这类房源成交走高，原因竟是这...

　　年后，LPR罕见大幅“降息”，市场热度立竿见影。在这个转折点上，楼市迎来了期待已久的小阳春，无锡新房市场开始露出生机与活力，二手房市场也不例外。

　　通过数据对比，发现今年以来二手住宅成交量走高，甚至维持住了高于商品住宅成交量的这一走势，房源成交周期也明显缩短。

　　在销售数据上体现：

• 3月，二手住宅成交37.15万平方米，环比增长117.34%。

　　其中，19日日成交面积过万。单日最高备案1.76万平米，174套。

• 4月，截止到21日，二手住宅成交20.58万平方米。

　　其中，14日日成交面积过万。单日最高备案1.80万平米，166套。

　　成交量上扬，事出有因！

　　小编走访多家中介门店后发现二手房成交上升主要是这三个因素：

　　1：二手房普遍降价，价格处于低位

　　在挂牌量激增、房价下跌以及大环境的多重影响之下，部分业主选择降价搏成交。

　　比如经开区的中海凤凰璟园二期，挂牌价从近3万元/㎡跌落，目前挂牌均价24148元/㎡，近30天带看135次，3月成交10套，比较受买房人的青睐。

　　尽管如此，该小区也有房东降价卖房。就在3月，小区的一套建面约99.5㎡的毛坯房源，以16482元/㎡的单价成交，总价164万。反观此前的成交房源，成交单价多在2万-2.5万元/㎡左右。

　　学区盘代表之一的东映山河小区，挂牌价虽有起伏，但近期走低，均价约为27000元/㎡，今年3月份一套建面约50.24㎡的房源成交价单价为19940元/㎡;同小区另一套建面约93.26㎡的房源成交价单价为20695元/㎡。

　　有学区加持的成交活跃区曹张新村，挂牌均价为17000-19000元/㎡，3月成交均价也远低于此，约15000元/㎡左右。

图表来源于安居客

　　连中介都感慨，房价被严重低估，尤其是经开区这样的原高价区，低价，甚至是“破底价”房源的入市，刺激二手房市场成交。但这些区域主要还是早期投资客大量抵押经营贷到期，造成了资不抵债，短时间割肉撤场，不能完全反映房子本身的价值。

　　2：学区旺季到来

　　由于无锡义务教育学校新生入学报名一般在5月中下旬开始。因此，年后，尤其是3、4月份，是无锡学区房市场的旺季。

　　近期一批学区房“蠢蠢欲动”，带看量、成交量走高。在教育资源更为集中的梁溪区、锡山区、经开区更是突出。

　　→ 先来看老牌学区集中区梁溪，区内多所热门小学，涵盖老小区较多，成交数量可观。

　　走访中，某主做城中范围学区的门店中介表示，仅自家门店月成交可达30套，绝大多数均为学区房。

　　活跃度较高的扬名中心小学学区曹张新村，3月成交二手房达到26套，相当惊人。

　　→ 无锡另一个教育高地——锡东新城，目前二手房成交也较为可观。区域锡山实小+天一初中的配置对不少家长颇有吸引力。

　　对口学区为锡山实验小学的小区主要有：蓝光coco蜜园、红豆香江豪庭、映月华府、龙湖九里香醍、恒大城、无锡碧桂园、美的公园天下、景瑞望府......多为次新小区，近期挂牌价保持平稳，市场表现趋好。

　　得房率高、户型面积小的蓝光coco蜜园，仅3月成交二手房15套。

　　→ 经开区的买房逻辑与学区房不是紧密相关，即使没有一线学区的加持，经开区也炙手可热。但距离学校近的小区在市场上明显更抢手。

　　中海珑玺，近期小区带看、成交情况良好，近30天带看324次，近90天成交43套，其中3月成交16套。

　　与学区相近的万科城市花园3月成交二手房26套。

　　3：大批拆迁促成交

　　2024年，无锡有越来越多的老小区、城中村启动了改造拆除工作。

　　光是一月，就有数个小区、地块的拆迁项目签约生效。无锡6个区还有七八个地块发布了拆迁招标公告，确认将要拆迁。此外，经开区更是官宣，有88个小区列入了拆迁计划。

　　再看梁溪区，拆迁一波接一波，从去年末刘潭新村，到近期的公交三场北地块、园林宿舍、建工宿舍、南市桥巷地块、双河新村等等。

　　拆迁房源大多面积小，拆迁款总额并不高，新房市场选择较少。

　　此外，因为住宅习惯的不易改变，大多拆迁户不愿搬离原居住地段，加上政府补贴，绝大多数购房者都会在原住区选取一处二手房来购买。

　　走访中，部分区域中介表示，随着拆迁款陆续到位，一波拆迁户涌入了周边二手房市场，带动房源成交。

　　总之：

　　对于购房者，尤其是刚需客户而言，二手房是一个置业的不错选择，而且当下楼市购房利好较多，无锡首套房贷利率约3.45%起，如果遇到合适的房源，可斟酌之后下手。