房地产被“点名”了，行长：全面监测楼市，不能再依赖土地财政
2020-11-20 09:21:24 蓝白观楼市
近日，中国人民银行在其官网开设的“央行研究”专栏中，首期刊登了央行行长易纲发表的《再论中国金融资产结构及政策含义》论文。
注意几个关键词：央行行长、官方专栏、研究“金融资产结构”的论文。
据了解，这并不是易纲首次研究中国金融资产结构问题，每隔10年左右，他都会撰写一篇有关中国金融资产结构演进的学术论文，分别为1996年在《经济研究》发表的《中国金融资产结构分析及政策含义》及2008年在《经济研究》发表的《中国金融资产结构演进：1991-2007》。
也就是说， 这12年来易行长第一次针对“金融资产结构”进行专业解读，把这篇论文研究透，就能理解高层、央行对于房地产的态度，理解经济模式、金融体系未来将如何发展。
这篇文章一大亮点在于，大篇幅“点名”房地产市场，梳理了楼市快速扩张带来的债务集中风险，并从两个方面“对症下药”。
先来聊聊楼市给金融体系带来的风险。
原文称：房地产与金融资产之间存在对偶关系。
一方面，房地产是居民和企业的重要资产，居民和企业又通过房地产融资构成对银行的负债，银行的金融资产部分对应着居民和企业手中的房地产。
另一方面，房地产作为抵押品的信贷快速扩张，会导致金融风险向银行和地方集中，并容易形成自我强化的机制。
什么意思呢？
我们来建立一个模型：A是购房者，B是银行，C是城市，D是房企。
城市C把土地卖给房企D，城市C获得了财政收入。
房企D拿土地向银行B抵押贷款，盖房施工。
购房者A把收入、现金充当首付，向银行B抵押转换成房产，作为家庭最重要的资产构成部分。
因为发放房贷的原因，银行B的资产端不断扩张，居民的房产实际上对应的就是银行的资产。
涨的时候皆大欢喜，C的财政收入会越来越多，A的资产会越来越优质，并且可以再次抵押获得规模更大的融资，银行B的资产也非常健康，很难出现坏账，D的规模不断扩张，加大力度拿地，到处都是千亿级别的房企，一片欢腾景象。
狂欢的盛宴背后，银行的背后却刻着一道孤独。
逻辑很简单：购房者A、房企B、城市C，实质上看，他们都把风险和杠杆转嫁到了银行B身上，一旦楼市出现流动性危机，无人接盘的城市出现价格坍塌，房产市值缩水，抵押品价值大跌，银行的资产端必然会恶化，坏账、集中兑付就会成批出现。
这就是把房地产跟金融体系深度捆绑的结果，没人愿意看见，那场面简直不敢多想。
因此，易行长论文中提出了两个解决办法。
1，对楼市实行“全面监测”，供需要平衡。
什么叫“全面监测”？
房企融资、居民债务收入比、房地产贷款的集中度都要列入重点监测领域。
比如，房企融资方面，前段时间住建部和央行召开重点房地产企业座谈会，对房企融资规定了三道红线：扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍。
过渡期截止至2023年6月30日，届时如果超三道红线，有息负债不得增加；超两道红线，有息负债年增速不得超过5%；超一道红线，有息负债年增速不得超过10%；所有要求均达标，有息负债规模年增速不得超过15%。
还有银保监会信托部日前下发的《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。
比如，在房地产贷款集中度方面，前几天央行在政策吹风会上提及了一项数据：今年前三季度，新增房地产贷款占全部新增贷款比重，较去年同期下降了3.7个百分点。
以上这些措施，可以说已经对房地产市场展开了无孔不入的监测，稍有风吹草动，就会在融资、房地产贷款流向方面做出调整，市场过热就压降贷款和融资规模，市场过冷时就会略微松下口子，让
2，完善地方税，摆脱土地财政依赖。
这里有个前提，目前的财政“四本账”中，一般公共预算和政府性基金预算规模最大。
在一般公共预算收入中，还是间接税(增值税、消费税）为主的税制，以企业为主的征收模式可能会造成成本高、融资难，为了给企业减负，更合理的给各个城市增加收入，以后个税、房产税、遗产税等直接税占比将会提高。
而政府性基金收入，主要由国有土地使用权出让收入组成，在2019年，卖地收入占比达到了85.8%，根据申万宏源研究所的数据，在2020上半年，这个比例已经达到了89%。
因此，完善地方税结构，推动直接税比例提高，增加地方的税收收入，摆脱各个城市对卖地收入的依赖，是未来房地产市场调控政策的重中之重。
过去这些年，楼市既是一个光怪陆离的“造富场”，又是一条往前狂奔不知终点的“不归路”。
千里之行，始于足下，唯有完善地方税体系、时刻监控房价的起伏波动、人口流出的城市少供地、一二线拥挤的大城市多供地、多建租赁房，才能告别“大拆大建”的发展模式，让我们的下一代敢消费、敢生孩子、敢创业，善莫大焉。