不是主城区，房价却已突破2w+！这个区域是无锡楼市的“聚宝盆”
2019-08-01 16:26:50 无锡房地产市场网
WXHOUSE报道：
2019年的锡东新城，
最高楼面价突破13000元/㎡，房价进入2w+时代。
谁都没有异议，经开区是无锡品质住房的集中区;
但是谁都没有想到，锡东新城的地产开发也已经悄悄步入品质时代；
而且可能接受不了的是，时下的锡东新城并非谁都能高攀得起……
PART1
十年磨一剑，锡东新城早已蜕变！
2009年3月，以京沪高铁建站锡山为契机，锡东新城启动建设。
建设初期，锡东新城并没有非常突出，然十年时间区域内配套快速变现。曾经鲜有人问津的遥远乡下，摇身一变，成为了一座担当与长三角一体化中枢门户的新城。
锡东新城深谙交通之重要，短短十年实现高铁、地铁、高速、高架快速连接，地面道路和地下环路实现联通。
对外，2011年京沪高铁通车，无锡东站启用，28分钟即可到达上海虹桥，4个半小时到达北京。
对内，目前已投入使用的无锡地铁2号线与未来的4号线交汇于新城，与高铁实现零换乘，零距离对接无锡城区。
锡东新城区域内部累计新建通车道路达到130公里，通过地面快速道路，10分钟可直通沪宁高速，15分钟快速到达苏南硕放国际机场；高浪路高架、新华路高架、金城路高架等快速路沟通，新城联系周边、快速直达的交通组织能力大幅提升。
不仅如此，区域内交通网的建设还完美衔接其自然资源。丹山路和翠山路分别将锡东大道和锡沪路与映月湖中央公园连接，地铁二号线沿途可达映月湖中央公园、九里河风光带等大型景观工程......
2019江苏省高考分数公布，无锡天一高中C位出道，分数达400以上有148人! 锡东新城核心区所有商品楼盘共享的学区——天一实验学校成为家长们择校名单上的神兽。
锡东新城的教育资源地位开始提升。
锡东高级中学、协和双语国际学校、天一实验学校、锡山实验小学以及在2018年迎接首届新生的南京信息工程大学滨江学院，无一不是高水准。整个区域内从幼儿园到大学、从国内教育到国际教育的全覆盖优质教育体系基本建成。
而医疗方面，新城斥巨资建设的锡山人民医院，2018年1月28日，按三级医院规模和相关标准建设的新院区正式投入运行。
PART2
锡东新城稳步建设的十年也是其房地产开发从量变到质变的十年。
2009年到2019年十年间，新城共成交涉宅地块24幅。其中，2009年到2014年共成交14幅，2016年到2019年共成交10幅。
梳理这些地块不难发现，2009年-2014年正是新城发展前期，在这7年间，区域内的房地产发展都是处于拼“量”的阶段。
（注：1、2009年及2015年锡东新城没有涉宅土地成交 2、红豆香江豪庭地块资料欠缺）
首先，出让地块拼大体量。
2009年-2014年成交的14幅涉宅地块、转化的12个项目中，如果把恒大城的两幅地、映月华府的两幅地都作为一个项目体量来看，那么除金域香颂地块、百和国际花园地块、宛溪雅居地块之外，剩余的9个项目的地块体量均在10万方以上。
大体量的如东城一品、万业·观山泓郡、映月华府的地块面积都超过15万方，建面超过30万方。
其次，拿地的品牌房企量变。
2010年，锡东新城的房地产开发企业仅华夏、红豆、长江置业三家本地房企惺惺相惜。
从2011年开始到2014年，碧桂园、万业、恒大、龙湖、蓝光、景瑞、华西村等新进房企在新城内相继布局，锡东新城内的房地产开发开始包装品牌化。
然则，地块楼面价始终扁平化。
在新城发展前期，区域内的土地楼面价并没有随着品牌房企的到来而出现质的改变。最低的楼面价为宛溪雅居的1250元/㎡，最高为恒廷实业碧桂园地块（恒廷实业拿地后转给碧桂园）的2528元/㎡。
对比之下，在2010年，滨湖区（XDG-2009-02地块）的最高楼面价已经接近8000元/㎡，达到7930元/㎡。
所以2010年，无锡南长区、滨湖区的商品住宅成交均价就已经突破万元，但是2009年到2014年，锡东新城内的主力商品楼盘报价始终在6字头（此处以高层物业的报价为主）。
地产开发处于“量变”时代的锡东新城自然被“居住”功能所束缚。如红豆香江豪庭、无锡碧桂园、恒大城、蓝光·COCO蜜园、映月华府等项目主要面向的均是刚需客群。彼时，锡东新城的标签是“低购买力集中地”。
PART3
栽好梧桐树，自有凤凰来。
在锡东新城建设推进7年之后的2016年，随着无锡楼市大环境的向好，锡东新城的地产开发格局焕然一新。
2016年3月，锡东新城招商局对于新城七年之“养”成果进行发布，彼时锡东新城内在售的10个商品楼盘中，仅映月华府货量较为充足，红豆香江豪庭和万业观山泓郡还有地块待开发，其余项目均已接近销售尾声。
也是从这个时候，刚需项目的逐步去库存化之后，锡东新城的地产开发慢慢开始了质变。
品牌房企开始高溢价拿地。
2016年锡东新城成交的4幅涉宅地块中有三幅地块溢价率超过100%，华润江南府地块的溢价率更是超过200%。
这在此前是难以想象的，谁会想到一个7年间出让超过80%的土地都是底价成交的区域竟会如此爆发！
伴随高溢价地块而来的是高楼面价。
2016年8月美的拿下锡东新城先锋路地块时的楼面价为7560元/㎡，而当时区域还有库存房源在售的映月华府以及红豆香江豪庭的高层售价都还只卖出6字头。
同年9月，华润以超过8400元/㎡的楼面价拿下荟聚旁地块。
锡东新城房价进入万元时代！
但是，什么样的产品才能够使一个一年前房价处于6000-7000元档的区域匹配得上万元水平？
美的·公园天下在2017年5月开盘时 打造了5M智慧社区概念，将智能家居系统引入到住宅产品中，并通过为客户定制的方式提高市场接受度。
当时，无锡主城区的热门楼盘如富力十号、朗诗·太湖绿郡、朗诗·新郡、万科海上传奇等盘都将智能科技系统、智能家居作为卖点之一，锡东新城跟上了主流居住潮流。
以至于，这股“智能风”在2019年依旧不落伍，新城内今年首开的海尔·创智谷目前成为智能风集大成者。
PART4
锡东新城住房品质的真正爆发却是在2018年，并且市场认可度持续至今……
这一年新城内开卖的两个项目——建发·玖里湾、百和国际花园分别在各自的领域内担当起新城的地产品质标杆。
建发·玖里湾楼面价达9557元/㎡，成为首个带领锡东新城进入2w+时代的楼盘。但是，谁也没有想到，从万元时代到2w+时代，市场对于建发开启的锡东新城新高房价的接受度会如此之高。
2018年9月首开至今不到一年的时间里，建发·玖里湾成交高层+别墅共1260套,位于该时间段内锡山区成交均价18000元/㎡以上楼盘成交榜的冠军。
就连业内也惊叹，建发竟会花重金在锡东新城打造一座私家园林，建发·玖里湾示范区以寄畅园为蓝本，运用框镜、障景、对景、夹景等将跃龙桥、风雨连廊、涵碧亭、映月台等园景一一展现。
同时，谁也没有想到以在主城区购买一套高层的价格能在这座园林中买到一套舒适度极高的叠墅。
另一个品质楼盘百和国际花园时下正处于“难以买到”的状态，市场对其认可度是怎样的呢？
客户不会纠结于买百和国际花园的高层还是建发·玖里湾的高层，而是纠结于买百和国际花园的高层还是建发·玖里湾的叠墅！
没错，百和国际花园是一个纯高层社区。但其产品面积最小118㎡起步，主力户型在164㎡以上。项目一期2018年3月开盘即售罄。二期房源尚未开盘已有超过70%的全款客户有意向。
百和国际花园的品质标杆已经不仅仅局限在锡东新城内，甚至在无锡主城区中也罕有项目能与其媲美。
我们不妨通过几个关键词来感受下：别的楼盘做高层，百和做大平层；别的楼盘做景观百和做古树园艺；别的楼盘做精装，百和做大牌“拎包入住”……
无锡楼市已经步入改善通道，锡东新城的地产开发也在朝着改善时代迈进。
2019年7月甘肃建投拿下新华路东、九里河北地块，13549元/㎡的楼面价成为区域新高。锡东新城的房价不会一直停留在2w+时代。锡东新城的地产品质也不能仅仅着眼在两三个典型楼盘上。
毕竟，没有人愿意花更多钱过一成不变的生活，住房尤其如此！
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