掰开了说公寓，你给它打几分？

　　最近小编朋友圈的公寓产品相当活跃。不仅仅是营销做的欢，成交确实也还行。

　　看数据：4月酒店式公寓公寓(办公物业)成交备案3.20万平米。5月，酒店式公寓公寓(办公物业)成交备案5.23万平米，成交面积环比上涨63.16%。

　　6月才过半，酒店式公寓(办公物业)成交备案1.29万平米。其中，天一公馆、古运传奇、三盛星悦城、无锡俊发SOHO俊园等项目脱颖而出。

　　挑两个熟面孔说说：

　　太平洋城中城|天一云端：

　　项目地处目前锡城热门板块天一新城，周边社区众多，居住氛围成熟，未来还将自建10万方的商业综合体太平洋HOPSCA广场，现阶段君澜度假酒店、雅朵酒店、保利影院已签约入驻。后期儿童主题乐园、特色餐饮、大型商超也均配备齐全，购物中心预计2022年开业。交通方面，天一云端通过连廊直通太平洋HOPSCA广场和地铁一号线天一站，4站通达火车站、6站直达三阳广场、1站至刘潭站换乘地铁4号线(预计年底运营)，直达太湖新城博览中心。

　　产品方面，太平洋城中城|天一云端9梯30 户结构，东西各3户，户型面积约52㎡左右，南北各12户，户型面积约40㎡左右，产品总价30-40万元/套。

　　在天一新城地价突破1.6万/平米的当下，天一云端面包低于了新面粉的价格。在产品比较能打的基础上，配套又很加分，难怪可以吸引那么多客户买单。

　　三盛·星悦城：

　　锡城新打卡地——锡东八佰伴的开业无疑为东亭板块带来了更多热度和客流量。位于这个板块的三盛·星悦城似乎也占了点光。周边太湖大道、快速内环东、锡沪路等众多交通主干道环伺，出行便捷，除了锡东八佰伴外，还有绿地乐和城等商业支撑。

　　产品方面，三盛·星悦城分为31平和45平全能公寓，产品单价1.3万元/平米左右。

　　目前区域在售产品相当少，生活氛围成熟，加上总价较低，给年轻置业者提供了一个不错的居住选择。

　　可以说，卖的不错的公寓产品不仅仅是具有价格优势，各方面条件都得很优秀。

　　这么多人选择公寓，那么，什么算是公寓?

　　公寓：公共寓所，是一种商业或地产投资中的居住形式，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用。

　　从整体上来说，目前锡城市面在售公寓产品基本为酒店式公寓，为办公产权。

　　今天就来说说酒店式公寓。

　　问：酒店式公寓是怎么入了大众的眼?

　　其实，选择公寓来自住的客户大多是退而求其次，因为各种条件不达标才会选公寓，毕竟有套公寓也算是自己的房子。

　　首先，酒店式公寓的价格比普通住宅低，再加上它的户型都比较小，单价低户型小，总价就会低很多。

　　其次，公寓虽然小，但是功能齐全。卧室、厨房、卫生间，这些全都有。甚至有的小公寓，从上到下两层隔断，上面是卧室，下面是客厅，三四十平米做出两室一厅的效果。

　　总价低+功能全，这两个加起来，就是公寓最大优势，除此之外，公寓一般是精装交付、拎包入住且所在的都是比较繁华的地段，周围配套比较全。如此一来，公寓既方便自己上班居住，也利于出租。

　　这么一说，公寓产品好像很不错?

　　事实上，并不是。甚至可以说，业内并不建议刚入楼市的置业者盲目购买公寓，能买住宅，还是要先买住宅。

　　一些置业顾问在介绍公寓产品时，往往夸大了公寓的流通性与保值性。

　　对公寓产品并不是很了解的客户，认为买公寓与买普通住宅无异，买了套公寓也算了上了楼市的车，公寓同样具有与住宅一样的保值能力，具有升值空间，可一定程度上抵御通货膨胀。

　　其实不然，公寓的流通性与保值性都弱于住宅。

　　此外，这些也要注意：

　　1、酒店式公寓年限短于住宅，以后变现可能会困难。

　　2、酒店式公寓既不能落户，还不带学区，让它的价值大大缩水。

　　3、酒店式公寓为商用水电，生活成本更高。

　　4、酒店式公寓一般物业费高、公摊较大、交易税费高。

　　5、酒店式公寓一般无阳台、不通燃气、首付比例高。

　　户型一般分两种，不能因为它们“长的不一样”就觉得不是酒店式公寓了。

　　LOFT公寓：一种有看上下层复式结构的小户型居住，一般层高在5米左右，出售时只算一层的面积，因此大大提高了使用率。一层可作一层半甚至两层用，得房率更高，空间百变，而且层高优势让小面积公寓相对的视野、采光、空气流通性等更佳，但相对的，单价比SOHO公寓略高。有些户型甚至可以做到上下两层完全分隔，作为两个单个来出租，回报率更高。

LOFT公寓示意

　　SOHO公寓：SOHO公寓主要是用于家庭办公所用，一般为平层，层高3米左右。SOHO公寓因兼具办公用途，因此面积上跨度较大，一般开发商考虑到市场的需求，会将产品分隔成小面积来销售，满足居住这一需求，在户型上一般不设置阳台，采用办公建筑的标准。一般来说SOHO的单价低于LOFT，对于手头预算少的置业客户来说，也算是一个利好。

SOHO公寓示意

　　也或许，一些置业者会说明知道公寓比不上住宅，但是总价便宜，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。

　　对，总价低是优势，但不意味着这笔买卖划算。

　　来算一算：

　　首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；而酒店式公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年。

　　举个例子，假设公寓单价1万/㎡、同地段住宅单价2万/㎡，你有30万的上车成本。

　　从获得空间看，选择公寓，你最多可以买60平；选择住宅，你可以拥有50平，面积上并没有差很多。

　　从贷款压力看，因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年，月供压力其实并没有比住宅轻松多少。

　　讲了这么多，你对公寓大概了解了吧。公寓，买，也行，但心态要放平，心理预期不要太高。一般来说，年轻人初来陌生城市，作为过渡性居住使用还是不错的，投资的话还要有风险意识。