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楼市连涨五年,人口逼近1300万后!西北第一城房价三连跌了

2021-10-14 10:00:16   财经白话
  先前写了连涨五年的徐州,近期终于冷了,很多二手房降价出售,很多开发商也开启了降价促销模式。
 
  今天来说说同样连涨了五年的西安。在今年多轮收紧调控,并发布二手房官方指导价后,西安房价已经三连跌了。
 
  西安房价下跌,一方面受制于楼市大环境,另一方面则是调控。
 
  比如二手房官方指导价,再比如8月份发布的限购扩容。
 
  8月28日,西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,在通知中,西安升级限购政策,并进一步扩大了限购限售范围。

  通知提出:
 
  1、将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购、限售范围。
 
  2、居民家庭在我市落户满3年的,方可在限购区域购买第2套商品住房。
 
  这两天,直接让很多人的失去了房票。
 
  当然,西安楼市转向,还与购房放款时间不断延长有很大关系,这一点是很多核心城市二手房下跌的主要原因。西安同样如此。
 
  根据诸葛找房数据研究院披露,西安7月、8月、9月的二手住宅市场每平方米均价分别为15435元、15406元及15316元,下跌趋势已经形成。
 
  成交量方面,二手房已经是一曲凉凉,且大面积降价已经开始。
 
  而原本动辄万人摇号抢房的新房,成交量同样转向了。
 
  根据百度房产西安站的统计,9月份西安共计有31个楼盘6325套房源结束意向登记,同比减少58.2%,环比减少18.4%。
 
  而就在今天,西安发布了“第二批住宅小区二手住房成交参考价格”,涉及103个小区。
 
  二手房官方指导价,最大的作用是降杠杆,增加首付比例,在降杠杆的背景下,外加购房贷款利率走高,放款周期依旧被延长的因素叠加,连涨了五年的西安,房价接下来还会继续回调。
 
  截止到目前,炒房第一城深圳,炒房第二城杭州,炒房第三城合肥,都已经转向。房价不间断连涨五年的徐州和西安,也转向。
 
  这意味着,楼市凛冬已经到来了。
 
  关键问题来了,西安的房子还能买吗?回答这个问题前,我们想要了解西安房价的上涨逻辑。
 
  西安房价上涨的模式比较粗暴简洁,主要是地价和人口带动。
 
  地价方面,西安时不时有地王出现,而地王对房价的带动,无需赘言。就在今年年初,曲江板块拍了一块地,楼面价直接拉升到了25342元/平方米,溢价率高达141.43%,刷新了西安地价天际线。
 
  意味着这个项目未来的预售价,将直接奔着5万元而去。
 
  在地王带动下,在距离这块地不远处,中海曲江大城上演了两次万人摇号抢房场景。
 
  数据显示,20年前,西安的“地王”楼面价格,是1700+/平方米,如今已经突破了2.5万+,地价翻了近15倍。地价上涨如斯,房价岂能不涨。
 
  人口方面,在2017年西安全面降低落户门槛,开启抢人模式后,西安人口快速增加。
 
  2018年西安常住人口增加了38.7万,增量领跑强二线城市,仅次于深圳、广州两个一线城市。
 
  那一年,西安的房价同样领跑,而且是领跑全国。当时,胡润研究院发布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》,西安2018年房价涨幅高达14.6%,位居全国第一,全球第三。

  此后的2019年,2020年,同样增量很猛。
 
  今年披露的第七次人口普查数据显示,过去十年西安常住人口增加了448.5万人,增量位居全国第四。

制图:城市财经;数据:各城市统计局
 
  相当于过去十年,平均每年常住人口增加约45万人。这么多的人口流入,购房需求不断增加。凭此,西安跻身常住人口十强城市阵容。
 
  与此同时,土地供应则是挤牙膏式的饥饿疗法,地价又在不断上涨。双向作用下,房价焉能不涨。
 
  目前,西安楼市房价转向,主要是行政强压所致。主要是贷款难度加大了,购房者即便有心购房,也无力实现,因为没有贷款支持,除非全款。
 
  但能全款购房的毕竟是少数。
 
  换句话说,西安的上涨推动力仍在。西安人口仍在不断增加,而城市地位又在不断上升,过去几年,西安获得了国家中心城市头衔大利好,近日“黄河流域环境保护与高质量发展”规划纲要出炉,西安被重点点名,是黄河流域的核心引擎之一。
 
  这意味着,西安未来的发展潜力依旧非常大。
 
  人口和潜力,决定了西安未来楼市依旧有上升空间。目前虽然回调,但长线来看,还会继续慢涨下去。
 
  由此,本号认为,西安当下购房可以暂缓。购房可以等到年底,可以入手,尽量购买新房。最好选择没有债务风险的品牌房企。
 
  年底包括西安在内的人口增量和经济增量显著的中心城市,基本都会筑底,然后进入漫长的爬坡期。
责任编辑:张一男)