表现力“宕机”？下半场开局，楼市发生了什么......

壹

 

　　第二批次集中供地土拍刚结束，金九银十旺季在路上，不少新盘大佬准备出场......

 

　　此时，楼市却泛起了一股“凉意”。

 

　　据WXHOUSE不完全统计，截至目前，七八两个月，无锡楼市新开、加推以及顺推的楼盘加起来大概在15个左右。

 

　　而细看其上新房源量以及去化量，更是有点“清醒”。

 

 

　　小编梳理了一下这两个月各大楼盘的推盘量发现，不少楼盘相当谨慎，开盘房源量基本没有超过200套。

 

　　例如7月16日开盘的银城翡丽和风，作为滨湖区雪浪片区楼盘，紧临无锡价值高地经开区，首秀也只推出了188套房源；

 

　　再例如滨湖区渔港路板块的蠡湖国际小镇项目，虽然附近地块土拍战绩不错，本身产品也具有性价比高、户型小总价低等优势，但加推仍十分保守，7月15日仅推出66套房源；

 

　　还有锡山区的百郦华庭、惠山区的建发·静学和鸣、滨湖区的金领·蠡洲台等，推盘量均未超过百套。

 

　　可即便开发商在供应端“保守”，实际开盘去化仍不理想。

 

　　以近期加推的几个楼盘为例：

 

　　锡山区锡东新城彰泰春岸雅筑，8月14日推出40套121㎡精装洋房和70套89㎡、105㎡精装小高层，当天去化不到20套；

 

　　同样，惠山区一楼盘，8月中旬推盘，也遇到类似境况。

 

　　就连认真蓄客一个月的恒大观澜府，7月8日开盘的当天也只去化不到90套房源，去化率不足5成。

 

　　正如不少置业顾问抱怨，当下，房子真有点难卖！

 

　　“售楼处开盘一般会提前考虑好量的。以前开盘都是当天卖的七七八八然后第二天再加推一栋供当天没抢到房源的客户挑选。现在当天开盘客户都能定定心挑。”无锡某楼盘置业顾问一脸失落。

 

　　的确，小编近期去售楼处发现，置业顾问们清闲了不少。有的在认真专研解说词，有的在不停的打电话，不但语气温柔不少还附带车接车送服务。就连平时忙的飞起的策划，也能在小编来访时闲聊一小会儿。

 

　　楼市表现力“宕机”，还是在金九银十前夕，大家突然不爱买房了？

 

贰

 

　　按理说，已经快8月下旬，距金九银十也就十来天的时间，往年这时候大多数置业顾问都会手握几个客户为9月做准备，可当下不少置业顾问竟然愁着没开单。

 

　　小编熟悉的一个资深的销售苦笑：“实不相瞒，现在我跟我的客户只是单箭头的爱了。一些客户本来就在观望，现在到处调控他们的观望情绪更浓了。另一部分真心实意想买房的客户呢，其中一些客户是用自住房置换的，但买家银行贷款迟迟不到位，客户也没钱买房；还有一些客户受银行信贷收紧影响，首付和高利率让他们吃不消。”

 

　　客观来说，目前的信贷环境对楼市，是真不友好。

 

　　从上一期LPR更新，小编了解到的最新信息来看，LPR保持了15个月未变，但银行对个人住房贷款的首付比例以及利率要求，最低门槛越来越高。像交通银行、农业银行、建设银行等，虽然首套房首付可以做到3成，但银行对流水等要求非常严苛，导致很多客户在实际买房时需要准备4成及以上的首付款才行。利率方面也同等严格。

 

　　试想一下，一刚需客户看上一套总价200万的房子，之前准备好了60万的首付，商业贷款30年，利率可以做到5.9。但现在首付4成，变成了80万首付，足足多了20万，而且同样商业贷款30年，利率也变成了5.95，客户上车压力明显变大。

 

　　可比首付、房贷利率更让人头疼的，是放款周期。不少银行委婉表示个人住房贷款放款周期视情况而定，其实基本上新房要3个月，二手房要半年+。

 

　　“我是二手房新房都做，所以我手上不少客户是在我这把自己一套房子卖出去然后再买新房的。但现在的信贷政策真的很磨人，我一个卖孔雀城换华侨城的单子就黄了。原本客户是想着孔雀城卖了买华侨城运河湾的，但4个多月过去了，孔雀城的贷款却迟迟下不来，当时客户看上的华侨城运河湾一楼带花园的房子也早就卖掉了。”一中介说。

 

　　楼市信贷收紧，新房上车压力大，二手房变现能力差，关键点“钱”上出了BUG，让客户进入了“务实性买房”状态：钱到位，再看房。

 

　　附：7月无锡部分银行房贷利率表

 

 

叁

 

　　其实，这一波楼市行情降温，还与当下疫情有关。

 

　　目前国内再次进入抗疫状态，虽然只有个别城市情况严重，但考虑到病毒传染性极强的特征，楼盘也不再聚集性开盘。

 

 

　　像前几天加推的国信世家·臻园，项目属于“老盘”，性价比相当高。按照以往，房源会一次性推出，人气、热度不在话下。但考虑到疫情防控，该楼盘加推一共分成了5天。

 

　　且值得一提的是，不少客户疫情防控意识较强，外地的也就暂缓看房了。

 

　　一业内人士表示，疫情反复不可避免地会对人员聚集型行业产生一定影响，售楼处通过活动蓄客、大型开盘等行为肯定是不允许的。根据国家卫健委对此次疫情能在两到三个潜伏期内基本得到控制的判断，预计此次疫情影响主要集中在七八月份。

 

　　加上无锡在坚持房住不炒的情况下，在7月26日还发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，在政策端进一步发力，促进房地产市场平稳、健康发展。

 

　　信贷收紧+疫情防控+政策发力，在传统淡季形成合力，楼市这一波“清冷”也就不难理解了。

 

　　此外，上海易居地产研究院认为，今年上半年各地调控政策密集出台，叠加调控政策越来越精准，实施细则越发向交易细节渗透，导致不少买家购置心态发生变化，继而影响了新建商品住宅市场表现。预计未来几个月，调控对新房成交的影响将持续发酵，新房成交量将随着市场预期的转冷继续回落。

 

　　当然，变化不仅仅出现在销售市场，经过这一波楼市“宕机”，房企也将从拍地的疯狂中回过神来，无锡第二批集中供地，土拍开始理性就是最好的证明。

 

　　楼市，也该休养生息了~