老旧小区改造迎来风口 或将带动万亿级投资

　　老旧小区改造作为一项惠民工程，既能提高广大人民的生活环境，又是扩大内需、促进就业的重要政策工具。因此，老旧小区改造也成为今年两会全国人大代表热议的话题。

 

　　全国两会期间，全国人大代表、山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志围绕“城镇老旧小区改造”“绿色智慧住区建设”等人民群众关心的话题建言献策。王玉志表示，各地在推动老旧小区改造中积累了一定的经验，探索了推进的路径，但是在实践中仍面临改造资金筹措渠道窄、设施改造协调难度大、公共服务统筹改造少等问题。

 

　　2020年政府工作报告明确，新开工改造的城镇老旧小区有3.9万个，涉及居民近700万户。

 

　　据了解，按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平方米。重点20城市的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。

 

　　内外兼修 打造智慧小区

　　诸葛找房运营中心副总经理、资深房地产评论人刘光宇在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，无论是旧城改造还是说老旧小区改造，或者说城市更新，实际上都是顺应时代发展的必然过程。今年两会政府工作报告重点提出老旧小区改造，无疑宣告一个新时代的到来。这既是对民生的关怀，同时也是新阶段经济增长的新思路。也就是说，房地产发展这么多年，不能只是大拆大建，作为民生惠民工程，更新改造是必然的。

 

　　据贝壳一份研究报告显示，老旧小区数量最多的三个城市分别为上海、成都、北京，数量分别为14000个、5200个、5100个；从老旧小区的比例来看，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。

 

　　另一组数据显示，老旧社区一般都集中在城市的老城区，以北京为例，八成老旧小区分布在寸土寸金的城六区，西城近六成是老旧小区。同时，北京楼龄在20年以上的老旧小区数量5100个左右，涉及243万套住房。对此可以看出，不管从绝对数量还是比例来看，北京上海的房屋老旧情况都比较严峻，也恰恰是这类城市面临更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求，未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。

 

　　那么如何更好地推动城镇老旧小区改造？在王玉志看来，要做好以下几方面工作：一是要进一步健全完善工作推进机制。建议国家层面加强顶层设计，尽快出台推动老旧小区改造的指导性意见，成立强有力的老旧小区改造工作领导小组，确定牵头部门和参与部门，细化各部门在推进老旧小区改造中的职责以及应出台的配套政策措施，协同推进，形成工作合力。

 

　　二是进一步加大财政金融支持力度。将城镇老旧小区改造作为重要民生工程和发展工程，进一步提升专项资金支持额度，维持户均支持力度相对稳定。出台银行机构支持老旧小区改造的政策文件，引导政策性银行、商业银行加大产品和服务创新力度，对实施老旧小区改造的企业提供信贷支持，适当给予利率优惠。

 

　　三是创新老旧小区改造模式。支持把一个或多个老旧小区与附近的棚户区、城中村改造等项目捆绑统筹，生成大片区老旧片区改造项目。作为实施平台，吸引社会资金投入，实现投入产出平衡。

 

　　四是完善老旧小区改造政策体系。出台老旧小区改造技术标准，明确改造内容、分类和标准，提升改造质量；出台规划、用地等政策，允许适当调整小区原用地性质、建筑密度等指标，鼓励在老旧小区及周边空地、低效用地上增设物业服务、养老、托幼等设施，完善小区功能；出台优惠政策，鼓励电力、通信等专营机构参与老旧小区改造。

 

　　五是构建老旧小区管理长效机制。推动改造后小区物业管理全覆盖，引导利用现代化识别系统和视频监控、互联网、大数据等信息化手段，提高智能化管理水平，打造一批“智慧住区”。

 

　　记者注意到，“智慧小区”成为了未来老旧小区改造的关键词；绿色智慧小区建设既是发展智慧城市的基础工程，也是建设智慧社会的基础性工作。除了支持加装电梯、发展用餐、保洁等实用性社区服务外，建设绿色智慧住区也是落实高质量发展战略制度，是助推新旧更替的重要举措。

 

　　例如节能环保方面，若在这些小区改造中采用节能门窗，那么一年可节约标煤614万吨，减少二氧化碳排放约1608万吨，将极大利于能源节约和环境保护。可以有效提高群众的获得感、幸福感、安全感，对贯彻落实绿色发展理念具有重要的现实意义，为推动绿色智慧住区实现高质量发展。

 

　　克服困难 拉动相关产业发展

　　老旧小区改造不仅能够改善居民居住条件，同时也拉动相关产业发展，一举多得。根据国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴测算，老旧小区改造市场空间或达5万亿元。

 

　　招商证券预计，若按5年改造期计算，预计每年可贡献1万多亿元投资额。这些改造项目投资周期很短、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。

 

　　刘光宇告诉记者，随着房地产发展进入存量时代，寻找新的经济增长点，这也是必要的。很显然，老旧小区改造将成为未来新的经济增长点，将直接带动除建筑建材行业外，更包括电梯、物业管理、停车设施等的利好。稳增长很重要的一个原则就是以民生为导向，老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，是稳增长很重要的组成部分，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，拥有巨大的体量。

 

　　不过正因为老旧小区改造有巨大的体量，这些蓝海领域背后实际是一块难啃的“硬骨头”。记者发现，目前除加装电梯、配建停车场等项目外，旧房改造大多难以获得直接经济效益；第二，许多居民习惯了较低水准物业管理，收缴物业费相对较难，很难完成一个可持续发展的循环。

 

　　对于解决方法，一位业内人士告诉《中国产经新闻》记者，首先要建立受益者付费机制，培养居民的付费意识。其次要给予物业和改造相关产业一定的盈利空间，来吸引社会资本参与老旧小区改造和物业管理，要按照“谁投资、谁受益”原则才能获得双赢。

 

　　刘光宇表示，这是一个长期的复杂的过程，也正因为如此，我们才可以将其视为源源不断创造新经济的增长点。更大的难点在于，不可能只靠政府的力量，更要吸引社会资本参与进来。但是开发商经历过房地产高速发展，面对回报率低、周期长的问题，开发商难免认识不足，首先应该从快速回报思维中跳脱出来，认识到大城市房地产市场已经进入了存量地产的发展阶段，城市更新是未来的发展趋势。

 

　　“另外，就是一些老旧小区环境设施非常落后，功能上更是不完备，如果更新改造可能成本非常大，这就需要政府、企业和居民共同参与进来；最主要的还是思想工作，让大家认识到其中的好处，自然而然都会积极主动参与，这样才能保证可持续发展。认识上达成了思想统一，软硬件上就不再是问题了，一切都可以迎刃而解。”刘光宇说道。