加速回暖！无锡楼市风向变了

　　在这一轮楼市变局中，新的产品周期已经开始。

　　回顾2024年无锡楼市，刚需逐步退出购房中坚力量，楼市成交主力军变成了改善型客群。

　　市场中坚产品从刚需到改善的轮动从去年就开始显现苗头，而在2024年已然成为趋势。

　　这主要表现在三个方面：

　　首先，改善型产品的供应占比同比明显上升。

　　其次，楼市成交结构中，中大面积、中高总价产品比例加重。

　　第三，土地供应结构中，城市中各个区域核心地段的地块规划指标朝着改善型产品倾斜。

　　在这些新的市场变化中，过去的楼市巅峰行情不一定复制，当下局部行情的扩散值得关注。尤其是年末，改善型客群的购房热情给无锡楼市带来了翘尾行情。

壹

　　一个新的周期一定是从产品的创新开始。高品质住宅、第四代住宅、豪宅都代表着产品力的提升、人居品质的提升。而这些都被囊括进改善型住宅的范畴。

　　细数无锡市面上主力在售的100多个楼盘，改善型住宅占比约为47%。这其中整个社区起步户型面积在140平米以上的项目有近20个。

　　供应端上，2024年是无锡改善型住宅的爆发年。根据WXHOUSE统计，2024年无锡140平米以上商品住宅的供应套数和供应面积占比分别约为31%、44%;而2023年同期数据分别为24%、35%。

　　毫无疑问，加大改善型产品的供应量将是趋势，这从土地供应结构亦可看出。

　　2024年无锡低密度宅地的供应比例持续上升。全年成交的50宗涉宅地块中，1.01的极致低密宅地有4宗，1.5及以下容积率地块达到28宗，占比约为56%。

　　值得一提的是，在今年的土拍中，越来越多的涉宅地块会在出让文件中标明该地块将打造“一级高品质住区”或“二级高品质住区”。

　　另外，无锡首宗“第四代住宅”运河湾西侧A地块成功出让，该地块既属于“一级高品质住区”，也可申报景观生态住宅试点(即第四代住宅)，是无锡首宗在出让文件中明确提出要求的地块。

贰

　　如果说供应端的发力是先决条件，需求端的认可则是楼市新周期持续运行的必要条件。

　　2024年，无锡140平米(含)以上商品住宅备案面积约为7.55万平方米，备案套数为4100套，分别占整体商品住宅市场备案面积的38.17%、备案套数的27.20%。

　　与2023年相比，140平米(含)以上商品住宅备案面积、备案套数占比分别上升了8%、7%。

　　具体到一线市场，最明显的感受是热门改善型楼盘不仅人气旺而且销售火热。

　　例如位于经开区的建发玺云，B区入市即热销。该项目作为无锡市区第一个第四代住宅项目，自10月中旬项目开放样板示范区后，周度到访量达200组；11月项目首开9号楼，所推房源当月几乎售罄。

　　而其大卖的原因少不了“超110%的实用率”和“家家有露台，户户双花园”的创新设计。

　　同样是位于经开区的华发中央首府，在12月备案295套房源(统计时间为12月1日-12月30日)，成为统计时间内商品住宅套数、面积双料冠军，领先于第二名134套。

　　据悉，华发中央首府的热销除了地段因素之外，还在于二期的公区升级、绿化升级和装修升级，看得见的品质给足市场诚意。

　　不只是经开，梁溪区、滨湖区等区域的同类产品也加入了改善型客群的购物车。至此，本轮楼市周期的置业逻辑渐渐清晰——顶级的地段优势+超配精雕的产品。

叁

　　改善大势下，豪宅的出圈更是印证了这一逻辑。

　　典型代表便是经开区的奥体潮鸣！

　　2023年12月，项目首开入市便劲销12.8亿，118套房源被一抢而定。

　　今年10月，约225㎡的4室2厅3卫湖景大平层样板间开放，现场人头攒动，进一步激起市场对豪宅的热情。

　　据WXHOUSE统计，2024年商品住宅项目成交金额TOP10中，有5席套均总价超500万，其中榜首经开的奥体潮鸣套均总价近千万，上榜的梁溪区红盘夹城里套均总价也达到了800万+。

　　值得一提的是，今年下半年尤其是四季度头部豪宅资产优势集中爆发！

　　例如12月6日开盘的惠山古镇旁豪宅山色溪光，容积率1.05.面积270㎡—350㎡，作为纯叠墅社区，仅84户。项目首开29席，开盘即磬，劲销3.57亿元！

　　再例如12月20日首开的梁溪区迎龙观月，首开即罄，热销5.09亿元，去化率100%！

　　迎龙观月项目负责人陈慧丹表示：“迎龙观月项目作为无锡市老城区内价值千万级的高端项目，以其难得的景观、稀缺的地理位置以及“藏品级”的产品力，备受高端改善群体的期待和关注，示范区开放首周，到访客户即超1000组，甚至有客户直接坐等开盘直接掏真金白银表决心。”

　　一言蔽之，楼市回归理性后，豪宅的价值进一步凸显。而顶豪置业群体点燃的局部行情正在不断扩散。

　　接下来，无锡豪宅市场还有隐山、印山·樸园、洛社老镇区1号地块(XDG-2024-84号地块)和石塘湾影剧院地块等项目接棒！

　　当供应量提升、可选择项目更多的时候，豪宅市场的表现值得期待！

　　且可以预见，那些占据更优质地段、产品预期定位更高的新盘，未来或许很难再便宜。换而言之，也更加保值甚至增值！

肆

　　在开发商的品质“内卷”之下，住房的产品力持续迭代升级，人民群众从“住有所居”迈向“住有优居”。

　　这一轮改善型乃至豪宅市场购买力的释放，除了开发商的精益求精外，也离不开无锡政府强有力的政策支持！

　　5月1日，无锡出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》。

　　9月29日，无锡市住建、发改、财政、资规等九部门再颁楼市新政，联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，优化首套房认定标准、加大公积金支持、加大“卖旧买新”支持等，为房地产市场平稳健康发展注入澎湃动能。

　　截至12月24日，无锡已经受理“卖旧买新”契税补贴申请747套，进一步降低了房屋置换成本，提升了市场活跃度。

　　“在中央止跌回稳信号发出后，我市近几个月来商品房销售环比实现连增。”无锡市房地产市场管理和监测中心华恒祺表示，在市场流速提高的环境下，无锡市库存去化也取得了明显效果，去化周期从9月份以来连续三个月下降。

　　除去政策上的“组合拳”，无锡住房领域相关部门也融入基层“出实招”。

　　10月1日，无锡市住房和城市建设局与无锡市房地产业协会、无锡市广播电视台、无锡市房地产市场网统筹举办金秋住房消费节活动，同日正式上线了“无锡房产云超市”。

　　目前，在城市门户软件“灵锡”APP和无锡市房地产市场网上均可以实现云超市看房。

　　此外，无锡六区均推出“以旧换新”活动，目前，无锡市参与“以旧换新”的项目已达32个，意向登记已达2400多组，实际成交近600套。

　　除去住房的“以旧换新”外，无锡对于旧房装修及厨卫改造也发布了“厨卫焕新补贴”活动，助力居民居住品质的升级，目前已受理申请2000户左右，补贴金额约3300万。

　　无锡同策房产咨询有限公司法人代表李文珩认为，无锡城市收入水平位居江苏省上游，城市的发展潜力巨大，而其房价水平远低于周边的上海、南京、苏州等城市，性价比非常高，在宽松积极的置业环境下，全市房地产市场稳健回暖可期。

　　据了解，无锡市近期在组织全市百盘迎新活动，将更多优惠让利于民，为锡城百姓带来更多实在的优惠与福祉，为2025年的楼市发展注入强劲动能。