【楼盘PK】3公里范围内！这3个楼盘要怎么选？

壹

　　以往在梁溪区存在感比较低的北塘近来已经逐渐演变成梁溪区土地市场的主力。

　　根据统计，2020年梁溪区共计成交8幅涉宅地块，其中北塘板块占5幅，也是在这一年，北塘板块楼面价纪录被频频刷新。

　　3月，阳光城竞得太湖淀粉厂地块(阳光城印月文澜)，楼面价12548元/㎡，此后，爱情地产在北塘接连拿下2宗宅地，造船厂C地块(山河万物)让区域楼面价首次突破1.6万元/㎡，后热电厂地块(山河万象)入市，将板块楼面价纪录提升至1.7万元/㎡+，10月成交的石门路B、C地块(梁溪观邸)也保持了1.5万元/㎡+的水准。

　　在2021年的土拍中，梁溪区目前共计出让10幅涉宅地块，其中5幅位于北塘板块，数量与去年持平。不过相较于去年，北塘板块今年的楼面价比较稳定，片区关注度还是比较高。

　　如今，去年成交的那些高价地已逐渐成为了北塘板块的新房供应主力。

　　随着梁溪观邸的加入，目前梁溪北塘石门路附近“聚集”了多个在售项目，包括山河万物、山河万象、阳光城·印月文澜、梁溪观邸等等，其中入市较早的阳光城·印月文澜已经接近销售尾声外，其余3盘均处于持销期。

　　从地理位置来看，山河万物、山河万象、梁溪观邸这三个楼盘相距不过3公里的楼盘，配套基本共享。

　　看中北塘发展潜力，对这个片区感兴趣的的置业者到底该怎么选?

　　咱们今天就来比一比。

贰

　　项目品牌

　　品牌实力，是很多人在买房子时候会关注的问题。大开发商更有品牌实力，有良好的资金周转能力，不会因为资金不足、开发无力而导致烂尾、延迟交房等现象，更有保障。

　　山河万物、山河万象均为爱情地产开发。爱情地产是一家集地产开发、商业运营及物业服务于一体的大型多元化综合性企业集团。区别于传统房企，爱情地产自身定位为“低碳智慧城市运营商”，主要锚定科技地产。

　　梁溪观邸开发商则为宝龙地产与梁溪城投联合开发。宝龙地产专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。不仅是在全国，于锡也开发有多个地产综合项目。

　　项目规划/产品/价格

　　这三个项目可以说定位各不相同，山河万物、山河万象均为小高层产品，但产品面积差异较大，精装配置不同，所针对置业客群有差异，但由于价格偏高，整体适合刚改型客户，而梁溪观邸则均为洋房产品，但面积偏刚需，精装、毛坯有的选，总体来说更适合刚需客户。

　　山河万物：总占地3.5万方，总建面14.7万方，容积率1.9，绿化率30%，总规划742套房源。

　　项目分A、B两个地块开发，其中A地块规划为12栋17层系统住宅，B地块规划为3栋9层洋房、2栋17层小高层产品。整体采用现代建筑风格，产品主打科技住宅，配备恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁五恒系统精装交付。项目户型以改善型居住需求为主。

　　山河万物是三个项目中纯改善户型的项目，目前项目在售产品面积约122㎡、143㎡、165㎡、177㎡，报价约32000-33000元/㎡，总价区间约为390-584万/套。预计2023年10月交付。

　　由于是五恒系统交付，居住“成本”也是三个项目中最高的，项目后期由爱情物业服务，系统费用+物业费用总计约7.5元/㎡/月。虽说有点贵，但市场上此类产品还是比较稀缺的，真正想要改善生活品质的客户不妨考虑。

　　山河万象：总占地3.45万方，总建面9.6万方，容积率2.0，绿化率30%。总规划696套房源。

　　项目规划打造10栋住宅楼,其中9栋总高18层,1栋总高17层。整体采用现代建筑风格，整体为精装交付。项目户型以刚改型居住需求为主。

　　目前项目在售精装小高层，面积约75㎡、90㎡、105㎡，均价约32000-33000元/㎡，总价区间约为240-346.5万/套。预计2023年12月交付。

　　相较于隔壁的山河万物，山河万象稍显“亲民”一些，不仅是产品面积小，物业费用仅约3.6元/㎡/月，同样为爱情物业。可以说比较适合刚改和投资客户。

　　梁溪观邸：总占地5.29万方，总建面12.18万方，容积率1.5-1.8，绿化率30%。总规划885套房源。不同于前文提到的项目，梁溪观邸交付标准含毛坯、精装。项目户型则以刚改型居住需求为主。

　　项目为低密度纯洋房住区，仅规划24栋产品，分别为6栋11层，9栋9层，9栋6层，整体为新中式风格。

　　目前项目在售毛坯洋房，面积82㎡、89㎡、108㎡，精装洋房B地块13#楼，面积89㎡，整体均价约25000-28000元/㎡，总价区间约为205-302.4万/套。预计2024年2月29日起开始交付。

　　相较于前文提到的两个项目来说，梁溪观邸是最适合刚需客户的，面积小、总价低，且未全部“绑定”精装配置，但相对来说，交付时间稍晚，预计2024年2月29日起开始交付。项目为宝龙物业，物业费用也是三个楼盘中最低的，约3.5元/㎡/月。此外，项目还有一大优势，项目容积率低，楼盘整体居住舒适度更高。

　　周边配套

　　可以说，仅从产品来看，这三个项目针对不同的人群，但从项目配套方面来看差距却不大。

　　山河万物与山河万象相邻，与梁溪观邸距离仅约3公里，多项配套是共享的，如公共交通方面， 出行主干道均为盛岸路、石门路，地铁3号线在项目周边均设有站点，山河万物与山河万象周边为盛岸站，未来可与地铁4号线实现换乘，梁溪观邸周边为石门路站。

　　山北市场、盛岸市场、惠山国家森林公园等生活配套、景观资源方面同样为共享。

　　但也不是没有差异!比如在教育资源方面。

　　根据规划资料显示，山河万物、山河万象毗邻无锡市连元实验幼儿园悦蓉分园，目前项目规划已公示。小学方面，建设中的连元街小学惠山分校位于项目周边，该学校办学规模为24班小学，未来可容纳学生1080人。

　　梁溪观邸项目周边现有东方娃实验幼儿园惠泉分园与惠麓分园，小学方面，距离项目较近的为规划中的五爱小学石门路分校，目前项目的选址意见书已在无锡市行政审批局进行批前公示。五爱小学石门路分校项目的办学规模为24班小学，未来可容纳学生960人。

　　两所学校分属连元教育集团与五爱教育集团，可以说在无锡还是比较有影响力的，但学校具体招生片区划分以教育局公示为准，规划资料置业者们仅可作为参考。

结 语

　　总的来说，3家楼盘周边的教育资源都很丰富，如果想买教育盘都是不错的选择。但在具体的社区规划、产品的定位、以及价格等方面还是有所差异的。

　　究竟如何选?就价格这一点来说，梁溪观邸总价最低，刚需可以考虑。山河万象单价高、面积小，投资、自住均可考虑。当然，如果资金充裕的话山河万物是个不错的选择，毕竟有“五恒系统”加持的锡城目前仅此一家楼盘在售。

　　这3个项目入市已有一段时间，其中山河万象可售房源相对较少一些，想在这一片区内置业的客户不妨多去实地看看，毕竟实地考察更直观，也比耳闻的感受要深刻得多。