存量房时代渐近，这些房源正在被“热抢”

WXHOUSE记者报道：

 

    无锡二手住宅市场在整体房地产市场中的占比正在提升。据WXHOUSE统计，1-9月无锡二手住宅成交面积为421.15万平米，同比增长17.60%。同期，无锡商品住宅成交面积约为574.65万平米。也就是说，2019年前三季度无锡二手住宅成交量占整个市场成交量的比重达到42.29%。

 

    伴随市场地位的提升，二手住宅市场房源供需主力也发生了质变。房龄约在10年左右的二手房正在占据主要份额。同时，对比一二手房源价差，这些二手房（尤其是刚需价格段的）正开始分流一部分新房置业者。

 

Part 1

 

存量房时代渐近，二手住宅成交占比超过4成

 

    从2016年无锡进入新一轮房地产开发周期以来的几组数据可以观察无锡商品住宅和二手住宅市场成交比重变化：

 

 

    2016年商品住宅成交面积899.23万平米，二手住宅成交面积578.74万平米；

 

    2017年商品住宅成交面积612.54万平米，二手住宅成交面积644.60万平米；

 

    2018年商品住宅成交面积798.76万平米，二手住宅成交面积458.11万平米；

 

    2019年1-9月商品住宅成交面积574.65万平米，二手住宅成交面积421.15万平米。

 

    鉴于调控因素，2016年-2019年无锡二手住宅成交面积占比基本呈现逐年上升的趋势，达到目前超过4成的比重。而在2015年（含）以前，无锡二手住宅成交面积占比最高时仅不到3成，平均占比刚刚超过2成。

 

    贝壳无锡观山名筑门店胡经理表示，一个成熟健康的房地产市场中，一般新房和二手住宅的成交占比各约一半。无锡的房地产市场正在朝着存量房时代迈进。

 

Part 2

 

置业需求升级，大量房龄较新的二手房房源冲入市场

 

    房地产市场进入存量时代，意味着老百姓房产消费的主要需求将从“解决住房短缺”转变为“提升居住品质”，将从小换大，远换近，配套差换配套好。

 

    当下无锡二手住宅市场也在经历这样的需求升级。性价比高的老新村房源占据市场供应主力的时代正在远去。房龄约在10年左右的二手商品房已是市场热门。

 

截图来源于无锡安居客平台

 

    小编从无锡安居客平台统计发现，上述二手房房源的挂牌量颇为可观。

 

    截止10月24日，理想城市花园（含亚美利加）二手住宅挂牌量达1065套、绿地世纪城一期到四期共挂牌房源1130套。

 

    位于置业热门区域经开区的万科城市花园（含酩悦、新酩悦）挂牌量高达2583套，太湖国际社区所有组团的房源挂牌量超过2000套。天鹅湖花园、融创熙园两盘的二手房源挂牌量各约1000套。

 

    此外，位于锡东新城的长泰国际社区也有近千套的挂牌量。

 

    优房置业晋总表示，万科城市花园、天鹅湖花园、太湖国际社区、理想城市花园、长泰国际社区等楼盘的部分房源房龄已经超过10年，小区规划及配套逐渐落后，所以不仅仅是现在，后续都将有大量房源挂牌出售。也有一些投资客炒房的小区如观山名筑、恒大城等房龄满两年会有批量次新房源挂牌。

 

Part 3

 

价差优势依然存在，新房自住需求被分流

 

    随着土地价格的高涨，各个区域内高地价楼盘的开盘价都在突破新高，当下无锡的一、二手房之间的价差优势依然存在。同时，当下在售的商品楼盘交付时间基本都在2022年。所以大量房龄新的二手房的批量挂牌一定程度上分流了新房市场的客户尤其是刚需客户。

 

    以万科城市花园为例，其9月成交参考单价约为22124元/㎡，安居客平台显示其当下挂牌参考均价约为25300元/㎡。同区域内同业态的精装新房售价约为29000-32000元/㎡。

 

    再以绿地世纪城为例，其9月成交参考单价约为15736元/㎡，安居客平台显示其目前的挂牌参考价为17400元/㎡。距绿地世纪城最近的一手房融创·惠山映销售均价约为20000元/㎡，并且要2022年4月才能交付。

 

    “二手房客群和新房客群还是有一定差异，二手房客户基本以自住为主，而且基本对于居住或拿到房子的时效要求较高，尤其是在周边新盘供应量不大或者新盘交付期比较长的板块中，这些人可能会选择能尽快入住且有一定价格优势的房龄较新的二手房。” 业内人士分析。

 

 

    据WXHOUSE统计，2019年上半年无锡二手住宅成交榜单前10名中，房龄约为10年左右的二手商品房占据4席。但是在接下来的7月、8月、9月连续三个月中，上述房源均占据榜单10个席位中的9席。成交主力的次新楼盘为万科城市花园、天鹅湖花园、太湖国际社区、理想城市花园、嘉利华府庄园、绿地世纪城、阳光100国际新城、恒大绿城、长泰国际社区等。