土拍市场火爆是本轮融资调控的导火线

　　“100城土地成交总价累计同比已经从今年3月的-11.9%上升到6月的17.1%，而成交面积增速则仍为负值，这可能就是引起新一轮调控的重要原因。”8月8日，在2019博鳌房地产论坛上，京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光指出。

　　今年第一季度，新增贷款和新增社会融资总量均创历史新高，“可能就是因为有了这样一个季度的政策放松之后，我们看到土地价格狂涨。”沈建光表示，“在这一背景下，房企违规融资拿地等乱象有抬头之势，金融风险不容忽视。”

　　因此，今年4月开始，银保监会、国家发改委等发布各种政策，对银行贷款、信托、发债等均全面收紧。“从过去的形势看，政策大幅收紧的情况下，土地价格一定会回落。”

　　其中，信贷融资是本轮规范重点。过去几年，投向房地产的新发行信托计划占比逐渐提升，根据用益信托网的统计数据，2018年以来均值超过40%，尤其今年第二季度增长较快，截至6月这一数字超过48%。

　　沈建光认为，对信托的调控会越来越严，房地产融资越来越收紧。“过去几年房企在海外融美元债的金额非常高，每年都有500亿美元，但今年上半年就达到了500亿美元。海外融资成本也是很高的，有些达到了10%左右，但他房企还是在大量融资，说明对资金的需求非常高。”

　　而海外发债也在逐渐收紧，能还一年到期的债务才可以到海外发债。房企今年在海外发了这么多债，但实际上净融资额还是负的。沈建光表示，这意味着新债还不够还旧债，所以还债压力明显增大，而且融资成本也在上升。事实上，从5、6月开始，严厉的调控政策影响已经全面展现。“这只是刚刚开始，我觉得对房地产的调控、资金链的全面收紧，反映到价格、销售还有一段时间。”