“金九银十”初现分化！一线城市交易猛涨，二三线现颓势
2020-09-24 11:11:57 21世纪经济报道
“金九银十”，真的来了吗？
近日，多家市场机构发布了9月前三周的楼市成交数据，数据显示，北京、深圳等楼市成交相对火热。
其中，北京9月前20天，新房成交面积套数同比上涨43.1%，新房的成交面积与成交金额也同比上涨了32.5%和19.5%。不过，在南京等另一些城市，9月周均成交量则出现了明显的同比下滑。不仅是地域不均，从新房与二手房市场来看，同样在九月出现分化。
一些观点认为，在调控政策的压力下，二手房横盘将会持续，未来新房市场挤压二手房市场的状况或将持续。
图/图虫
一线城市迎来“金九”
压抑许久的北京楼市，近期成交火热。
根据中原地产研究中心的数据，9月前20天，北京新房和二手房成交量分别达到了3014套和10206套，相比去年同期上涨了43.1%和35.3%。新房的成交面积与成交金额也同比上涨了32.5%和19.5%。
火热的楼市，对北京整体供需结构也产生了较大影响，贝壳研究院的数据显示，今年第38周（9月13日至19日），在朝阳区两个共有产权房项目集中签约的拉动下，北京新房住宅市场量涨价跌。按照近8周成交速度计算，当前存量出清周期为14个月，连续下降15周至年内最低值。
贝壳研究院认为，年底北京新房市场成交量或将稳中有升，供应速度将决定未来出清周期的变化。据贝壳研究院统计，截止到目前，年内供求比为0.997，虽仍处于平衡状态，但已现供不应求之端倪，为跟上年底成交节奏，未来供应端或将小幅发力，使得供求端重回平衡状态，出清周期或将维持在当前水平。
不仅是北京，一线城市的新房市场都较为火热。中国指数研究院的数据显示，第38周，一线城市当周新房成交面积环比上涨42.9%，同比上涨77.9%。
冷热不均
虽然北京等城市迎来“金九月”，但一些机构的数据则显示，“金九”冷热不均。
同样是上述中国指数研究院数据，在一线城市成交火热的同时，二线代表城市则是同比下降7.7%，环比下降12.4%，三线代表城市同样双双下滑，同环比分别下滑了0.3和11.6个百分点。
而如果以9月已过去三周的每周平均成交面积来看，城市分化的状况仍然比较明显。扬州平均周成交相比去年翻倍，深圳、成都也达到了80%以上的同比涨幅。
同时，也有部分城市在“金九”显现颓势，尤其在调控收紧最明显的江浙、长三角地区。南京9月周均成交同比下降超四成，连云港(601008,股吧)降幅也接近30%，温州、舟山同样出现在了下降的榜单上。
数据来源：CREIS中指数据
中原地产首席分析师张大伟认为，北京等热点市场的热度主要原因是因为信贷政策相对宽松，另外各地分化也非常明显，最主要上涨的城市集中在一二线城市，华南和华东上涨明显超过华北。
冷热不仅体现在地域上，还体现在新房和二手房之间。在深圳、成都等地的9月每周新房成交面积维持30%以上同比涨幅的同时，二手房市场则略显冷清。
与新房，贝壳研究院的数据显示，第38周，全国重点城市总体二手房市场延续降温态势，成交环比减少9%，全国重点城市总体二手房市场延续降温态势，成交环比减少9%。在其重点观测的18个城市中，有14城二手房实际成交环比下滑，廊坊、烟台、青岛等，成交环比降幅均在10%以上，其中青岛、烟台两城成交连续两周降幅在15%以上。京沪深低位平缓修复，广州高位回落。
为何二手房市场整体呈现低迷状态？被认为与房地产收紧的调控频出、以及9月大量新房上市供应产生的挤压效应有关。
“新房会踩着二手房卖，政策导向下，热点城市购房者涌入新房市场，让新房热销而二手房交易持续横盘，这个趋势还将延续。”有房地产政策研究人士告诉21世纪经济报道，从深圳、杭州、南京、宁波、东莞、无锡、沈阳、常州等重点城市的调控政策来看，不少城市出台了增值税免征期从2年改为5年、提高限售门槛等政策，显然是“鼓励持有”，会起到收紧二手房交易门槛，增加二手房交易的摩擦性、交易成本，拉长交易周期等作用；而这些城市又有很多都选择了加大住宅用地供应、热点楼盘向无房家庭倾斜、放松落户政策等手段，这显然是鼓励新房交易。