近享新开河实验学校！洛社运河低密地块碾压板块竞品

洛社新开河又出新地块!紧挨新开河实验学校、大运河沿岸，容积率仅1.2.清一色4-9层洋房，规划标准直接拉满。周边扎堆青云琚、云锦东方、南光城多个成熟小区，配套底子雄厚。

该地块土地出让金起始价35674万元，起始楼面价7213元/㎡，将于8月28日9:30开拍。

来源于土拍网

地块基本信息

新开河3号地块(XDG-2026-21号地块)位于惠山区洛社镇站前北路与洛竹路交叉口东北侧，土地面积41213㎡，居住用地，容积率>1.01.且≤1.2，根据地块规划指标，地块日后规划为低密产品。

地块建设规划指标

新开河3号地块(XDG-2026-21号地块)规划为“二级高品质住区”，空间形态及风貌需符合大运河核心监管区管控要求。

具体要求如下：

建筑限高：住宅建筑≥12m(4层)，且≤27m; 其他建筑≤12m

立面材料：住宅建筑外墙主体应使用石材、铝板、一体板或同等品质材料;

面宽管控：建筑高度≥12m且≤24m的住宅建筑面宽不大于80m;建筑高度>24m且≤27m的住宅建筑面宽不大于60m。

户内空间：住宅建筑层高不低于3 m，住宅主要阳台的进深不小于1.6m。

车位配置：小区内按住宅停车位数的2%单独设置访客车位，地面停车位数量不得超过住宅停车位总数的5%，小区内不得采用机械式停车;机动车停车位尺寸不小于2.5m*5.3m。

住宅建筑不得设置底商。

周边配套

交通配套：紧邻江海西路快速路、钱荣路高架，无红绿灯直达梁溪主城，车程约 15 分钟;距沪宁城际惠山站短车程，高铁直达常州、苏州、上海。

1km 内覆盖新开河站、张镇农贸市场等公交站点，620、615、627、628 多路公交覆盖洛社全镇、惠山新城，满足短途日常出行。

商业配套： 地块自身无底商规划(规划明确住宅禁设底商)，地块近距离沿街小型商超、餐饮配套偏少，周边南光城大盘、青云琚、云锦东方均自带社区沿街商业，形成连片便民底商，可弥补地块近距离商业缺口。

另外洛社的洛城商业广场、哥伦布广场、亿丰时代广场、麦德龙惠山店，满足综合性商业消费需求。杉杉奥特莱斯将于2026 年 9 月正式开业，是洛社新开河板块核心商业利好，未来板块商业能级将进一步提升。

教育配套：地块南侧为新开河实验学校(九年一贯制)，是本地块最核心教育资源，步行可达。另有洛社初中、省四星级洛社高级中学，周边3公里全龄教育全覆盖。

医疗配套：惠山区人民医院位于站前北路，直线距离1km 内，是板块核心医疗配套。

休闲配套：洛城湿地公园、洛社镇中公园双公园环绕，步行可达。

地块开发价值

洛社是惠山区 “一区两片三组团” 最大发展组团，依托航空航天、智慧物流、新能源产业集群，导入大量高知产业人口，本地改善、主城外溢刚需、长三角通勤客三重购房需求叠加。

新开河片区是洛社政府重点打造的高品质居住组团，区别于洛社老镇密集老旧小区，统一控规、连片开发，界面全新，主打教育 + 交通 + 生态宜居，是锡西公认改善首选板块。

周边界面较新，南光城、云锦东方、青云琚等盘环伺，商品房开发氛围成熟，居住品质较高。

南光城长洛里主力在售毛坯小高层，1#楼建筑面积约89㎡、108㎡;13#楼建筑面积约89㎡、108㎡、125㎡;均价方面，毛坯均价10000元/㎡。

云锦东方主力在售精装高层3#楼，面积89㎡、105㎡、128㎡;精装高层5#楼，面积 89㎡、128㎡;毛坯高层11 #楼，面积89㎡、105㎡;均价方面，精装均价13000元/㎡，毛坯均价11000元/㎡。

青云琚主力在售精装洋房，4#楼面积178㎡，5#楼面积106㎡、143㎡，16#楼，面积128㎡;12#楼面积106㎡、128㎡; 毛坯小高层17#、15#楼，面积89㎡。均价方面，精装洋房，均价19500元/㎡;毛坯小高层，均价17000元/㎡。

近年洛社新开河出让地块容积率普遍在1.6-1.8.本地块容积率仅1.01-1.2，建筑限高12-27m（4-9层洋房为主），是板块内罕见纯低密洋房用地;同时大运河核心监管区有严格建筑高度、风貌管控，土地稀缺性突出。

本文图源惠高新洛社发布、无锡惠山发布等，侵权删。