从市场定价到政府定价，二手房后市怎么走？
2021-07-21 10:02:54 秦朔朋友圈
最近，“二手房指导价”成了楼市最热的词，这也是继暴打炒作学区房之后，各地政府楼市调控的最新选择。
7月9日，上海市房管局召开全市规范二手住房房源挂牌管理会议，发布了二手房市场管理新政。
会议明确在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息核验，整顿挂牌价格虚高。有关部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源必须“下架”。之后再次上架的房源以及新增挂牌房源，都必须通过真实价格核验环节。
根据上海市房地产经纪行业协会的要求，上海市十几家头部房地产经纪机构在接下来的一周内，将对全市数十万套存量二手房挂牌房源集中清网，价格虚高房源立即下架，不管是线下还是线上渠道，都不能展示。
上海实行的二手房价格信息核验，被市场解读为最近各个城市不断推进的二手房指导价的变种。
在上海之前，西安、成都、三亚、深圳等早已开始。
在上海发布该新政的前一天，西安市住建局公布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，这是西安房地产调控政策，首次对于二手房进行价格限制。
根据通知要求，西安二手房指导价将以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析形成。同时要求房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价，对平台价格虚高的房源下架；二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性地交易，稳定市场预期。
而在随后发布的102个小区的二手房指导价格中，多数指导价与市场成交价和业主心里价位相去甚远。有地产行业媒体统计，在西安市公布指导价的102个小区里，26个小区的指导价与市场价相差在5000元以上，最大差额为西安枫林绿洲小区，达到13244元；而有70个小区的指导价是市场价的6-7折，只有6个项目的指导价在千元以内，不少网友戏称“指导价的意义和1499元的茅台相当”。
不过，在笔者看来，指导价与实际价格相距甚远这或许才是指导价有意为之，指导价的目的是为楼市降温，打击炒房投机心态，防止楼市过热。至于效果，深圳实施二手房指导价后的结果就很能说明问题。
今年二月份，在深圳楼市沸腾的关口，深圳推出二手房成交参考价格发布机制，并大力打击炒作二手房的中介和投资客。
与此同时，深圳住建局发布了全市3595个住宅小区二手住房指导价，且大多小区的指导价与市场价相差甚远，发布的指导价只有市场成交价的75%左右。以最火的网红盘华润润府为例，指导价只有13.2万，远低于贝壳上的报价18.4万。
实施近半年来，深圳上半年的楼市显著降温，今年上半年，深圳全市二手房网签套数30505套，同比下滑48.0%。此外，6月深圳二手房过户2575套，同比下跌75%，比2018年“730”调控新政出台后的市场还要低迷，成交量创10年新低。
或许也正是因为深圳的半年成效，才让成都、西安、上海等城市加入到二手房价格从市场主导向政府指导的阵营。
具体来看，二手房指导价又是怎么影响楼市的呢？
首先是指导价格的刚性约束打击投机套利。这种指导价并非没有依据。以深圳为例，根据官方发布的信息，深圳二手房指导价的具体确定，是深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，从而综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。
从表面上看，二手房指导价在原来挂牌价或者成交价的基础上打了折，但这个折扣参考的是周边一手房的价格，一方面打击了虚高炒作的乱象，另一方面将一手房与二手房价格倒挂的问题解决了，把“深房理”那样的投机套利的口子堵住。
过去几年，热点城市的楼市“打新”，很大程度上刺激了房地产市场投机和炒作的风气，杭州、上海、广州、深圳、西安、成都等热点城市都出现过排队抢房的现象，有的楼盘还要摇号，中一个号就像股市中了一个大肉签，获利少则几十万，多则数百万。
当然，这里面的原因还有，一手房政府早就限价了，这才有了一手房与二手房的价格倒挂。因此从这个角度看，对二手房设指导价，也是一个调控的补丁了。
这也意味着，一手房和二手房都纳入了政府的定价体系，未来调控的有效性将大大提高。
其次，二手房指导价的意义还在于，当它与信贷相联系时，就能发挥核弹级的威力。目前，深圳、成都等地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。这意味着，银行以二手房指导价作为放贷依据，这将大大提高购房者的购房门槛，提升二手房的交易成本。
举个例子，现有一套房东挂牌1000万的房子，指导价为800万，如果首付是30%，指导价发布前购房者最高能贷到700万，而如果银行以指导价作为房贷依据，相当于只能贷款560万，首付款从300万上升到了440万，购房门槛大大提高。
这也是为什么在深圳执行二手房指导价后成交量锐减的原因，房票的价格越来越贵，也就曲线完成了打击炒作的目的。
当然，我们最关心的还是，在二手房指导价开始在多个城市推进后，对楼市的影响。
我们认为，如果二手房指导价在越来越多的城市被证明有效，那么很快就会被那些房价上涨比较快的城市选用。
上半年，尽管监管没有放松，但是像上海房价还是快速上扬。据诸葛找房数据研究中心监测数据，2021年以来，上海市场价格连续6个月上涨，6月达到近3年最高水平，为64302元/平方米，月度价格最大涨幅为2.75%，上半年累计涨幅13.9%。监管对于能立竿见影抑制房价的方法是非常渴求的，上海之后，杭州、郑州、合肥、广州等城市，都有可能继续跟进。
当然，由于限价限贷对楼市的影响太明显，一般要走到这一步的，基本都是市场太热，涨幅太快，杠杆率比较高的城市，深圳2020年房价从年头到年尾平均涨幅大概30%左右，这也是为什么深圳会成为这一轮调控的出头鸟的原因。而目前国内楼市分化越来越严重，核心城市与低热度的三四五线城市楼市情况截然不同，因此，指导价很难大面积铺开。
所以从短期来看，抑制交易热度，降低交易频次是正常的，但从长期来看，毕竟二手房指导价的目的是稳楼市，不是砸楼市，因此更多的是挤出此前因炒作带来的大量水分，让房价回归正轨，指导价这样一个带有浓厚的计划经济色彩的词，不会是一个常态。