媒体集体喊话地产大佬 “欠债还钱” 房地产红利渐少大基建成开发商新宠？
2021-02-04 10:01:20 腾讯房产
2月2日，账户名为“798守夜人”的公众号，发布了一篇标题为《东北地产媒体的呐喊：还钱》的文章，剑指绿地集团东北大区欠债不还。
该文章称，绿地集团东北大区分别欠绿地集团东北大区分别欠乐居哈尔滨广告发布服务费用191.64万元、欠哈尔滨房天下网络服务费用90.82万元、欠凤凰网房产网络广告发布服务费84.42万元、欠安居客哈尔滨站网络广告发布服务费用17.6万元、欠新浪黑龙江广告费用10万元。合计欠款近392万元。
而在此前2020年10月28日下午，根据社交网站传出的截图显示，网易房产成都频道还曾发布了一则"绿地，请付款"的文章。
文章发布后，有企业表示已收到部分款项。可以看到，绿地的日子并不好过。
根据公告，2020年绿地共实现营业总收入4813亿元，实现利润总额308亿元，实现归属于上市公司股东的净利润137亿元。然而，现实的情况是，去年绿地大基建营收超过房地产，房地产销售额同比下降7.7%至3583.53亿元，全口径金额为3567亿元，净利润同比下滑6.93%。
2020年，新基建写入政府工作报告，投资总额达50万亿的各省新基建投资计划让房企们趋之若鹜。相比于碧桂园、中海、华夏幸福等房企对政府大基建产业的试水布局，绿地控股对大基建的时间及成本投入显得更孤注一掷一些。
在一周前的绿地媒体见面会上，董事长张玉良喊出口号：“2021年绿地的收入至少6000亿，而大基建目标是4500亿。”时年64岁，老骥伏枥，他将目光点锁定在绿地大基建等多元化业务上，期望企业发展实现反弹与升维。
细数近年来绿地的排位，2012年到2015年绿地一直位于国内房企销售榜前三，2016年、2017年则分别跌至第四、六位，2018年实现3874.93亿元销售额突破后，绿地2019年的业绩涨了约5.5亿元，2020年又调头回落，与其他头部阵营房企纷纷跨过5000亿元甚至7000亿关口相比，仍然在4000亿元门槛徘徊的绿地控股显得有些尴尬。
房地产红利渐少，张玉良认为，绿地大基建要上规模，2021年实现全国行业前五，今年大基建单一指标报表可以完成4000多亿，目标是4500亿，80-100亿的利润。一方面想要冲击前列，另一方面，大基建低毛利率及长周期成为诟病点所在，而净利润依赖于房地产业务的绿地是否能为其带来掉队之后的反扑？
第二战场超车地产：低毛利率的大基建
对于基建领域的布局，一位地产资深人士对腾讯房产表示：“基建规模大，好融资，而且能换到大片土地，这样绿地实际就跟各地城投公司业务模式一样，有了基建利润和低价地。”
相对传统“铁公基”而言，新基建是信息化、数字化时代的基础设施，涵盖5G基站建设、人工智能、工业互联网、大数据中心、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩等诸多领域，需要更多的是运营与拓展能力。
就2020年的业绩来看，绿地的基建业务发展已经超过地产主业，多元化劲头十足，但是毛利率却没有呈现多大的改变。
根据之前发布的2020年销售简报显示，房地产年销售金额3583.53亿元，同比减少7.7%；销售面积2909.3万，同比减少10.7%；绿地基建2020年营业收入2801亿，同比增长19%；新签约合同6103亿元，同比增长62.8%，项目数5299个。
事实上，绿地最早多元化的试水始于2005年，从能源、汽车到如今的基建、商贸，绿地秉持的是“鸡蛋”分篮策略，不固定于某个单一的产业，逐渐从原来的经营房地产到房地产为主业，大基建、大金融、大消费等相关产业集群并举的业务组合。而从近年来业务发展模式来看，大基建呈现了快速的增长趋势。
绿地年报显示，2014年到2017年，绿地基建业务分别完成250.95亿元、426.62亿元、1048亿元的营业收入，年复合增长率超过60%。截至2018年底，大基建的营收1481.32亿元，仅次于地产板块。而根据2019年年报，绿地控股房地产业务全年结转收入1947亿元，同比增长21%；基建产业全年营业收入1866亿元，同比增长47%。
去年4月，绿地全新组建“绿地大基建集团”及“绿地大基建技术研究院”揭牌，基建产业已发展成为与房地产主业并驾齐驱的核心产业，但是，就是在加码大基建业务的近些年里，绿地控股在房地产行业的排名逐步下滑，被融创、保利等房企追赶超越。
“绿地控股专注于做地标建筑和商业办公地产，错过了一轮住宅地产发展的红利期。然而，由于大基建、大消费业务的毛利率水平较低，绿地控股目前净利润还是依赖于房地产业务。目前看，绿地控股大基建业务虽然有效了提升了公司的营业收入，但因其业毛利率水平过低，还不能为公司贡献过多的利润，并拉低了公司总体的毛利率水平。”相关人士表示。
就毛利率来看，公开数据显示，2017年绿地基建产业虽然营收规模超千亿，但毛利率仅3.8%。相比于地产业务高达26%的毛利率相形见绌。绿地在商品销售、能源产业、汽车及相关产业较低的盈利能力对整体的毛利率水平有较大的影响。到了2019年绿地“大基建”板块毛利率仅为4.3%，一直以来都处于低位，而此项数据在2020年中报中也未有明显的改变。
对于较低毛利率的问题，张玉良曾表示，除了毛利润，更重要的要看自有资本的年回报率、ROE，他认为大基建的回报率不低，基本在15%左右，高的也有20%多。
对于基建业务对于绿地的发展贡献前景，相关专家则认为，房地产身处洗牌阶段，在大基建投入大、回报周期长、多元化跨度大等枷锁束缚下，绿地坚持地产及基建两条腿需要结合当下新基建的发展趋势，地产商要做好长线思维和克服困难的准备，深度运营城市群、都市圈，深度参与都市圈里的产业。
此外，疫情影响下，一线城市的商业租金下滑，商办供应、销售、租金都受到制约，绿地的商业地产也受到一些影响。
张玉良也在公开场合表示：“受疫情影响，去年绿地掉了几十个亿的利润，其中房地产掉了300、400个亿，主要是商业地产，大基建去年掉了七八百亿，这个原因主要是两部分组成，一部分是去年大基建运行受影响不少，另一方面广西建工并购，在8月31日交割，但是由于降负债的原因，去年并了广西建工改革的收入，其他企业没有并，如果全口径并进来的话，这个数字很惊人。”
除了单独做大的大基建业务之外，绿地同时促进高科技及金融等多项产业协同发展。公开数据显示，绿地的国际贸易、零售等业态2020年营收81亿元，同比增长21%。绿地财务部副总经理吴正奎曾公开表示，绿地现在考虑把核心公司做上市，贸易港的分拆上市也在计划中，2021年或会有进展。而市场消息称，绿地大基建、数科、金控都有望分拆独立上市。
多元化战略引领了绿地的大规模扩张步伐，但是同样也带来了较低的净利率，多元化扩张需要大量的资金投入，推高了企业负债水平。
张玉良则认为，“单一地产方面排名我们不在乎，要看整个企业，看整个结构调整中，我希望它到什么程度，来按自己的需求来看。“
组织结构多元化持续 混改迷局或有“新军”入席
除了业务模式的多元化，混改、引战，在制度改革与发展上绿地也在尝试多元化之路，致力于进行混合所有制改革，以保持企业整体活力。如今，时隔六年，龙头房企绿地控股混改再度开启。此前，纷纷扬扬的绿地被收购传闻被张玉良予以否任，取而代之的则是绿地战投或引一险资一券商。
对于绿地引战的原因，一位不愿具名的业内资深人士分析称：“早年间，绿地在各地做大盘开发，拿了太多大体量配套商办，卖不掉，负债越来越重。2000年左右绿地就遇到住宅低价卖不动的问题，基本转酒店和酒店式公寓，经营了十年左右才在市场好了以后再逐步散售。主要原因就是商办存货太多，市场有传言称今年开始，绿地准备转运营与整售并行的道路。不过，今年他们在引战投，解决负债问题，这样才有能力大规模自持。”
2020年7月27日，绿地控股发布公告称，为进一步深化国资国企改革，上海地产集团及上海城投集团拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持有的公司部分股份，拟转让的股份比例合计不超过公司总股本的17.5%。
目前，绿地控股的前三大股东分别为上海格林兰投资、上海地产及上海城投集团。其中，上海格林兰投资为以张玉良为首的员工持股平台，持有公司29.13%股权；上海国资全资控股的上海地产和上海城投集团分别持有25.82%和20.55%，持股比例合计为46.37%。
如果混改成功，上海国资将转让17.50%股权，转让后合计持有绿地控股28.87%股权，略低于员工持股平台上海格林兰投资。混改后绿地的第一大股东将不再是上海国资，而是上海格林兰投资，而战投不会干预具体经营事务，绿地管理层的实际控制权将有所加强。
事实上，2013年，险资平安创新就曾以5.62元的最低认购价，斥资58亿元参与绿地增资扩股，之后大量减持，不再是绿地股东。为迅速扩大规模，绿地从2015年开始已连续第四年参与国企混改，收购标的全部为基建企业，包括贵州建工、江苏省建、西安建工以及2018年最新的天津建工，四次一共花了55亿元。
提高市场化程度，提升经营管理自由度，加速改革活力全面释放是绿地混改的初衷。
张玉良曾说过，只有在母公司层面实施混改，才能从全局上和根本上对企业制度进行变革，即使有合作伙伴来，充其量只是财务投资人，参股最高比例预计不超过17.5%，不存在被收购的概念。
事实上，引入战投，引入财务投资人，对于近年来陷入质量舆论、掉队风波、股价低迷及负债高企的绿地来说，或许更多的是夯实现金流，减少负债，增强核心竞争力。
数据显示，仅2020年三季度绿地的经营现金流、投资现金流、筹资现金流同比均出现不同程度的下滑。
绿地2020年三季度现金流情况
坐拥近万亿的庞大总资产，多元化陀螺早已旋转起来，张玉良也在不停地挥舞鞭绳让它们转得更快，但是商业事件总是在不断地布局与结局后，又一次次重新走回局中，又萌生新的局势与想法。在“三道红线”的紧箍咒之下，如何刺激各产业多出业绩反哺主业、实现逐个击破及升维是绿地下一步需要夯实及稳固的新战场。