《关于进一步优化房地产市场 平稳健康发展若干政策措施的通知》（锡建房市〔2024〕5号）的政策解读

　　本次政策优化主要涉及首套房认定标准优化、加大公积金政策支持力度、优化商业贷款利率、盘活存量住房、拓宽房票使用范围和对象、优化商品房备案价格、释放商品房预售资金、存量商品房收购、试点商品住宅共有产权、加大“以旧换新”金融政策的支持。有关解读如下：

　　

　　一、优化首套房认定标准

　　

　　自本通知发布后，在市区范围内新购买商品住房，购房人在拟购住房所在区（含无锡经开区）范围内无商品住房的，可认定为首套房。

　　

　　解读：举例说明，假设购房人在无锡经开区没有商品住房，但在其他区有两套商品住房，购买经开区住房时，可以按首套计算，享受商业贷款首套首付比和贷款利率政策。此政策仅适用于商业贷款政策，不适用公积金和相关税费政策。

　　

　　二、加大公积金政策支持力度

　　

　　职工在本市行政区域内购买自住住房，申请住房公积金贷款时，可将当年和上一年度租房提取金额与其个人账户余额合并计算家庭住房公积金可贷款金额；支持灵活就业人员缴存使用住房公积金，年满16周岁且未达到法定退休年龄，在我市以非全日制、个体经营、新业态等方式灵活就业的具有完全民事行为能力的各类人员可以办理公积金缴存和使用，并对符合条件的灵活就业人员给予一定补贴。

　　

　　解读：本次公积金政策涉及两条，一条为职工在本市行政区域内购买自住住房，申请住房公积金贷款时，可将当年和上一年度租房提取金额与其个人账户余额合并计算家庭可贷款金额，加大了家庭住房公积金贷款额度。第二条关于灵活就业人员的公积金缴存和使用政策，市住房公积金管理中心已于8月21日发布实施，具体政策可在市住房公积金管理中心官网上查阅。

　　

　　三、优化商业贷款利率支持政策

　　

　　支持银行业金融机构自主确定住房贷款利率水平；银行业金融机构应结合经营情况、客户信用状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

　　

　　解读：此政策主要是进一步降低我市商业贷款利率，银行业金融机构按人民银行相关金融政策，自主合理确定住房贷款利率水平。对贷款已还清的购房人再次购买商品房时，可与银行业金融机构协商按首套房贷款政策实施。

　　

　　四、支持房地产开发企业盘活存量资产，为符合条件的存量商品房交易提供便利

　　

　　房地产开发企业与参建方约定出售本项目存量商品房的，对符合条件的，在成交价不低于同类项目市场均价的情况下，允许申请一次注销合同备案免于摇号再销售。

　　

　　解读：为规范市场交易秩序，对商品房开发项目的参建方与开发企业约定收购的存量商品房的备案价给予规范；同时，为进一步促进存量盘活，保障项目开发建设，对符合条件的，经申请后给予一次注销合同备案免于摇号再销售。

　　

　　五、拓宽房票安置使用范围和使用对象

　　

　　允许房票在购买纳入房源信息库的新建商品房（含住宅及非住宅）外，还可以购买车位；支持房票在同一征收项目被征收人间转让一次；对尚未支持房票购买二手住宅的区域，允许使用房票购买二手住宅，所购二手住宅的原业主在购买新建商品房时可享受房票相关政策。

　　

　　解读：进一步拓宽房票使用范围和增加流通性。房票除可以购买房源库中的住宅和非住宅，还可以购买车位；在同一个征收拆迁项目内，选择房票安置的，允许被征收人甲将房票转让给被征收人乙使用。对尚未支持房票购买二手住宅的区域，如A某选择了房票安置方式，可以使用房票购买B某的二手住宅，把房票转让给B某，B某在购买新建商品房时方可享受房票相关政策；双方应在转让二手住宅协议时对房票的相关补贴进行约定，到属地征收部门备案，约定内容包括如果B某持房票在一定期限内未购买新建商品房的，则不享受房票补贴部分，房票则在一定期限后给予兑现；如果B某在2024年12月31日前完成了购买新建商品房的网签备案，则还能享受“卖旧买新”契税补贴政策。相关细则以公布的操作政策为准。

　　

　　六、优化商品房价格备案

　　

　　房地产开发企业在办理商品住房预售许可或现售备案证明前，可根据区位配套、产品定位、销售策略等因素，合理确定申报备案价格；完成价格备案后按规定变更规划方案且还未出售的商品房（如户型、面积、套数等因素发生变化的），可按新项目重新办理价格备案。

　　

　　解读：增加房地产企业定价自主权，具体政策见价格主管部门制定的相关政策。

　　

　　七、支持高品质住宅项目预售监管资金跨节点提前提取

　　

　　支持符合条件的高品质住宅项目，在房地产开发企业按原有6个节点申请拨付商品房预售监管资金时，可跨一个节点提前提取商品房预售监管资金。

　　

　　解读：进一步引导房地产开发企业加快改善型住宅项目建设，满足购房群体的改善性需求，给予项目在资金上的支持。

　　

　　八、支持收购存量商品房用作拆迁安置或转为保障性住房

　　

　　允许按照“以需定购、自愿参与、公平公正、精准实施”的原则，收购一定比例的库存商品住宅，用作拆迁安置或转为保障性住房。

　　

　　解读：为加快存量去化，由国有企业为收购主体，与房地产企业协商收购，将收购的存量商品房住宅用作拆迁安置或转为保障性住房。

　　

　　九、试点商品住宅共有产权，培育“先租后买”住房消费模式

　　

　　支持具备一定条件的房地产开发企业试点将库存商品住宅，向特定人群（新就业人群、引进的各类人才、企业团购）以共有产权的形式出售，满足不同人群的住房需求。

　　

　　解读：进一步培育租售并举市场，对部分有需求的房地产开发企业，试点以共有产权的方式向特定人群销售商品住房，满足特定群体的住房需求；特定人群以共有产权的方式购买商品房的，可在一定年限内回购剩余产权，具体试点政策由相关房地产开发企业实施，实施方案应向住建部门报备。

　　

　　十、加大住房租赁市场发展力度

　　

　　落实《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号），进一步完善培育和发展住房租赁市场的支持政策体系，支持企业规模化、专业化开展租赁住房业务，支持国有企业开展“以旧换新”业务的融资需求。

　　

　　解读：加大对住房租赁市场的金融支持，满足当前各国有企业实施的“以旧换新”活动中的融资需求。

　　

　　本次政策措施涉及到9个部门，可以直接实施的，自公布之日起实施；其他需要相关部门配套政策实施的，以相关部门出台文件为准。江阴和宜兴可自行确定参照执行。