以及释放影响力的时间有滞后，将会在2024年下半年甚至在2025年有所体现。

　　从产业结构来看，写字楼的需求仍然来自几个重要行业。比如，金融行业的租赁需求主要来自证券、保险等非银机构，科技互联网行业中的人工智能领域将持续高速成长。产业升级浪潮下，高技术制造企业对研发设计、营销服务以及管理支持岗位的强劲需求正在成为写字楼租赁的新势能。

　　世邦魏理仕预计，2024年一线城市及杭州、成都、武汉、西安等高技术行业集聚的二线城市的写字楼租赁活跃度将保持领先。

　　从租金的角度来看，今年仍然是对租户较为有利的一年。以上海为例，今年约有120万-130万平方米的新增供应，广州深圳同样也进入供应高峰，唯一例外的是北京的写字楼供应开始回落。

　　总体看，今年一线城市整体供应水平增长在20%~25%之间，租户既有充裕的选择，也将面临租金的下行行情。

　　从全国来看，前述报告显示，2024年全年全国写字楼市场新增供应超800万平方米，年末整体空置率将攀升至26%左右。

　　因此，拉长时间周期来看，今年多数热点城市的写字楼租金水平仍低于疫情前。

　　仓储物流供需平衡

　　当前，国内仓储物流市场正在经历供应高峰。世邦魏理仕指出，过去三年，仓储物流物业的年均供应达1000万平方米。其中2023年达到新增供应1200万平方米。

　　这也带动了空置率的提升。据统计，除了大湾区、无锡、成都三个市场以外，大部分市场高端仓储的空置率正在快速上行，租金也随之下行。

　　好在市场需求仍然强劲。2023年跨境电商蓬勃发展，新增需求超过700万平方米，创下史上第二高。

　　该机构认为，跨境电商的扩张需求仍有望在2024年保持强劲，受此影响，今年国内主要城市高标仓净吸纳量预计将达到750万平方米左右，同比小幅增长。

　　同时，供应高峰也在逐渐过去。世邦魏理仕预计，2024年高标仓新交付面积将下降至780万平方米，且2025年将进一步小幅回落。

　　受此影响，市场空置率也将逐步下滑。

　　世邦魏理仕指出，杭州、南京、青岛、重庆四个市场的空置率有望在未来三年间陆续回到10%以下，而广深都市圈、无锡、成都则将面临持续供不应求的态势。

　　“未来三年物流市场的主题词是去化存量，租金也将出现分化。”该机构表示，比如大湾区市场，2024年仍然会有3%~4%的租金增幅。而在去化压力比较大的京津廊地区，尤其是廊坊、天津等市场，2024年租金仍会有比较大的下调的压力。

　　从投资的视角，世邦魏理仕指出，资产价格的变化因素来自于物业类型的租赁需求预期，以及未来现金流的预期。国内经济进入新的常态化增长阶段以后，将会给到投资者更多的确定性。

　　“目前投资交易当中的挑战，排在第一的仍然是对经济增长不确定性的担忧。”谢晨指出，从其与投资者的沟通情况来看，租赁需求的疲软是关键因素。

　　但谢晨指出，国际利率周期性变化也会影响投资者情绪。他认为，美元利率周期将在今年见顶回落，转向新兴市场，这是对商业地产定价产生影响的一个重要因素。