成交量新高、安置房猛增、放贷周期太长......6月无锡二手住房的关键词有点多
2021-07-21 19:24:39 无锡房地产市场网
转眼，上半年已过，楼市年中盘点早已安排妥当。
回看无锡楼市上半年的表现发现，6月作为冲刺月，不但新房市场颇为卖力，二手房市场的热度也居高不下。
其中二手住房的数据表现有点惊艳！
PART 1
6月，无锡二手住房成交68.76万方，7112套。
该数据大概是一个什么样的水平？请看下图。
从上图不难看出，6月二手住房无论是成交量还是成交套数，都是近半年最高值。且同比去年6月，成交面积和成交套数环比分别上涨了8.52%、6.40%。
与新房不同，二手住房的房东可并不会因为年中冲刺而让利。那么，二手住房何来这一波热情？
小编联系了无锡几家知名中介的负责人，从他们反馈的情况来看，原因不外乎以下两点：
1、7月1日起无锡执行新版土出标准。
2、土拍过后，刚需们转战二手住房。
据WXHOUSE统计，受土地出让金7月1日起上调影响，6月市区安置房集中成交，成交套数2970套，与前三个月的平均水平相比增长126.14%，成交面积28.80万平方米，与前三个月的平均水平相比增长136%。
6月无锡市二手住房成交量前10榜单中，尚书苑、周新苑、张镇家园、东顺苑、马鞍苑、长宁苑、新安花苑、春潮花园均为安置房小区。
我爱我家负责人告诉小编：“二手住房客户一般购房相对会考虑更多，毕竟地段、配套、户型等情况都是实实在在看得见的。但是新版土出标准出台，一套100㎡左右的安置房，7月1日之后交土出会比6月平均多四五万，如此一来无疑给购买安置房的客户添了一剂催化剂。”
这一说法也得到了优房置业晋总的认可：“新版土出标准清清楚楚放在那，多出来的成本房东肯定不愿意承担，房子合适的情况下房西也就卡在6月成交了。”
单单一个安置房土出的调整还不足以让6月二手住房的数据如此体面！毕竟安置房只是二手住房中的一部分。
PART 2
无锡首次集中土拍情况摆在那，第二次集中土拍在路上......
随着老盘完结新盘接棒，如今无锡商品房市场单价2W以下的楼盘，不但少，大部分还偏。在这一情况下，不少小户型产品的起步价都要200W左右，刚需们的压力显而易见。
土拍价格的居高不下，让不少刚需“下定决心赶紧上车”！
据贝壳无锡门店的数据显示，6月贝壳门店的二手住房成交中，90㎡以下面积段成交面积占比达53.98%，90-120㎡面积段成交面积占比达29.88%。
优房置业晋总认为：“虽然政府一直在控地价，但房企的土拍热情依然很高，很多刚需客眼看新房无望，就果断点选择性价比高点的二手住房了。优房置业6月份二手住房的成交中，90㎡以下房源的成交面积占比53.7%，目前刚需是二手住房市场的主力军。”
的确，二手住房配套和产品所见即所得，价格比新房便宜，还不需要像期房等个2年左右，综合起来性价比会高很多。而且目前市面上有不少房龄较新的二手住房，这类房源中有些甚至综合评分还高于新房。
一业内人士分析：无锡二手住房的价格还是比较合理的，漫天要价的房东非常非常少。在无锡坚持房住不炒的背景下，无锡在政策端也积极发力，针对二手住房价格的真实性进行核验、及时公开参考价格区间、严禁炒作学区房等方面做了严格的管控，积极保障无锡二手住房的健康发展。在这一氛围下，不少客户购买二手住房的意愿也在提升。
PART 3
增值税、放贷周期，应该是当下二手住房市场的两大热门关键词。
众所周知，无锡去年发布了830新政，对于产证不满5年的住宅交易时需要交高额的税费。
新政刚出台时，二手住房的确“懵”了一段时间。如今，830政策快满1年，市场反应如何？
小编咨询了我爱我家、贝壳以及优房置业的相关负责人，给予的答复为：互相协商。
“不满5年需要交纳较高的增值税，这一点在房西看房之时，门店经纪人都会告知。如果不能接受这部分费用，一般会为房西直接提供满5的房源去带看。如果房西看上的房源比较满意且产证没有满5年的话，一般会先跟房东进行协商，最后一般都是互相承担一点。”我爱我家如是说。
据小编了解，在二手住房实际成交中，产证不满5年的住宅，交易量占比并不高。
这也不难理解，刚需买房价格本就是重要因素之一，如果购买产证不满5年的房源，中介费以及各类税费动辄十几万，这一部分并不能贷款，无疑增加了购房者首付成本。
对于放贷周期问题，昨日最新一期LPR公布，小编咨询了无锡7家主流银行发现，无锡的个贷规模“紧上加紧”，不少银行表示二手住房的放贷周期要半年甚至更久。
我爱我家负责人无奈地表示：“我们门店订单平均放贷周期在4-5个月，目前的情况来看，下半年多数银行额度会更紧且部分银行偏向于新房放款，所以下半年放款周期不容乐观，预计审计+放贷周期或6个月+。”
优房置业和贝壳二手住房订单的放款周期，目前也都在5个月左右。
放款周期长，不但买卖双方比较着急，各中介也颇为头疼。
以贝壳为例，今年以来因放款问题导致买卖单解约占比8%左右，因放款问题导致客诉占比20%。
优房置业晋总告诉小编：“目前在二手住房签约中，经纪人会提前告知业主和客户双方关于放款周期延长的事实，从而减少纠纷。”
此外，目前不少城市出台了二手房指导价相关政策。对此，无锡一业内人士认为，无锡房地产市场相对平稳，短期出台指导价的可能性并不大。
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