打响“刚需”保卫战 多地调整公积金政策
2019-03-19 09:32:25 21世纪经济报道
21世纪经济报道记者了解到，近日多地调整了公积金政策。
3月17日，海南省住房公积金管理局发布公告称，根据相关要求，结合海南省实际，重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。此外，3月15日，成都住房公积金新政正式实施，公积金贷款对象扩大，不再需要成都户籍；公积金贷款累计次数不得超过两次。
在楼市调控总体基调不变的前提下，公积金政策由于与信贷政策紧密相连。被认为将成为“一城一策”、各地落实主体责任背景下，保护刚需，成为调整公积金的关键所在。
3月18日，51社保网CEO余清泉对21世纪经济报道记者表示，五险一金是基本的公共保障，住房公积金定位于确保基本刚需，定位非常正确。但住房是非常特殊的消费品，如何拿捏“刚需”的度也是一个非常复杂的事情。
“从大的角度来说，可以区分投资需求和基本使用刚需；但越往小越难区分，还有改善性需求等存在，其提取次数等政策要分情况而定。住房公积金贷款政策只是众多手段中的一种，不宜把所有保护刚需的期望都加到住房公积金政策上，应结合其他公共政策共同使用。”他表示。
满足刚需成首要追求
近日，有部分城市发布了住房公积金2018年年度报告，比如像广东的佛山和东莞、贵州的安顺等地。
根据佛山市住房公积金管理中心发布的《佛山市住房公积金2018年年度报告》中数据显示，贷款方面，2018年佛山发放个人住房贷款0.91万笔、40.81亿元，同比分别增长37.93%、45.30%。至2018年末，该中心累计发放个人住房贷款396.77亿元，贷款余额246.04亿元，分别比上一年末增长11.47%、8.11%。
这被认为与佛山此前楼市火热有关，按照佛山住建局累计统计的数据显示，2018全年佛山新房住宅成交量套数约16.47万套，环比上涨52.9%。
实际上，由于2018年二三四线楼市火热，不仅是佛山，部分发布了住房公积金报告的城市，其过去一年的个人住房贷款发放额增速均显著高于其贷款余额增速。
以安顺市为例，截至2018年末，当地累积发放个人住房贷款4.31万笔75.35亿元，贷款余额48.50亿元，同比分别增长8.92%、11.22%、5.66%。个人住房贷款余额占缴存余额的94.45%，比上年减少10.77个百分点。
21世纪经济报道记者注意到，已有一些城市，根据公积金缴存状况颁布了新的公积金政策，且政策松紧程度不一。多位受访人士均向21世纪经济报道提出，与2018年流动性压力较大导致多地政策收紧不同，2019年初以来的公积金政策调整，多以满足刚需和普通改善需求打击投机为主。
比如，3月17日，海南重启个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。住房公积金缴存职工在海南省行政区域内购买新建商品自建住房，且尚未结清个人商业性住房按揭贷款的，在具备住房公积金购房贷款条件的情况下，将个人商业性住房按揭贷款转换为住房公积金贷款。
海南方面对此举目的的解释是“为了减轻缴存职工的负担”。
天津则在2018年8月发文要求职工将域外公积金转入本市的应先在本地先缴满半年之后，在3月初继续收紧了公积金政策。
该政策要求外地缴存住房公积金的职工在天津购买首套住房，申请个人住房公积金贷款时，应支付不低于购房全部价款60%的首付款。
成都的政策被认为，保护刚需意图最为明显。
3月15日成都开始施行的公积金细则里，一方面取消了异地贷款职工需具有成都市户籍等规定，但另一方面，又提出借款申请人在首次公积金贷款结清后，可再次申请公积金贷款，但公积金贷款累计次数不得超过两次。
余清泉表示，住房公积金政策从大的来说包括缴存归集、贷款、提取三方面政策。在一城一策背景下，缴存归集政策未来应当逐步统一化，因为住房公积金说到底还是一种基本的公共保障，超出之上的，未来可以通过市场化手段补充。
“提取政策主要涉及住房公积金个人账户金额，本质上这部分金额是个人所有性质，这两年来总体上走向宽松。而贷款政策则涉及信贷，是和房地产市场息息相关的，未来住房公积金政策差异主要是体现在贷款政策差异上，将与地方调控相适应。”他表示。
北京为何放宽？
在众多调整了公积金政策的地方，“楼市风向标”北京的政策变动最为引人注目。
3月中旬，北京住房公积金管理中心集中回应了近期公积金12329服务热线中，涉及公积金的查询、贷款、提取等诸多方面的热点问题。
其中，在回答“贷款购买京外住房是否可以申请提取，如何提取”的问题时，北京市住房公积金管理中心指出，使用商业银行贷款及使用异地住房公积金贷款购买北京市行政区域外住房的，缴存职工及配偶应无北京市行政区域内购房提取记录，并满足以下条件之一的可以申请提取：一是购买本人及配偶身份证、户口簿所在省内住房；二是缴存人及配偶在京无房，购买天津、河北省内住房或购买亲属所在地住房。
对于使用商业银行贷款及使用异地住房公积金贷款购买北京市行政区域外住房的，缴存职工不能在北京行政区域内有过购房记录，同时将异地提取的范围，在原有的户口所在地和户口所在省份省会的基础上，增加了天津、河北两地范围。
这被认为放宽了北京此前堪称“史上最严”的公积金政策。2018年9月13日，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》和《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》。这两份通知涵盖了包括“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等限制条件诸多的条款。
有北京国有房企人士向21世纪经济报道记者指出，按照2017年的数据，北京公积金缴存额度在全国各省市中排名第二，其公积金流动性一直比较充裕。而北京之所以在2018年调整公积金政策，更多是为了配合整体楼市调控，是在给楼市“打补丁”。而此次北京对公积金政策的调整，同样有配合都市圈、城市群等区域战略的意图。
国家发改委今年2月发文指出，要在各大都市圈内部推动公共租赁住房保障范围常住人口全覆盖，提高住房公积金统筹层次，建立住房公积金异地信息交换和核查机制，推行住房公积金转移接续和异地贷款。
3月18日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，随着国家提出加快都市圈建设，在中心城市、大城市限购等政策比较严格不会放松的背景下，鼓励这些城市的职工在周边地区购房，一方面可以防止公积金的过度沉淀，另一方面也有利于推动都市圈内部基本公共服务、社会保障、社会治理的一体化发展，“北京的做法在未来会成为一种趋势，也是必须要做的”。