卖了好像又没卖？这一波高地价楼盘尴尬了
2021-09-29 11:58:19 无锡房地产市场网
壹
始于2015年年底的这波楼市牛市开始震荡调整了，不管是市场运行周期规律使然还是政策调控的效果，冲锋在最前面的都是风向焦点。
比如高价地。
截止目前，无锡主城六区的楼面地价均已破万，万元地约有100幅。但是衡量高价地的标准已经不再仅仅是万元。
自2020年6月三盛以19542元/㎡的楼面价拍下滨湖区郁巷地块之后，无锡土拍开始全面限价，最高限价线为19500元/㎡。
依据这波楼市发展周期和区域价值的递进，我们将楼面价为17000~19500元/平米的地块称为高价地。
目前无锡的高价地情况呈现如下：
楼面价19000-19500元/㎡（含19000元/㎡）地块7幅;
楼面价18000-19000元/㎡（含18000元/㎡）地块11幅;
楼面价17000-18000元/㎡（含17000元/㎡）地块7幅;
其中，热门的置业区域经开区最高地价为19500元/㎡、滨湖区最高地价为19542元/㎡、梁溪区最高地价为18000元/㎡、锡东新城最高地价为18000元/㎡、惠山新城最高地价为17000元/㎡。
上述的25幅高价地中已经转化为楼盘结案的仅三幅，分别是中锐星公元、绿城凤起和鸣、融创壹号院。
剩余的22幅地块中，已经转化成楼盘在售的有10幅。分别是：
经开区：玖珑悦、旭辉铂宸府、CHINA山水江南
滨湖区：金领蠡洲台、宸风云庐、三盛督府天承、景瑞·湖滨天御
梁溪区：蓝城|南门·小团月庐、山河万象
锡东新城：华润置地·悦景湾
也就是说，按照10个月左右的开发周期来算，今年年底到明年上半年将至少有12幅高价地楼盘上市。
贰
在2019年乃至2020年，我们还经常能在土拍过后接收到“相对高价地”楼盘“解套”的喜悦。
比如楼面价为19542元/㎡的郁巷地块成交后，楼面价在16000元/㎡以下的康桥府和雅居乐藏珑府都在偷着乐，并且确实借助地价优势走了很大一波量。
但在2021年的当下，不要说尚未入市的12幅高价地，在售状态中的高价地项目也没有了这样的期待。
一个原因是全面限价让优质地块价格空间被锁死，也就是同片区内的价差优势缺失；
另外一个原因是集中供地制度造成高价地转化成楼盘的周期相当，分流客群。
最重要的原因，还是在于市场调整，趋势不明，整个市场的流速都在降低，被动的高价地楼盘更是骑虎难下。
我们先看一下在2020年入市的两个高价地项目的流速情况（统计数据截止2021年9月28日）：
金领蠡洲台
取证房源量：418套
备案房源量：33套
宸风云庐
取证房源量：731套
备案房源量：389套
2021年入市的大部分高价地楼盘的开盘表现也很一般，上半年首开的山河万象在开盘日仅去化约2成、景瑞湖滨天誉在首开日去化甚至不到1成。相对而言，三盛·督府天承首开去化约5成的表现已经相当不错。
近期两高价地开盘的情况同样不甚理想：
8月21日，融创CHINA山水江南首开精装高层和精装小高，打出了精装升级包2折优惠，均价约31500-32500元/㎡，开盘日去化约5成。
9月24日，华润置地·悦景湾首次开盘，推出精装洋房和精装小高层产品共124套，同样是低开，精装洋房均价约28500元/㎡，精装小高层均价约27200元/㎡，去化仅10%不到。
只是与上半年开盘的高价地项目顶着所属片区房价新高的高姿态不同——融创CHINA山水江南和华润置地·悦景湾在首次开盘时综合优惠后的成交均价都与目前片区内相对低地价的主力在售产品的均价持平，姿态放得足够低。。
叁
无锡第三批集中供应地块尚未挂牌，从流出的拟出让地块列表来看，优质地块的起始楼面价不算低。
但是市场对于第三批集中供地的预期不高，一位投资人透露，“非特别优质的地块不会追高”。
短线看，房企在土地市场的热情在降低。所以短期内，高价地转化的楼盘势必要经历一个阵痛期。
这波阵痛期有多久？目前谁也无法给出明确的答案。
但是可以肯定的是，当下的高价地生存状态与以往几次楼市调整期的不可同日而语。
一个原因是当下的高价地体量偏小，开发周期短。在售和待售的高价地项目中，体量在5万方以下的占比超过4成，体量超过10万方的地块宗数仅2幅。
另一个原因是，品牌房企联合开发已经成为现象级的存在。少则两家合作开发，多则五六家合作开发。
高价地转化的项目与流量盘相比的弱势是价格空间，用时间来换空间的话，联合开发的资金压力比重资产时期要小。
所以对于当下高价地的营销，业内并不消极。
尤其是真正在做好产品的项目，市场调整期反倒能够将其产品力彰显出来。
“大部分高价地转化的项目都标榜高端，市场火的时候，房子流速快，品质不品质的都是主观感觉。当市场冷静下来以后，真正高端的产品就能品出来了。”上述投资人表示。
确实，扛过了上一波楼市调整期的玉兰花园、蠡湖香樟园，至今都是无锡楼市公认的品质标杆。
有一句话说得好，潮水退去之后，才知道谁在裸奔。因地价高而个个标榜高端标杆的楼盘也是如此。
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