锡师附小旁！夹城里地块之后，主城再出低密宅地！

　　9月23日，无锡第四批次集中供地公告正式发布，此次共挂牌13宗宅地，总面积约76万㎡。这次主城梁溪一次性挂出4宗宅地，其中包含一宗“小而精”的纯住宅地块——潘巷南侧地块，该地块体量不到2万方，加上配置低密产品，整体宜居度极高。

　　近5年来，无锡市区出让的低密住宅不少，但1.1以下超低容积率的项目却屈指可数，地块稀缺度不言而喻。

　　地块基本信息

　　潘巷南侧地块(XDG-2022-85号)

　　潘巷南侧地块位于梁溪区建运路与规划道路交叉口东南侧，占地面积17367.2㎡，折合约26.05亩，容积率1.04。地块起拍总价32468万元，起拍楼面价17976元/㎡，最高限价37338万元，限制楼面价20672元/㎡。

　　地块实探：地块前身为盛北许巷小区，去年开启拆除，目前已是净地状态。

潘巷南侧地块鸟瞰图（来源土拍网）

地块现状

　　规划要求：

　　1、住宅建筑≥4层，且≤11层;非住宅建筑≤24M

　　2、新建住宅中成品住宅比例100%

　　3、设文体活动用房、文体活动场地、居家养老服务用房、社区商业网点及便利店、物业管理用房等

　　周边配套：

　　交通配套：地块位于建运路与规划道路交叉口东南侧，正好处于东侧紧邻京杭运河，与太湖广场商圈一河之隔，是扬名街道的核心位置，区位优势明显，交通便利。距离规划中的地铁5号线红星路站600米，太湖大道、运河西路、红星路等均是无锡市内的主要交通干道，可快速直达各个区域。

　　商业配套：地块占据城区各项配套利好，周边商业氛围浓厚。西侧的阳光购物中心以及东侧紧邻的太湖广场商圈，提供了一站式的商业配套资源。

　　教育配套：周边有江南中学、无锡师范附小、侨谊实验小学、扬名小学等，教育资源云集。

周边阳光城市花园底商

周边公交车站

周边幼儿园：希盛幼儿园

江南中学

无锡师范附属小学

　　地块价值

　　近2年来，土地市场和楼市的冷热分化愈发明显。热门区域的热门板块土地土拍明显有更多看点和关注。

　　梁溪南长无疑就是热门板块之一，板块内高端项目云集，众多品牌开发商纷纷布局。潘巷南侧地块周边阳光城市花园、金桂尚苑、九龙仓时代上城、朗诗未来之家等住宅区环绕，也是早期高端盘的聚集地。

　　新房市场方面，地块近段如蓝城南门小团月庐，容积率1.1，成交于2019年9月4日，楼面价18000元/㎡，目前在售精装叠加别墅产品，均价30000-45000元/㎡。同为低密产品的还有世纪金源紫檀南长里和德商江南玺。

　　世纪金源紫檀南长里为世纪金源于2021年二批次摇号竞得，容积率1.3，楼面价18000元/㎡，溢价率5.65%。值得一提的是，该地块当时共有77家单位参与摇号。江南玺为德商于2020年5月14日竞得，容积率1.02，楼面价13840元/㎡(商住)，溢价率1.83%。目前两个楼盘均尚有房源可售，产品均为叠墅。

　　除上述在售项目外，地块近段还有一个待入市项目，即今年二批次中仁恒摇号竞得的夹城里地块，地块楼面价21000元/㎡，溢价10.52%。

　　潘巷南地块容积率仅1.04，是近年无锡新出让地块中罕见的至低容积率，大概率打造墅类、低密多层等高端业态，其地段位置和地块属性注定其未来的人居品质低不了，为高端改善区南长板块再注新品。但不同于夹城里地块和太科园的两幅地，潘巷南地块并未明确学区。