年底房企众生相：马太效应加剧 节流降杠杆成常态

　　距2020年年末收官仅剩下不到一个月的时间。年初，受疫情影响，地产行业整体增速放缓，房企分化加剧，竞争日益激烈，不仅如此，“三道红线”压顶，降负债、降杠杆的压力同样不小。

 

　　销售提升：千亿军团再扩容房企阵营分化

 

　　近日，中指研究院、克而瑞、亿翰智库等多家研究机构发布的1～11月房企销售业绩TOP100榜。榜单显示， 11月单月TOP100房企中有超7成实现单月业绩同比提升，并有8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。在此背景下，千亿房企扩容至32家，较上月增加6家，比去年同期多5家。

 

　　不过与此同时，房企马太效应愈发明显。中指院数据显示，若以1000亿、500亿、200亿、100亿元销售额作为分界点，超级阵营企业以及第一二三四阵营企业销售额增长率均值分别为9.7%、12.3%、10.4%、-0.1%和-0.53%。相较而言，第三、第四阵营房企略显竞争力不足，不同阵营间步伐差异始终在扩大。

 

　　不仅如此，就前11月各家房企的销售业绩目标完成情况来看，房企表现亦出现严重分化。据亿翰智库统计，截至11月底，中国金茂、越秀地产、中国恒大、时代中国等房企已完成全年销售目标甚至超额完成。此外弘阳地产、禹洲集团、招商蛇口、龙湖集团、美的置业等房企的业绩目标完成度也已经超过90%。然而，与此形成对比的是，仍有首创置业、建业地产等多家房企的销售业绩目标达成率甚至低于80%。

 

　　“地产行业的马太效应是正常现象，”上海中原房地产首席分析师卢文曦表示，马太效应本身是让社会资源有效配置的过程，即头部房企有优势，资源自然就会向其倾斜，其发展速度也会加快，这样可以最大限度地发挥资源价值。他还表示，随着马太效应的加剧，落后的房企或将面临被边缘化进而被兼并的命运。

 

　　红线压顶：融资成本提升拿地被迫减缓

 

　　今年8月20日，央行、住建部等部门召集重点房企召开座谈会传递出“三道红线”的融资监管指标，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

 

　　“房住不炒”的总基调下，“融资新规”的出现，让地产行业迎来变革，表现之一即是海外债规模的下降。中指院数据显示， 2020年1～11月，房地产行业海外债发行规模4363亿元，同比下降20.3%。11月，海外债发行规模406亿元，同比下降35.3%，环比增长54.7%。反观去年同期，海外债融资规模明显增长，2019年1-11月发行规模同比增长33.6%，11月，海外债发行规模同比增长47.3%。

 

　　调控高压下的融资状况本已艰难，加之三道红线的“紧箍”，部分房企放慢了拿地的脚步。反映在土地市场上，进入四季度，房企拿地规模呈现缩减趋势，10月、11月均持续下降。

 

　　近日国家统计局数据出台的数据显示，10月房企拿地节奏再放缓，规模下滑明显。1至10月，全国房地产开发企业土地购置面积17775万平方米，同比下降3.3%，降幅比1至9月扩大0.4个百分点。其中，10月单月土地购置面积为2764万平方米，同比下降5.6%，环比下降9.8%。

 

　　土地市场的降温延续至11月，中指研究院的最新数据显示， 11月全国300个城市土地供应面积13157万平方米，环比增长8%；成交面积8001万平方米，环比下降27%；出让金额4209亿元，环比下降15%。50家代表房企中，32家11月拿地金额较前10个月均值出现下滑。

 

　　“拿地可以，千万不要高价拿地，” 卢文曦提醒道。对房企而言，三道红线压力下，土地市场的降温正使其进一步回归理性。

 

　　现金流为王：加快销售出清资产

 

　　2020年，受疫情影响，上半年房企销售遇阻。下半年搭车双十一，在冲业绩与降负债双重压力之下，房企降价促销力度加大，折扣营销、降低认购门槛、特价房等优惠政策不断，网上卖房、直播卖房等营销方式亦花样翻新。临近年底，业绩冲刺仍成为多家房企内部的关键词，但在全年促销的压力下，往年年底楼市“翘尾”行情或难再现。

 

　　不过对房企而言，通过降价促销加速资金回流，既可增加企业经营性现金流，又可及时偿还有息负债，降低财务成本，无论是对资产负债率、净负债率还是现金短债比都能对于“踩线”的房企起到一定的修复效果。因此，降价促销仍然是房企四季度降负债最直接、最有效的手段之一。

 

　　除降价促销外，对于“踩线”的房企来说，在最后阶段加速回笼资金最快捷的方式之一还有出售资产。其不仅可以迅速回笼资金以渡过难关，还可以借机调整业务结构，剥离不良资产，聚焦主业。

 

　　此前，绿地集团有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业，交易方式多为整栋销售，所有资产价值加总共计约为231亿元，出售列表中不乏青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等一二线城市核心商圈地标物业。绿地出售资产并不是孤立，今年以来，雅居乐、中国金茂、恒大、富力、华侨城、招商蛇口等众多房企出售项目和股权动作频频。

 

　　北京产权交易所公开信息显示，11月，房地产行业产权转让项目共有24个，高于前10个月的总和。其中，央企转让地产项目股权项目19个，占比近八成。

 

　　“三道红线要求房企降杠杆是一方面，”卢文曦指出，另一方面，时值年底，房企或也在考虑盘活手中的不良资产，寻找合适的机会。不好的项目或因设计亦或是其他原因无法及时兑现，闲置在企业手中还会消耗投资，未来收益也不一定达到预期。“手里有存货的就赶紧卖掉，兑现后先把杠杆降下来。加快手里存货的流转速度肯定是对健康很有利的。” 他表示，这样一来，卖货降低杠杆的同时，现金流也得到保障，财务状况可以达到比较好的平衡状态。

 

　　如此看来，年底冲刺业绩的关键时刻，谨慎拿地加速回款出清资产或将成为房企的新常态。