确权“停止”？2021年起，农村宅基地一律实行“地随房走”
2021-04-16 09:57:29 楼市新观
过去20年，我国城镇化率由36%提高到了60.6%，其中一些经济较发达的城市甚至超过80%，达到发达国家水平。这意味着20年间全国有2.75亿农业人口转移到了城市，每年平均1300万人“洗脚上楼”。大量的人口、技术、资金、产业等资源聚集在城市，城市的发展更是日新月异，摩天大楼陆续拔地而起，教育、医疗、卫生等基础设施建设更是越来越完善，很多人以生活在城市而优越感倍增。
但城市不断向前发展的浪潮并没能吸引越来越多的农业人口进城。尤其是过去5年，伴随着城市房价不断高涨，我国城市化进程有明显放缓趋势——过去5年，每年平均不足1100万人进城。此外，2020年底社科院更发布预测，未来10年全国将仅有8000万农业人口转移到城市，这个规模比2010年之前足足降低了5000万。
不仅如此，过去10年更有越来越多的人“逃离城市回到农村”。我们分析认为，归根结底是两方面原因：其一、城市变得越来越拥挤，易居环境越来越差。随着人口不断膨胀，城市交通越来越堵塞，空气、水源等环境污染越来越严重。所以很多老人都迫切希望再次回到农村，重温自给自足的生活；其二、城市的生活压力越来越大。买车、就业以及买房，让很多人难以承受，所以很多人宁愿舍弃城市光鲜亮丽的生活，回到朴实无争的农村。
城市过快发展的“后遗症”不少，投资炒作成风、房价收入比极不合理、住房空置率居高不下等，但农村被城市一直虹吸，落后发展这么多年问题实际上更严峻——由于人口大量流出，很多农村都出现了“十户九空”的现象。根据中科院的数据测算，全国宅基地面积总共有2.7亿亩，其中空置的土地面积达到1亿亩左右，换言之全国有近40%的农村土地在“抛荒”。
尤其是2005年后，全国各地都刮起了一股“进城热潮”，尤其是很多年青一代“掏空六个钱包”负债累累也要进城买房。为了子女的教育，很多人更把户口也迁到了城市。年青一代进城安家，父母也曾跟着到城市打工就业，但普遍文化水平低、无一技之长的农民工，只能在劳动力耗尽之后，再回到农村。如此一来就造成了，很多子女是城市户籍，但是父母仍然留在农村生活，户口也在农村集体。随着时间的推移，很多城市户口的子女，早已对自己父母名下的房产、土地等情况一无所知。
城乡发展差距越来越大，于是近几年国家就陆续宣布了“乡村振兴战略”、“新农村建设”、“城乡一体化战略”等，积极推动农村经济和基础设施等的发展建设。但不管任何政策，都必须建立在清晰完整的产权制度上。因此，对农村土地与房产的大规模确权登记，是农村产权制度改革的首要任务。一句话：农村土地确权登记，是构建起完整的农村资产财产权益体系，盘活农村生产要素，解放农村生产力的基础。
确权有哪些积极意义？首先，强化了物权保障，只有确权后，农民才可以依法将承包地进行流转，交给家庭农场、农民合作社等来经营，换取实物或租金；其次，随着相关政策的陆续出台，确权登记后的农地也可以像城市商品房一样被拿来抵押贷款；再者，确权可以维护农民土地承包的各项合法权益，减少土地纠纷的出现。
重点需要说明的是，有八大类农村房子是无法确权的：1、荒地私有建房；2、危房或长期无人看守；3、城镇居民在农村购置的小产权房；4、耕地上私建房；5、不契合乡村规划，未经有关部门批准建房的；6、宅基地等权属存在纠纷的情况；7、多个宅基地；8、“一户一宅”之外的住房。
确权“停止”？
值得一提的是，全面开展农村土地确权登记颁证工作始于2013年。换言之，截止到今天，农村土地确权工作已经进行了9年之久。
很多城里人可能是第一次听说“确权”，但这丝毫不影响我国农村土地确权登记即将“停止”这一事实——根据自然资源部和农村农业部的安排，截止2020年底，将基本完成农村老房子的确权工作。因为2020年情况特殊，很多地区的农地确权工作不得不顺延到了今年。但不管怎么说，2020年都是官方定义的农村房子确权的“收官”年份。换句话说，从2021年起，其实农村土地房子确权登记的工作就已经正式停止了。
2021年起，农村宅基地一律按“新规”处理，即农村宅基地一律实行“地随房走”
相较于农村房屋确权，其实更多人关心的是农村房屋、宅基地等的继承事宜。尤其是很多城市户口的子女，更担心不能合法继承父母农村的房产。正是因为农村房屋的继承问题始终悬而未决，很多农村子女现在也多了一份进城落户的顾虑——担心农业户口转移到城市后，无法继承农村父母的房产。
2021年1月1日起，这个顾虑就可以彻底打消了：2021年1月1日起新版《民法典》新规正式开始实施，其中明确提到，“农村宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承，并办理不动产登记。”与此同时，《继承法》也规定，从2021年起，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，一律实行“地随房走”。
很多人可能看得稀里糊涂，我们接下来详细说明：首先，新规明确了，农村宅基地的使用权可以依法由城镇户籍子女继承。这里需要重点指出的是，不管是农村户籍还是城镇户籍，继承的都是宅基地的使用权。为什么是使用权？因为宅基地归集体所有，是不能继承的，作为村集体的一员，村民一直以来享有的都是宅基地的使用权；
其次，继承宅基地的使用权是按照“地随房走”原则。房屋是公民的个人遗产，可以继承，而宅基地不能继承，但是房屋是建立在宅基地之上，所以按照“房地一体”中的“地随房走”原则，公民在继承房屋的同时也一并继承了宅基地的使用权。换言之，宅基地使用权和房屋是不可分割的两个主体，一旦分割，宅基地使用权也会被收回——这就是新规里明确提到的，对于继承后的农村房屋，继承人必须保障房屋的完整性，不能损毁、倒塌或者长期空置，因为按照法律法规，农村房屋出现以上任何一种情形，村集体都有权收回宅基地使用权。
其实简单来说就一句话：不管是农村户籍还是城镇户籍，在继承农村房屋的同时，都一并继承了宅基地的使用权，因为这是按照宅基地和房屋的“地随房走”原则继承的。
房屋、宅基地使用权继承后的处置问题
现实中有很多城镇户籍的人，非常憧憬农村有房有地的世外桃源生活，那么他们有权到农村买地建房，置办产业吗？事实上，这就是很多人关心的房屋、宅基地使用权继承后的处置问题。
前面我们已经提到了，宅基地使用权归村集体所有，所以它是不能转让的。为了充分利用农村土地，其实近年来国家也发布规定明确，未来要严格审批宅基地，原则上是坚持“先规划后审批、不规划不审批、一户一宅”三大原则。
而且河南、河北等地2021年起也连续发布新规明确表示：未来要严把农户申请资格，严控审批面积标准，严禁城里人到农村购买宅基地，严禁利用农村宅基地建别墅大院和私人会馆等。
综上所述，宅基地无交易属性，也不允许交易。农村房屋虽然是公民个人的财产，但是它建在宅基地之上，按照“房地一体主义”原则，房屋的处置也要和宅基地保持一并性。换言之，房屋的转让也仅限于在村集体内部。这就是所谓的，房产和土地是连在一起的，只有二者构成一个整体，才能最大程度上发挥物的效用。虽然农村房屋、宅基地不能买卖，但是确权登记后的房屋还是可以依法进行承包流转换取收益的，即获得出租性收益。
重点需要提醒的是，按照新规，城镇子女继承的农村宅基地使用权，是无权翻建、扩建、改建的。农村户口则另当别论，可依法先申请后规划再审批，满足条件可动工建设。
对于新规，很多人直言感受不到到底是利还是弊。在我们看来，立足于农村未来长远发展，不管是农村宅地确权登记，还是赋予城镇户籍子女的合法继承宅基地使用权权益，都可以看作是在“为农村发展建设未雨绸缪”——只有农村房屋宅基地权属明晰，继承合规明确，农村的改革才可以大刀阔斧进行，否则一切都只是一句空话。
最后提醒一句，未来随着农村发展前景越来越好，农村建设势必也会逐渐缩小和城镇的差距，尤其是今年国家更是重点提到，要加快农村医疗、教育、交通网等基础设施建设，更明确了未来农村的大好局面。我们不能就此说未来农村发展会超过城市，但我们可以肯定的是，未来在空气清新、水源洁净等优势的加持下，农村宜居、康养、养老等概念也会越来越明确。从这个角度来看，农村房屋的价值还是有的。所以，如果你已经继承或者自己原本在农村就有房屋，那么未来一定要想方设法保护好。