深圳加入一线城市取消“豪宅税”行列，机构：相信豪宅产品成交活跃度会有一定提升
2024-11-21 11:56:32 华夏时报
华夏时报记者 梁宝欣 深圳报道
继上海、北京后，深圳成为第三个宣布取消“豪宅税”的一线城市。
11月19日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（下称《通知》），明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。
深圳中原研究中心指出，政策调整后，契税方面，二套降幅较大，有利于刺激二套需求。增值税方面，取消非普宅后，原来的豪宅满两年即可免征增值税，减免力度大，加上豪宅契税也相应下降，对于豪宅产品是一个大利好，目前深圳二手非普宅成交占比在11%左右，相信豪宅产品成交活跃度会有一定提升。
此外，11月20日，中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者表示，当前上海、北京、深圳已经先后取消普宅标准，预计广州也将加速落地相关政策，进一步降低购房成本，促进购房需求释放。取消普宅标准为一线城市市场持续修复提供了进一步支撑，短期市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场“止跌回稳”。
取消普通住房与非普通住房标准
11月19日，深圳出台的《通知》作出了以下三点调整：
一、取消本市普通住房和非普通住房标准。
二、对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）有关规定执行。
三、对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
上述《通知》自2024年12月1日起施行。
根据政策解读，在个人出售住房增值税方面，深圳市取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
在个人购买住房契税方面，深圳市适用于全国统一的个人购房契税优惠政策。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。其中提出，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平米以上的，减按2%的税率征收契税。
在个人所得税方面，《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。按照上述规定，深圳取消了个人转让非普通住房以转让收入的1.5%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整。
图源：深圳中原研究中心
对大户型房源有明显利好
乐有家指出，深圳普通住宅标准的推出要追溯到2005年，政府出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）。根据通知，广东省界定了最初的享受优惠政策普通住房的标准：容积率1.0以上、套内120平米以下或建面144平米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。
随后20年时间里，深圳的普通住宅标准历经多次调整。在此次新政前，深圳的普通住宅标准为：（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；（2）单套住房套内建筑面积120（含本数）平米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平米以下。
只要不符合上述两者中任一条件，都属于“非普通住宅”，尤其在福田与南山，众多房源都属于“豪宅”。这类房产此前即使购买满两年也无法享受增值税免征的优惠，要交5个点的增值税。并且非普宅所交的个税核定征收率比普宅要高，因此被称为“豪宅税”。
值得一提的是，目前深圳绝大多数楼盘容积率都在1.0以上，所以“非普宅”的主要判断点在于面积。深圳中原研究中心指出，2024年12月1日后，深圳不再划分普宅、非普宅，对于大户型房源有明显利好，个税、增值税及附加税都会有大幅度的减免。
据深圳中原研究中心统计，目前深圳二手房源各面积段挂盘，90平米以下占比60%，90-140平占比27%，140平米以上占比13%。从成交数据来看，二手房90平米以下成交最火，占比62%；90-140平米占比27%，140平米以上占比11%。
乐有家研究中心还认为，契税与豪宅税的接连减免，对楼市是直接利好的，主要体现在三点，一是，降低交易成本，尤其是持有期超过2年的“原非普宅”交易税费大幅度减少，能直接降低购房者及业主的整体负担。
二是，利好改善需求的置业群体，卖房与买房时都能享受到政策利好，进一步激活改善需求、豪宅需求的释放。
三是，托举市场，房价止跌回稳。改善客群的入市不仅影响中高端市场，也会间接利好普通住宅的交易。同时对于新房市场来说，因为未来换房时交易成本降低，因此中大户型的新房也会迎来更多购房者关注。政策对深圳楼市整体都将形成托举，交易量的持续稳健助力房价止跌回稳。